今年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體將保持平穩(wěn)，地區(qū)調(diào)控差異化的形式將延續(xù)；流動(dòng)性偏緊的狀態(tài)將貫穿整個(gè)2014年，使得樓市的成交受到抑制，全國(guó)均價(jià)漲幅將繼續(xù)回落。

　　世聯(lián)行 整體上看，一月份樓市的成交趨于冷淡，同比和環(huán)比皆負(fù)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為市場(chǎng)資金面持續(xù)偏緊是一月份樓市表現(xiàn)疲軟的主要原因；此外，季節(jié)性因素的擾動(dòng)也是其中一個(gè)因素。

　　展望未來(lái)，我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體將保持平穩(wěn)，地區(qū)調(diào)控差異化的形式將延續(xù)；流動(dòng)性偏緊的狀態(tài)將貫穿整個(gè)2014年，使得樓市的成交受到抑制，全國(guó)均價(jià)漲幅將繼續(xù)回落；但短期來(lái)看，春節(jié)過(guò)后銀行的房貸額度將稍微放松，同時(shí)隨著開發(fā)商推盤力度的加大，2月份成交環(huán)比將有所改善。

　　兩大因素作用下，一月份市場(chǎng)成交疲軟

　　一月份樓市表現(xiàn)疲軟，成交面積環(huán)比和同比均大幅下降。世聯(lián)監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月30個(gè)大中城市商品房成交面積為1490.96萬(wàn)平米，環(huán)比下降22.8%，同比下降28.8%。分城市來(lái)看，一二線城市表現(xiàn)較差，三線城市稍好。其中一線城市成交面積270.43萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.7%，同比下降42.5%；二線城市成交面積826.61萬(wàn)平米，環(huán)比下降23.9%，同比下降32.8%；三線城市成交面積393.91萬(wàn)平米，環(huán)比下降13.6%，同比下降0.5%。

　　成交疲軟，帶來(lái)的是庫(kù)存的積壓和去化時(shí)間的拉長(zhǎng)。世聯(lián)監(jiān)測(cè)的10大重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存從11月底不斷增加，目前已創(chuàng)下新高。10大城市商品房待售面積為8337.22萬(wàn)平米，相對(duì)于去年11月底增加了317.43萬(wàn)平米，去化時(shí)間由11月底的9.41個(gè)月攀升至10.87個(gè)月。其中，一線城市存銷比由6.82個(gè)月攀升至7.97個(gè)月，二線城市由11.80個(gè)月攀升至13.28個(gè)月。

　　我們?cè)谖恼麻_頭部分已經(jīng)提到季節(jié)性因素?cái)_動(dòng)和資金面的持續(xù)偏緊是造成一月份樓市表現(xiàn)疲軟的兩大因素。今年春節(jié)是1月31日-2月6日，相對(duì)于去年春節(jié)提前了兩個(gè)星期左右。由于春季的來(lái)臨，外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)，導(dǎo)致樓盤上門量減少進(jìn)而影響到成交(世聯(lián)全國(guó)上門量顯示，一月份樓盤上門量周僅錄得89416批次，較12月份的144372批次環(huán)比大幅下降38.1%)。而流動(dòng)性收緊，利率抬升對(duì)樓市的影響，最直觀的莫過(guò)于增加購(gòu)房的資金成本，此外銀行也會(huì)因?yàn)樾刨J緊張而延長(zhǎng)房貸的放款時(shí)間。

　　央行出手緩解春節(jié)流動(dòng)性緊張，但資金偏緊狀態(tài)將貫穿全年

　　央行為防止6月"錢荒"事件再現(xiàn)，不斷出手緩解公開市場(chǎng)緊張局勢(shì)。1月21日，央行公開市場(chǎng)投放2550億元；23日，央行公開市場(chǎng)進(jìn)行1200億元21天期逆回購(gòu)，截止23日，本周央行已經(jīng)釋放市場(chǎng)流動(dòng)性達(dá)3750億元。同時(shí)，央行分支行也已通過(guò)SLF對(duì)中小金融機(jī)構(gòu)提供了短期流動(dòng)性。雖然由于央行的干預(yù)，近期流動(dòng)性緊張的局面有所緩解，但資金面偏緊的狀態(tài)將貫穿整個(gè)2014年，因此今年樓市的成交量?jī)r(jià)將受到抑制，量?jī)r(jià)漲幅將回落。我們認(rèn)為三個(gè)因素是導(dǎo)致當(dāng)前利率水平居高不下的原因。

