由于2013年的土地供應(yīng)主要集中在上半年，下半年的供應(yīng)較少，市場對土地需求大，預計廣州市政府在2014年上半年會加大土地市場供應(yīng)力度。

　　1.2013年土地財政收入預算提前完成，四季度土地供應(yīng)大幅縮水

　　廣州市12月僅有2宗地塊出讓成交，均為蘿崗商業(yè)地塊。供應(yīng)總建面積達34.6萬㎡，成交總金額達11.01億元，平均樓面地價3183元/㎡。年底由于已完成今年土地財政收入預算，土地供應(yīng)較往年四季度大幅減少。

　　12月份僅2宗蘿崗商業(yè)地塊出讓，出讓條件相對苛刻，均底價成交。“萬達廣東地塊被全面回收的事件”被炒得風風火火，其中7月24日已成交的蘿崗萬達地塊也牽涉其中。本月蘿崗萬達地塊再次掛牌出讓，起拍價較7月份出讓價格上升了約1億元，但其出讓條件依舊苛刻。該地塊毫無懸念地被萬達“回收”，成交樓面地價2630元/㎡。

　　另1宗商業(yè)用地KXC-M1-1地塊，為蘿崗區(qū)發(fā)展面板聯(lián)盟戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的儲備物業(yè)使用的專項用地。地塊位于由凱得科技發(fā)展有限公司以底價競得，該公司主要圍繞LG面板項目開展多項配套服務(wù)。

　　2.2014年三宗中心宅地高價“開年”，預計上半年廣州將集中供地；南沙、天河商服用地需自持經(jīng)營

　　1)2013年下半年土地供應(yīng)短缺，預計2014年上半年將集中推地

　　2014年1月份共有7宗地塊出讓，其中中心六區(qū)共有5宗，其余兩宗為南沙區(qū)地塊。去年11月廣州市出臺的“穗六條”中明確提出，要增加住宅用地供應(yīng)，切實采取有效措施，力爭2013年住宅用地實際供應(yīng)量比前5年年均實際供應(yīng)量增加20%以上，確保2014年住宅用地計劃供應(yīng)量不低于2013年計劃供應(yīng)量。由于2013年的土地供應(yīng)主要集中在上半年，下半年的供應(yīng)較少，市場對土地需求大，預計廣州市政府在2014年上半年會加大土地市場供應(yīng)力度，廣鋼、金融城、廣氮、廣州南站、南沙等重點區(qū)域?qū)⑹枪┑氐闹饕獏^(qū)域，值得關(guān)注。同時，在政府建設(shè)保障房的指標任務(wù)下，為避免地價過高影響市場，預計住宅用地出讓中“限地價，競配建”的模式將繼續(xù)成為今年的主流。

　　2)重點發(fā)展區(qū)域商服用地出讓注重自持經(jīng)營

　　本次出讓的4宗商業(yè)用地中有3宗地塊要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，確保并加速重點發(fā)展區(qū)域的商業(yè)配套發(fā)展；避免開發(fā)商拆散銷售，難以形成規(guī)模商業(yè)。其中南沙兩宗地塊位于南沙中心區(qū)，區(qū)位條件好。南沙區(qū)借“國家級”新區(qū)成為熱點板塊，是政府未來打造的重點板塊之一。天河高唐新建區(qū)地塊位于天河智慧城高唐軟件園內(nèi)，是天河智慧城的核心載體，率先啟動片區(qū)開發(fā)。(注：天河高唐新建區(qū)地塊于2014年1月9日終止出讓)

　　3)三宗中心宅地起拍價高，占周邊在售樓價的40-50%

　　繼2013年5-7月份，中心區(qū)宅地屢創(chuàng)“地王”后，中心區(qū)宅地的掛牌更受關(guān)注。本次出讓的3宗中心區(qū)宅地，均為舊廠房改造地塊，且均有90/60或90/50的戶型限制。3宗宅地區(qū)位均較好，但起拍價相對占地塊周邊在售價的40-50%，整體起拍價相對較高。本次出讓宅地繼續(xù)“限地價，競配建”，而海珠區(qū)寶崗大道AH010834地塊為“已確定出讓價格，競拍保障性住房面積”的出讓方式競拍。為了控制地價，完成保障房指標，政府對地價都做出了控制。

