2013年的住宅銷售市場遠超年初預(yù)期。2014年上半年這一趨勢將進一步持續(xù)，而政府頒布更加嚴(yán)格的調(diào)控措施改變目前現(xiàn)狀的可能性不大。

　　2013年回顧

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表示："2013年的住宅銷售市場遠超年初預(yù)期。上半年市場流動性穩(wěn)定，經(jīng)濟逐步軟著陸，價格鮮有折扣，過去兩年擠壓的需求進一步釋放以及政府未出臺更加嚴(yán)格的調(diào)控措施都促使成交量的上升，以及開發(fā)商存量房的去化。同時，開發(fā)商開始涉足海外債務(wù)市場，并尋求更好的土地投資區(qū)域。盡管2013年年底各地方政策面略有收緊，但價格走勢穩(wěn)定，成交量仍舊積極健康。"

　　上海

　　一手住宅第四季度新建商品住宅供應(yīng)量環(huán)比上漲15.9%至360萬平方米，同新房成交量基本持平。一手整體市場成交均價繼續(xù)環(huán)比增長3.4%至人民幣每平方米25,100元，再創(chuàng)上海一手市場新高。2013年商品住宅市場供不應(yīng)求，新房成交量超過新增供應(yīng)120萬平方米，全年成交均價達人民幣每平方米24,100元，同比上漲7.5%。

　　高端住宅市場在"滬七條"影響下，年底政府嚴(yán)格控制預(yù)售證審批，使得第四季度未見全新項目開盤，而僅有的少量新增供應(yīng)為新興區(qū)域兩個現(xiàn)有項目的新批次，增添69,700平方米新供應(yīng)，環(huán)比減少85.7%，成交量增長至294,600平方米，環(huán)比增加17.3%，成交均價環(huán)比上漲1.1%至人民幣每平方米65,300元。

　　住宅租賃市場租金環(huán)比上漲0.1%至每平方米沒月人民幣181.9元，同比下跌0.5%，入住率環(huán)比下降0.6個百分點，同比下降0.4個百分點。別墅租金環(huán)比上漲0.1%至每平方米每月222.8元，入住率下降1.8個百分點至86.9%

　　北京

　　一手住宅市場第四季度供應(yīng)量環(huán)比下跌19%，至約200萬平方米，同比下降34%。盡管同期成交量環(huán)比下降11%、同比下降30%，達280萬，但仍超過供應(yīng)量40%。新建住房售價指數(shù)累計增長15.4%，系2010年限購政策出臺以來最大漲幅。

　　高端甲級公寓市場供求不平衡的市場現(xiàn)狀促使平均售價環(huán)比上升1.4%，至每平方米人民幣61,200元，同比增長8.5%，系2010年以來最大漲幅。成交量環(huán)比增長24%，至361套，并拉動售價同比攀升6.7%，達到每平方米人民幣46,400元。

　　服務(wù)式公寓租賃第四季度出租率環(huán)比增長0.8個百分點，達到85.4%。而甲級公寓和高端別墅出租率環(huán)比分別下降0.2和0.1個百分點，至90.9%和92.1%。服務(wù)式公寓、甲級公寓和高端別墅的平均租金環(huán)比分別下降0.4%，0.2%和0.1%，達每平方米每月人民幣201.8元、144.6元和126.2元。

　　土地市場第四季度，北京土地市場成交活躍，共計68宗地塊成交，總成交金額達到人民幣667億元，環(huán)比上升36%。至此，2013年全年土地成交額達到人民幣1,822億元，為近五年最高值。成交活躍主要由于年內(nèi)多宗優(yōu)質(zhì)住宅用地進入市場并以較高溢價率成交。

　　廣州

　　一手住宅市場受"穗六條"影響，10-11月份，廣州一手住宅成交量為129.6萬平方米，同比下降19.8%。2013年11月，普通住宅成交均價為每平方米人民幣13,954元，同比下跌5.5%。

　　高端住宅市場-盡管當(dāng)?shù)卣畯亩径乳_始出臺調(diào)控措施控制預(yù)售證及價格，但本季度高端住宅市場仍然有所上升。2013年第四季度廣州10大豪宅項目成交均價達每平方米63,121元，環(huán)比上升6%。同時成交額上升26.1%

　　住宅租賃市場-服務(wù)式公寓租金環(huán)比上升2.5%，平均租金達每平方米每月196元，同時全市出租率環(huán)比上升0.4個百分點，約為76.4%。高端別墅租金環(huán)比保持不變，平均租金達每平方米每月145元，出租率任保持在90%。

　　深圳

　　住宅銷售市場-一手房住宅市場第四季度成交均價環(huán)比下降3.6%至每平方米人民幣21,421元，同比上升13.4%。同期交易量環(huán)比回升14.2%至共計約108萬平方米，同比下降7.9%。二手房住宅市場交易量環(huán)比回落15.8%到152萬平方米，同比上漲4%。10月初的深八條強調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策，并隨后提高第二套住房貸款的首付比例至70%。但此舉只影響了改善型購房者，對市場交易量的影響不大。

　　高端住宅市場-四季度有七個新增項目入市，共1925套高端住宅，環(huán)比下降36.6%，一半的供應(yīng)量集中在傳統(tǒng)高端住宅區(qū)域。四季度成交額開始上升，環(huán)比增長10.16%達125,828平方米。