　　一是利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)背景下的中樞抬升。對(duì)比國(guó)外的利率市場(chǎng)化的進(jìn)程，也不難發(fā)現(xiàn)各國(guó)在利率市場(chǎng)化的進(jìn)程中，整體的利率中樞都出現(xiàn)了明顯的上移。這種在金融抑制下金融脫媒現(xiàn)象加速推進(jìn)，商業(yè)銀行被迫通過(guò)提高存款利率攬儲(chǔ)，提高貸款利率，其息差收窄對(duì)銀行的利潤(rùn)產(chǎn)生擠壓，也無(wú)疑地會(huì)抬升整體社會(huì)的利率中樞。主要國(guó)家在利率市場(chǎng)化推進(jìn)過(guò)程中都出現(xiàn)實(shí)際利率先上升，后下降的走勢(shì)，存貸款利差也先減小、后增大。同時(shí)這一過(guò)程也伴隨著大量銀行的破產(chǎn)倒閉。

　　二是美聯(lián)儲(chǔ)漸進(jìn)退出量寬的邊際沖擊。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，QE退出預(yù)期升溫。去年12月18日美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議決定，每月削減購(gòu)債100億美元，正式啟動(dòng)QE退出之路。資本市場(chǎng)頗為擔(dān)心的是，美聯(lián)儲(chǔ)退出量寬，可能令全球流動(dòng)性泛濫格局逆轉(zhuǎn)，雖然這對(duì)我國(guó)的影響沒(méi)有像其它新興國(guó)家那般巨大，但這也將從邊際上抽緊國(guó)內(nèi)流動(dòng)性，帶來(lái)實(shí)際利率中樞進(jìn)一步上行的壓力。

　　三是融資剛性部門對(duì)資金的剛性需求。軟預(yù)算約束體制下，享有政府隱性擔(dān)保的國(guó)企和城投對(duì)資金成本抬升并不敏感。提高利率可能無(wú)法迫使國(guó)企和城投企業(yè)去杠桿，反而可能以更高成本占用更多信貸資源，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體融資形成擠出，進(jìn)而進(jìn)一步抬高整個(gè)社會(huì)的利率水平。

　　政策平穩(wěn)，土改大幕拉開

　　相對(duì)于疲軟的成交量，一月份政策則基本保持平穩(wěn)，但近期關(guān)于房產(chǎn)稅開征的消息再度甚囂塵上，我們堅(jiān)持之前的判斷：房產(chǎn)稅全面征收乃大勢(shì)所趨，但推進(jìn)比較謹(jǐn)慎。十八屆三中全會(huì)的《決定》中提到，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推出改革?！稕Q定》為了加強(qiáng)執(zhí)行力，對(duì)改革很少添加時(shí)間限制。"適時(shí)"只出現(xiàn)兩次，而其中一次就是在房地產(chǎn)稅領(lǐng)域"加快立法，適時(shí)推出"。且房地產(chǎn)稅走立法程序的話，需提交全國(guó)人大代表通過(guò)，因此短時(shí)間內(nèi)難以推出。

　　土地改革大幕已拉開。在經(jīng)歷2013年末的五次高規(guī)格會(huì)議后，2014年中央一號(hào)文件1月19日的正式公布標(biāo)志著土地改革的大幕拉開。一號(hào)文件中首次提出，賦予農(nóng)民對(duì)承包地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。同時(shí)提出允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。我們認(rèn)為這延續(xù)了《決定》關(guān)于"有序建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)"的精神，而在補(bǔ)償安置方面則進(jìn)一步細(xì)化，一號(hào)文件提出，一方面補(bǔ)償農(nóng)民被征收的集體土地，對(duì)農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障，另一方面因地制宜采取留地安置、補(bǔ)償?shù)榷喾N方式，確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)期受益。其中，"留地安置"的表述是首次出現(xiàn)在中央文件中。

　　對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)市場(chǎng)的影響，我們?cè)?013年的年報(bào)《花開花落，云卷云舒》中已經(jīng)作出了解讀，我們認(rèn)為土地改革不會(huì)以城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地貶值為代價(jià)，更多地是讓農(nóng)民、受讓方、政府三方一起進(jìn)行協(xié)同交易，保護(hù)農(nóng)民利益。此外，農(nóng)地流轉(zhuǎn)并不會(huì)隨便扭轉(zhuǎn)其用途，將不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的土地格局產(chǎn)生沖擊，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的供需影響，且有利于促進(jìn)農(nóng)民市民化，其進(jìn)城的住房需求得以逐步釋放，這對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)期性的利好。