展望2014年，預(yù)計(jì)廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約47.7萬(wàn)平方米新增辦公面積，包括高德置地四期、越秀財(cái)富中心、保利克洛維二期等，均位于珠江新城區(qū)域，多個(gè)項(xiàng)目目前已推出市場(chǎng)預(yù)租。

　　據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2013年第四季度，位于珠江新城兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓完工交付，為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增約19.2萬(wàn)平方米甲級(jí)辦公面積。2013年全年廣州市新增甲級(jí)寫(xiě)字樓面積約達(dá)54.5萬(wàn)平方米，占廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓整體庫(kù)存的15.6%左右，且均位于珠江新城。

　　相對(duì)于龐大的新增供應(yīng)落成，2013年整體市場(chǎng)需求表現(xiàn)較為平淡。盡管在下半年部分租賃需求的釋放帶來(lái)一定程度的市場(chǎng)回暖，但全年整體甲級(jí)市場(chǎng)吸納量有所萎縮，同比下降達(dá)28.2%。截止至2013年第四季度，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率達(dá)25.4%，較上季度上升約1個(gè)百分點(diǎn)。整體市場(chǎng)租金保持下滑趨勢(shì)，本季度錄得全市平均租金為每月每平方米人民幣152.8元，較上季度輕微下調(diào)。

　　2013年，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)則表現(xiàn)活躍。住宅市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)收緊促使大量投資資金轉(zhuǎn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，珠江新城等城市中心商務(wù)區(qū)可售項(xiàng)目成為市場(chǎng)關(guān)注、成交焦點(diǎn)，包括富力盈凱大廈、天盈廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)推出市場(chǎng)。旺盛的市場(chǎng)需求帶動(dòng)廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)保持快速上升趨勢(shì)，2013年第四季度，錄得全市平均售價(jià)達(dá)每平方米人民幣35,464元，較上季度上升約6.0%。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國(guó)際研究顯示，2013年第四季度，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)再次迎來(lái)新增供應(yīng)：位于珠江新城富力盈凱廣場(chǎng)和富力盈通大廈完工交付，共帶來(lái)約192,200平方米新增甲級(jí)辦公面積。至此廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓庫(kù)存中約81.5%位于天河區(qū)。越秀區(qū)和海珠區(qū)-琶洲片區(qū)占比分別為12.5%和6.0%。

　　第四季度廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求較上季度相比保持平穩(wěn)。2013年下半年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定、內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)回暖以及外圍需求逐步改善的宏觀環(huán)境背景下，金融、化工制造、電子科技、日用消費(fèi)品等行業(yè)繼續(xù)保持在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張或拓展步伐。此類(lèi)行業(yè)多具有較強(qiáng)的租金承受能力，更傾向于租賃城市核心商務(wù)區(qū)中高端物業(yè)作為其區(qū)域總部、銷(xiāo)售服務(wù)中心等，可以突顯企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提升企業(yè)形象，因此市場(chǎng)租賃成交多來(lái)自以上行業(yè)。本季度主要租賃成交案例包括：寶潔公司租賃高德置地四期約2.2萬(wàn)平方米辦公面積，Dell電腦在發(fā)展中心原有辦公面積上擴(kuò)租約1,000平方米，廣東省粵科融資擔(dān)保股份有限公司租賃廣州銀行約1,049平方米辦公面積。

　　盡管寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存在穩(wěn)定的租賃需求下不斷消化，但由于大體量新增供應(yīng)不斷落成入市，且主要集中在部分區(qū)域，因此整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率在本季度保持上升趨勢(shì)，環(huán)比上升1%至25.4%。其中越秀區(qū)、天河北-體育中心片區(qū)項(xiàng)目空置率在低位保持下行，空置率上升主要表現(xiàn)在珠江新城，海珠區(qū)-琶洲片區(qū)則相對(duì)穩(wěn)定。

　　租金分析

　　高力國(guó)際報(bào)告指出，本季度廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金較上季度錄得有輕微下調(diào)，為每月每平方米人民幣152.7元，環(huán)比下降約0.3%。盡管全市整體租金保持下行趨勢(shì)，但2013年越秀區(qū)以及天河北-體育中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金保持平穩(wěn)上升，本季度越秀區(qū)市場(chǎng)平均租金為每月每平方米人民幣116.9元，較上季度上升約1.6%。天河北-體育中心租金環(huán)比上升幅度約在1.5%左右。租金下調(diào)主要受珠江新城區(qū)域內(nèi)多個(gè)新增項(xiàng)目業(yè)主降低租金報(bào)價(jià)或提供超過(guò)3個(gè)月以上免租期等優(yōu)惠措施影響所致，本季度該區(qū)域市場(chǎng)租金環(huán)比下調(diào)約2.0%，從而帶動(dòng)天河區(qū)市場(chǎng)整體平均租金水平下調(diào)約1%至每月每平方米人民幣160.7元。

　　售價(jià)趨勢(shì)

　　2013年，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)暢旺，一方面住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的收緊繼續(xù)擠壓投資市場(chǎng)資金進(jìn)入優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，另一方面，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的稀缺性刺激各企業(yè)購(gòu)買(mǎi)兼做自用及保值增值之用，如平安銀行于本季度購(gòu)買(mǎi)珠控國(guó)際中心十層約32,972平方米面積。年內(nèi)市場(chǎng)一手在售項(xiàng)目多位于珠江新城，而旺盛的市場(chǎng)需求推動(dòng)售價(jià)不斷上升，2013年第四季度，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)較上季度上升約6.0%至每平方米35,464元。

　　市場(chǎng)展望

　　縱觀2013年全年，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極差異表現(xiàn)：銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，受旺盛的投資需求和有限的可售項(xiàng)目和面積刺激，銷(xiāo)售市場(chǎng)成交旺盛，帶動(dòng)市場(chǎng)平均售價(jià)保持上行趨勢(shì)；租賃市場(chǎng)方面，由于全年約54.5萬(wàn)平方米新增辦公面積相繼落成入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩和國(guó)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不確定性促使各企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩甚至收縮，多個(gè)企業(yè)暫緩或擱置辦公搬遷或擴(kuò)租計(jì)劃，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，整體市場(chǎng)租金持下滑態(tài)勢(shì)，空置率則有所上升。

　　展望2014年，預(yù)計(jì)廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約47.7萬(wàn)平方米新增辦公面積，包括高德置地四期、越秀財(cái)富中心、保利克洛維二期等，均位于珠江新城區(qū)域，多個(gè)項(xiàng)目目前已推出市場(chǎng)預(yù)租。

　　2014年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展態(tài)勢(shì)良好、全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在波動(dòng)中逐步加強(qiáng)，加上消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，企業(yè)信心和投資意愿回升等諸多宏觀有利因素，預(yù)計(jì)將為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)較好的發(fā)展空間。整體而言，盡管寫(xiě)字樓租金受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等影響面臨下調(diào)壓力，但良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期將刺激租賃需求的回暖，加上新建項(xiàng)目提前預(yù)租，我們預(yù)計(jì)廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金下調(diào)空間有限。

　　在區(qū)域選擇方面，中心CBD區(qū)域?qū)⒗^續(xù)吸引如金融、零售貿(mào)易等行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐；而諸如網(wǎng)絡(luò)科技、動(dòng)漫、游戲以及電商等對(duì)辦公區(qū)位敏感度不高的行業(yè)企業(yè)更易受低租金、良好的綠色辦公環(huán)境及完善園區(qū)配套吸引，搬遷至產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)而將帶動(dòng)城市周邊產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。