　　住宅租賃市場-服務(wù)式公寓市場租金環(huán)比上升1.8%，平均租金達每平方米236元每月，同時，全市出租率上升0.1個百分點約為85.8%。高端別墅租金環(huán)比上升0.1%，平均租金達每平方米162.1元每月，同時，出租率同比上升0.1個百分點至94.6%。高端高端公寓租金同比上升0.8%，平均租金達每平方米104.1元每月，同時，全市出租率上升0.1個百分點達86.2%。

　　2014年展望

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表："2013年對于住宅市場來說，價格穩(wěn)中有升，成交量健康增長，是多年來調(diào)控后政府最希望看到的結(jié)果。2014年上半年這一趨勢將進一步持續(xù)，而政府頒布更加嚴(yán)格的調(diào)控措施改變目前現(xiàn)狀的可能性不大。我們也可以說，政府會利用目前這個時機貫徹更加長久有效的房地產(chǎn)調(diào)控措施，在未來五年建立起更加全面完善的調(diào)控機制，例如完善物業(yè)登記體制，征收物業(yè)稅從而增加地方財政收入，并將這一收入進一步用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等服務(wù)。"

　　上海

　　一手住宅市場由于非滬籍購房者需要繳納社保年限從一年提高至兩年，預(yù)計短期內(nèi)非本地買家需求將得到一定抑制。鑒于近期房地產(chǎn)調(diào)控措施對自用型買家影響相對較小，因此未來住宅市場依然將以剛性需求為主導(dǎo)。2014年上半年住宅銷售成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，銷售價格漲幅預(yù)計有所放緩，然而市場依然樂觀，預(yù)計2014年價格漲幅約為5%。信貸市場由于年底許多銀行的貸款額度吃緊，加上政府限制信貸供應(yīng)，致使年底一部分需求被抑制；盡管2014年度貸款額度將逐步恢復(fù)，但預(yù)計全年信貸供給依然緊張。

　　高端住宅市場由于年底政府對商品房預(yù)售證審批控制嚴(yán)格，導(dǎo)致市區(qū)一些高端住宅項目不得不推遲入市時間，因此2014年上半年預(yù)計將有許多高端住宅新增供應(yīng)。

　　住宅租賃市場圣誕與農(nóng)歷春節(jié)日期臨近，第四季度的部分公司客戶需求或?qū)⑼七t2014年第一季度。整體經(jīng)濟放緩意味著跨國公司在華租賃需求同步走弱，但國內(nèi)客戶需求溫和上升，有望為市場帶來穩(wěn)定力量。

　　北京

　　一手住宅市場-2014年北京計劃增加住宅土地供應(yīng)，尤其是自用型商品房供應(yīng)。40%的住宅用地將用于經(jīng)濟適用房的建設(shè)。剩余住宅用地將用于商品房建設(shè)，其中50%的商品房建設(shè)用地將用于建設(shè)自用型住宅。以此推算，商品房建設(shè)用地的供應(yīng)量較2013年將有所減少。與此同時，強勁的剛性需求及改善需求將推動成交量進一步上升。

　　高端公寓市場-由于新調(diào)控政策出臺，部分高端項目入市時間由原計劃的2013年第四季度推遲至2014年，因此高端住宅供應(yīng)量將在2014年有所增長。五個新項目和四個現(xiàn)有項目的新一期將于2014年進入甲級公寓市場。新項目的開盤價預(yù)計將達到每平方米人民幣10-15萬元，2014年高端住宅成交價將有所增長。

　　住宅租賃市場-由于公司住房預(yù)算的收緊，加之北京由于空氣質(zhì)量問題而頻現(xiàn)媒體令諸多外派人員推遲入境計劃，將令2014年外籍租戶的需求動力不足。新增供給的入市和需求量不足將抑制租金上漲并拉升高端住宅租賃市場的空置率。

　　廣州

　　住宅銷售市場-2013年12月廣州國土房管局局長李俊夫表示，2014年將探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，以建立住房長效機制為重點，但現(xiàn)階段廣州將嚴(yán)格執(zhí)行限購政策；在地價、房價快速上漲的背景下，可預(yù)期到2014年，廣州的現(xiàn)有調(diào)控政策，包括差別化信貸政策和限購政策將繼續(xù)執(zhí)行，房價將保持上升態(tài)勢，而住宅市場的監(jiān)管體系將逐步完善起來，以達到建立房地產(chǎn)長期調(diào)控機制的目的。

　　住宅租賃市場-僅有一個服務(wù)式公寓項目預(yù)計在兩年內(nèi)入市。廣州服務(wù)式公寓出租率有望上升，但由于此前大量新項目入市，尤其是珠江新城等新興區(qū)域，因此高端住宅租賃市場仍會承受一定壓力。

　　深圳

　　住宅銷售市場-預(yù)計2014年地方政府將結(jié)合市場措施對房地產(chǎn)進行調(diào)控，增加宅地供應(yīng)和保障房建設(shè)。但由于深圳市新增建設(shè)用地以存量用地為主，開發(fā)成本較高，且剛需仍然旺盛，住宅價格估計會繼續(xù)上漲。

　　高端住宅市場-高端住宅市場2014年供應(yīng)量穩(wěn)定。深圳高收入群體的穩(wěn)定需求以及成交額將有望進一步上升。

　　住宅租賃市場-盛捷服務(wù)式公寓預(yù)計于2014年初入市，將對服務(wù)式公寓市場的空置率產(chǎn)生壓力。由于前海將進一步吸引大量人才進入深圳，2014年高端住宅租金將有望上升?？紤]到?jīng)]有更多新增供應(yīng)入市，出租率將保持平穩(wěn)。