　　附件：三宗居住用地簡析

　　A.黃埔區(qū)蟹山路48號地塊(閥門廠地塊)：地塊位于天河與黃埔交界，區(qū)位優(yōu)，交通便利；地塊鬧中取靜，素質(zhì)高。若當前熱傳黃埔部分區(qū)域?qū)澣胩旌拥男畔賹?，地塊價值將大幅提升

　　1)地塊處于天河區(qū)與黃埔區(qū)交界處，交通便捷

　　閥門廠地塊東臨黃埔中心大沙東板塊，同時緊鄰天河區(qū)東圃板塊。地處中山大道北側(cè)，通過中山大道的連接，30-40分鐘到達天河核心區(qū)。地塊緊鄰5號線地鐵大沙地站，直達珠江新城CBD。

　　地塊需通過蟹山路到達中山大道，鬧中取靜；地塊附近有兩所省一級中學，教育資源豐富。

　　2)未起拍已成黃埔新單價“地王”

　　地塊起拍樓面地價11000元/㎡，已超出2013年6月成交的黃埔“地王”南玻地塊。

　　閥門廠地塊位處黃埔中心區(qū)位，預計將有一定程度的溢價。

　　根據(jù)2012-2013年宅地成交經(jīng)驗，土地限價標準為45%，既該地塊限價15950元/㎡。地塊競價突破限價標準后，將采用竟配建方式競價，增加土地成本。

　　3)若地塊劃分入天河區(qū)，預計地塊價值將大大提升

　　據(jù)傳“黃埔區(qū)將以豐樂路為界，豐樂路以西劃入天河區(qū)，豐樂路以東劃入蘿崗”。則該地塊位于豐樂路以西，將規(guī)劃并入天河區(qū)。隨著行政區(qū)的重新劃分，該地塊價值將有所提高，將更受市場追捧。

　　B.荔灣區(qū)秀水涌以北、郭村路以南、芳信路以西地塊(鋁廠一、二期地塊)：地塊周邊居住氛圍好，適宜開發(fā)住宅用地，具備一定規(guī)模，預期地塊能獲得多個發(fā)展商青睞。但地價相對較高，預計追高的空間有限

　　1)地塊臨近芳村與佛山交界，距離芳村傳統(tǒng)中心區(qū)有一定距離

　　地塊并不直接臨芳村大道西主干道，通過芳信路、興東路(雙向兩車道)連接，分別約700米、500米，距離滘口地鐵站約1.5公里，交通出行便捷度一般

　　2)周邊主要分布為居住區(qū)，居住氣氛濃厚

　　周邊主要分布為居住區(qū)，環(huán)境相對安靜；區(qū)域周邊目前缺乏大型的商業(yè)配套，僅是周邊住宅小區(qū)的日常生活配套。地塊東側(cè)臨河涌，但景觀效果并不能對地塊帶來實際性的利好

　　C.海珠區(qū)寶崗大道AH010834地塊(塑料制品三廠地塊)：地塊位于海珠中心，區(qū)位優(yōu)，但規(guī)模小，且需要競配建拆遷安置房，預計該地塊單項目利潤不高

　　1)地塊處于海珠傳統(tǒng)商業(yè)中心

　　地塊位于海珠區(qū)寶崗大道西側(cè)，屬海珠區(qū)中心地段，發(fā)展已十分成熟，生活、商業(yè)配套設(shè)施齊全。

　　2)地塊規(guī)模小，且地塊形狀不規(guī)則

　　地塊呈不規(guī)則形狀，延伸部分目前是草地，草地周邊為低矮的舊樓。

　　地塊總建面積僅2.43萬㎡，規(guī)模小，另外，還需要競配建拆遷安置房。

　　3)采用競配建拆遷安置房方式，限制條件多