由于新增項目入駐率偏低，本季度市場整體空置率上升約0.8%至13.2%。

　　據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第四季度，在國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境好轉(zhuǎn)的宏觀影響下，內(nèi)需消費市場有所回暖；良好的經(jīng)濟基本面支撐廣州消費品市場以及零售物業(yè)市場的穩(wěn)定表現(xiàn)。本季度新增匯瓏商業(yè)中心約12萬平方米商業(yè)面積，廣州市大型購物中心市場整體庫存上升至305萬平方米。2013年全年，廣州市共有約29.2萬平方米新增供應(yīng)落成入市，包括海珠區(qū)樂峰廣場、荔灣區(qū)西城都薈等，另有多個項目則選擇推遲開業(yè)。由于新增項目入駐率偏低，本季度市場整體空置率上升約0.8%至13.2%。2013年，廣州市零售物業(yè)市場需求主要來自餐飲、快時尚及服飾等品牌，其青睞區(qū)域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百貨類業(yè)態(tài)年內(nèi)保持擴張態(tài)勢，但考慮租金成本、市場飽和度等因素，開店區(qū)域已傾向于外圍新興商圈。

　　租金方面，盡管受外圍新增項目租金偏低影響而有所波動，2013年市場平均租金在整體上保持穩(wěn)定，成熟商圈包括天河區(qū)、越秀區(qū)等租金在高位保持平穩(wěn)。第四季度，全市大型購物中心整體平均租金約為每月每平方米712.9元，較上季度下調(diào)約1.5%。

　　廣州市零售物業(yè)投資市場在2013年保持活躍，各大商圈商鋪散售成交暢旺的同時，市場錄得多宗整體成交。

　　大型購物中心市場供應(yīng)，需求及空置率

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，位于番禺區(qū)匯瓏商業(yè)中心落成開業(yè)，為廣州大型購物中心市場共提供約120,000平方米零售商業(yè)面積。此外，同樣位于番禺區(qū)的荔園新天地主力店已逐步開業(yè)。受新增供應(yīng)入市推動，全市平均空置率較上季度上升約0.8%至13.2%。

　　由于面臨政策、網(wǎng)絡(luò)銷售等沖擊，眾多奢侈品牌包括服飾、珠寶、精品等對擴張持謹慎態(tài)度，相比之下，國際快時尚以及中小型時尚品牌則繼續(xù)看好國內(nèi)居民消費能力，積極在本地尋找適合的零售物業(yè)。如來自日本的快時尚品牌無印良品、SNIDEL分別進駐G5停機坪和天河城，其中無印良品開設(shè)廣州旗艦店，營業(yè)面積約1,500平方米。

　　2013年廣州零售物業(yè)市場擴張或滲透最為積極的業(yè)態(tài)來自于餐飲業(yè)。包括香港翠華、綠茶餐廳、海底撈等已于季內(nèi)開設(shè)其廣州首家或第二家餐廳，其中香港翠華餐廳、綠茶餐廳首店分別進駐正佳廣場和樂峰廣場，海底撈第二家店則選擇在越秀區(qū)廣百黃金珠寶大廈，經(jīng)營面積約1,500平方米。番禺區(qū)荔園新天地已簽約百樂門宴會中心、漢堡王、大家樂、九毛九、鮮芋仙、西點臺北、金草帽、百果百搭、芭克閃冰等多個餐飲品牌。

　　為提升項目競爭力以應(yīng)對相對疲軟的消費市場大環(huán)境，各子區(qū)域大型購物中心項目紛紛進行業(yè)態(tài)調(diào)整，多傾向于引進更多娛樂、餐飲及兒童主題元素業(yè)態(tài)。如正佳廣場調(diào)整負一層業(yè)態(tài)，規(guī)劃為美食廣場，并引進以動漫為主題的情景式體驗商場；東方寶泰則規(guī)劃新增"B3美食新地帶"。另一方面，受市中心大型購物中心擠壓，部分中小型項目則開始進行經(jīng)營調(diào)整轉(zhuǎn)型，如位于天河區(qū)時代廣場友誼百貨已轉(zhuǎn)型調(diào)整為友誼OUTLETS購物中心。

