北京新建商品住宅市場(chǎng)受到一定程度影響，月度成交量較2013年12月有小幅下滑。與此同時(shí)，供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)入淡季。

　　2014年1月適逢元旦和傳統(tǒng)春節(jié)假期，北京新建商品住宅市場(chǎng)受到一定程度影響，月度成交量較2013年12月有小幅下滑。與此同時(shí)，供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)入淡季，新入市項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比大幅減少。從供需角度看，近期供應(yīng)增加遲緩，而需求依然持續(xù)釋放，成交量受到抑制的同時(shí)，庫存屢創(chuàng)新低。另外，受成交結(jié)構(gòu)影響，成交均價(jià)小幅上漲。

　　1月純商品住宅成交4929套，環(huán)比下降3.2%

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月新建商品住宅(含保障性住房)網(wǎng)簽量為6908套，環(huán)比下降40%。扣除保障房后，純商品住宅4929套，僅環(huán)比下降3.2%。但是，與2013年1月份相比，純商品住宅則大幅下降了53.9%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，年底兩月的新增供應(yīng)量較9、10月有較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這使得年底以及新年年初的需求有可以釋放的支撐。即使恰逢元旦、春節(jié)雙節(jié)，純商品住宅成交里也沒有出現(xiàn)明顯下滑。但與往年同期相比，因供應(yīng)規(guī)模有限，1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超過5成，在近五年同期中，只高于2012年市場(chǎng)下調(diào)期。

　　從項(xiàng)目銷售的數(shù)據(jù)看，1月成交量的主力依然是華邑新苑、伊林西苑等2013年11月和12月入市項(xiàng)目。截至1月29日(網(wǎng)簽暫停前最后一日)，11月、12月入市項(xiàng)目的總體簽約率已達(dá)52%，排除網(wǎng)簽滯后影響，預(yù)計(jì)這兩月在售項(xiàng)目的去化率已經(jīng)達(dá)到7成。由此可見，項(xiàng)目的短期消化速度依然較快，需求釋放較為強(qiáng)勁。

　　1月新增商品住宅供應(yīng)1143套，環(huán)比大幅下降70.4%

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月新增商品住宅項(xiàng)目7個(gè)，較上月減少7個(gè)，總供應(yīng)量為1143套，環(huán)比大幅下降70.4%。與去年同期相比，入市項(xiàng)目減少3個(gè)，供應(yīng)量同比下降44.5%。

　　從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，1月新增期房供應(yīng)盡管有三個(gè)位于城區(qū)，但仍以五環(huán)以外為主，7個(gè)新增項(xiàng)目中有4個(gè)在五、六環(huán)之間，2個(gè)位于六環(huán)之外，還有1個(gè)項(xiàng)目位于三、四環(huán)之間。從項(xiàng)目屬性看，1月新增供應(yīng)主要為適合改善性需求的中高端項(xiàng)目，單套平均面積為179平米左右，擬售價(jià)格在3萬元/平米以上的供應(yīng)量為705套，占到1月總供應(yīng)量的62%，其中位于豐臺(tái)區(qū)的閱園擬售價(jià)格超過5.9萬元/平米，而位于朝陽區(qū)的泰禾坊巷家園擬售價(jià)格更是高達(dá)到6.7萬元/平米。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從12月份以來，新增供應(yīng)一反往年常態(tài)，出現(xiàn)明顯減少，且從12月底到1月中上旬階段，出現(xiàn)了連續(xù)二十余天的供應(yīng)"空窗期"。隨后，1月19日，一天之內(nèi)兩個(gè)高端項(xiàng)目相繼入市，意味著"4萬元限價(jià)令"出現(xiàn)一定松動(dòng)，但整體上看，從"京七條"落地之后，北京對(duì)于新建商品住宅入市價(jià)格控制的程度依然會(huì)繼續(xù)收緊。大量定位于剛需和改善的項(xiàng)目入市都會(huì)受到政策管制。未來，新建商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)難有大幅上漲。一方面是由于北京調(diào)控政策繼續(xù)收緊，新建商品住宅的入市節(jié)奏依然受到影響；另一方面，前兩年土地成交量過低，盡管2013年宅地成交翻番，但離新盤上市還有一段時(shí)間，短期內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。

　　1月純商品住宅成交均價(jià)27618元/平米，環(huán)比上漲2.8%

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月純商品住宅成交均價(jià)為27618元/平米，環(huán)比上月上漲2.75%，同比上漲18.75%。

　　1月成交的純商品住宅中，五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目的成交占比較2013年12月上升3.31個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格在2萬元/平米以上項(xiàng)目的成交占比與上月相比上升4.01個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)的提升小幅拉升了1月的成交均價(jià)。

　　自2013年11月起，純商品住宅成交價(jià)格較為穩(wěn)定，連續(xù)三個(gè)月保持在2.7萬元左右。張旭認(rèn)為，供應(yīng)總量相對(duì)穩(wěn)定、成交結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、限價(jià)措施從嚴(yán)等是近期成交價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯上調(diào)的主要原因。2013年11月底至12月中旬集中上市的一批價(jià)格接近4萬元的中高端項(xiàng)目目前簽約率為28%，另有近三成處于預(yù)定和資格審驗(yàn)狀態(tài)，隨著春節(jié)假期結(jié)束，這部分高端住宅集中完成網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)將在一定程度上結(jié)構(gòu)性拉高年后成交價(jià)格。但受當(dāng)前政策與市場(chǎng)環(huán)境影響，后市價(jià)格暫不會(huì)出現(xiàn)較高的實(shí)質(zhì)漲幅。

　　小結(jié)：

　　1、1月份北京新建商品住宅市場(chǎng)，除了供應(yīng)層面出現(xiàn)季節(jié)性特征外，成交、價(jià)格都維持了2013年底以來的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。需求旺但受制于供應(yīng)，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為溫和。新一輪政策收緊周期內(nèi)，市場(chǎng)較2012年回暖期有所降溫，但短期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)上一輪調(diào)控導(dǎo)致的深度下調(diào)。

　　2、經(jīng)過一輪市場(chǎng)下調(diào)和恢復(fù)周期后，開發(fā)商意識(shí)到"多囤地、慢開發(fā)"的經(jīng)營模式所加深的負(fù)債成本和節(jié)奏緩慢遠(yuǎn)不及"高周轉(zhuǎn)"銷售策略更適應(yīng)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，從供應(yīng)層面上看，開發(fā)商主觀推盤意愿較強(qiáng)，而土地供應(yīng)和政策限制則是影響供應(yīng)市場(chǎng)的主要原因。

　　3、預(yù)計(jì)節(jié)后新建商品住宅需求會(huì)繼續(xù)釋放，成交量上漲，而供應(yīng)相對(duì)滯后，庫存會(huì)繼續(xù)維持低位。從1月份數(shù)據(jù)看，庫存頻繁探底，至月底已跌破5.6萬套，短期內(nèi)沒有大幅反彈的可能。價(jià)格上漲壓力依然較大。