　　租金分析

　　高力國際報告指出，2013年第四季度，受外圍新興商圈新增項目租金偏低影響，廣州市大型購物中心整體平均租金有所下調(diào)，錄得為每月每平方米712.9元，環(huán)比下降約1.5%。

　　各大子區(qū)域中，市中心繁華商圈穩(wěn)健的市場需求和持續(xù)走低的空置率促使中心各區(qū)域租金在高位保持穩(wěn)定。番禺、白云等商圈在交通、商業(yè)配套等方面不斷提升改善，促進商圈氛圍逐步成熟。隨著在建或新落成項目招商進度推進，市場租金基本保持平穩(wěn)，但整體平均租金仍偏低。

　　投資分析本季度，商鋪物業(yè)市場投資需求旺盛，各區(qū)域可售商鋪成交活躍。此外，季內(nèi)廣州大型購物中心錄得大宗交易成交一宗，來自新加坡凱德商用以21.9億元收購白云綠地中心二期商場約86,000平方米，并更名為凱德廣場·云尚，將成為凱德商用在廣州首個商業(yè)項目。

　　市場展望根據(jù)中國社科院于2013年12月相關(guān)藍皮書預(yù)測，近1年以來，由于國內(nèi)城鎮(zhèn)居民收入增速不如GDP增速等因素影響，2014年國內(nèi)社會消費品零售總額的實際增速將面臨下滑。此外，電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)購物等新型消費業(yè)態(tài)的快速發(fā)展將波及多個零售業(yè)態(tài)品牌的擴張，并為實體零售物業(yè)帶來負面影響。考慮核心商圈如天河、越秀等區(qū)域由于擁有成熟的商圈氛圍等優(yōu)勢，此種負面因素將更大地影響周邊新興商圈。因此，我們預(yù)計2014年廣州零售物業(yè)租賃市場整體上將保持平穩(wěn)，新興商圈新增項目的招商將面臨一定的壓力。

　　2014年預(yù)計將有番禺萬達廣場、凱德廣場·云尚、花城匯三期、荔園新天地等項目落成開業(yè)，共帶來約52.6萬平方米新增零售商業(yè)面積。新增供應(yīng)的落成入市預(yù)計將推升全市平均空置率。租金預(yù)計將受外圍商圈項目平均租金偏低影響而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

　　投資分析

　　本季度，商鋪物業(yè)市場投資需求旺盛，各區(qū)域可售商鋪成交活躍。此外，季內(nèi)廣州大型購物中心錄得大宗交易成交一宗，來自新加坡凱德商用以21.9億元收購白云綠地中心二期商場約86,000平方米，并更名為凱德廣場·云尚，將成為凱德商用在廣州首個商業(yè)項目。

　　市場展望

　　根據(jù)中國社科院于2013年12月相關(guān)藍皮書預(yù)測，近1年以來，由于國內(nèi)城鎮(zhèn)居民收入增速不如GDP增速等因素影響，2014年國內(nèi)社會消費品零售總額的實際增速將面臨下滑。此外，電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)購物等新型消費業(yè)態(tài)的快速發(fā)展將波及多個零售業(yè)態(tài)品牌的擴張，并為實體零售物業(yè)帶來負面影響?？紤]核心商圈如天河、越秀等區(qū)域由于擁有成熟的商圈氛圍等優(yōu)勢，此種負面因素將更大地影響周邊新興商圈。因此，我們預(yù)計2014年廣州零售物業(yè)租賃市場整體上將保持平穩(wěn)，新興商圈新增項目的招商將面臨一定的壓力。

　　2014年預(yù)計將有番禺萬達廣場、凱德廣場·云尚、花城匯三期、荔園新天地等項目落成開業(yè)，共帶來約52.6萬平方米新增零售商業(yè)面積。新增供應(yīng)的落成入市預(yù)計將推升全市平均空置率。租金預(yù)計將受外圍商圈項目平均租金偏低影響而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。