2013年第四季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場及優(yōu)質(zhì)商鋪市場均創(chuàng)下新增供應(yīng)單季新高。受集中供應(yīng)帶動，寫字樓市場的需求得到平穩(wěn)釋放，空置率也有所上升。

　　2014年1月16日，北京--世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2013年第四季度中國房地產(chǎn)市場回顧與2014年市場展望》。報告顯示，2013年第四季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場及優(yōu)質(zhì)商鋪市場均創(chuàng)下新增供應(yīng)單季新高。受集中供應(yīng)帶動，寫字樓市場的需求得到平穩(wěn)釋放，空置率也有所上升。優(yōu)質(zhì)商鋪方面，零售運營商繼續(xù)積極引進(jìn)體驗型消費租戶，多數(shù)新開業(yè)物業(yè)招商情況良好。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，租金持續(xù)上揚(yáng)。盡管多地政府在第四季度陸續(xù)深化針對住宅市場的宏觀調(diào)控政策，但對市場尚未造成明顯影響，截止季末全國高檔住宅市場平均價格環(huán)比繼續(xù)小幅攀升。

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示："展望2014年，各地不斷攀升的新增供應(yīng)將令全國優(yōu)質(zhì)寫字樓及優(yōu)質(zhì)商鋪市場面臨不同程度的挑戰(zhàn)。相反，在持續(xù)供不應(yīng)求的情況下，預(yù)計明年優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場仍將延續(xù)今年的積極表現(xiàn)。在中央引入長效調(diào)控機(jī)制的政策定調(diào)下，預(yù)計明年住宅市場發(fā)展將趨于平穩(wěn)。"

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　2013年第四季度，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)總量達(dá)176.7萬平方米，單季供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。新增供應(yīng)中逾七成來自二線城市，而華西市場成渝兩市新增供應(yīng)總量即高達(dá)76.4萬平方米，占全國總量逾四成。受集中供應(yīng)帶動，市場需求得到平穩(wěn)釋放，本季全國優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納總量環(huán)比上升10.6%，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是主要市場優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃的主要需求來源。受新入市項目當(dāng)季較高空置率的影響，全國平均空置率環(huán)比上升0.9%至15.2%。

　　受持續(xù)集中供應(yīng)的影響，全國主要市場優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金水平環(huán)比下跌0.3%。各區(qū)域市場租金表現(xiàn)繼續(xù)分化。華東地區(qū)市場需求持續(xù)復(fù)蘇，除上海本季租金小幅下滑外，大部分城市租金環(huán)比漲幅保持在1-2%。華南地區(qū)廣州市場需求相對平穩(wěn)；而受政策利好淡化及中小型租戶年底集中遷出影響，深圳整體空置率上揚(yáng)1個百分點，租金增幅明顯收窄。華北地區(qū)，市場供應(yīng)增加帶來的競爭壓力令業(yè)主普遍下調(diào)租金預(yù)期，多數(shù)二線城市租金環(huán)比小幅下降。受集中供應(yīng)帶來的日益激烈市場競爭的影響，成都本季租金環(huán)比下跌2.1%，跌幅居各城市之首；而重慶和武漢的租金水平則相對平穩(wěn)。

　　2013年全年全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)總量接近500萬平方米，同比增長23.1%，成都以全年新增供應(yīng)150萬平方米高居榜首且創(chuàng)歷史之最。租賃需求方面，北京、上海、廣州三地外資企業(yè)主導(dǎo)的成本節(jié)約型搬遷日益成為趨勢，二線城市的較大面積需求則多來自金融、房地產(chǎn)及能源企業(yè)。在物業(yè)投資市場，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)成為全年主要優(yōu)質(zhì)寫字樓市場大宗交易的需求主體：如交通銀行深圳分行在和黃世紀(jì)匯廣場購入5萬平方米，交通銀行與光大控股購入位于上海浦東的東方匯經(jīng)中心。

　　世邦魏理仕預(yù)計2014年全年優(yōu)質(zhì)寫字樓將迎來新的供應(yīng)高峰。一線城市中上海及深圳預(yù)期將有大量的新增供應(yīng)入市。以成都為代表的部分二線城市在2014年將迎來又一個供應(yīng)高峰，料將對其業(yè)已高企的存量去化造成更大的壓力，預(yù)計未來二線城市整體空置率將繼續(xù)上行。在市場競爭日趨激烈的二線城市，尤其是新增供應(yīng)密集且空置率高企的新興商務(wù)區(qū)，預(yù)計租金下行壓力亦將不斷增大。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場

　　2013年第四季度，全國主要市場優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)總量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到255.5萬平方米。其中，二線城市占比接近八成，而武漢、天津、成都和沈陽四地均錄得超過30萬平方米的新增供應(yīng)。本季，零售運營商繼續(xù)積極引進(jìn)體驗類消費租戶，加之快時尚品牌在二線城市仍積極擴(kuò)張，全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量累計接近230萬平方米。受此推動，全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均空置率環(huán)比下降0.5個百分點；平均租金環(huán)比上漲0.2%。

　　回顧2013年的零售市場，新開業(yè)零售物業(yè)體量較大且供應(yīng)持續(xù)高企，但多數(shù)項目開業(yè)率良好，僅有部分二線城市非核心商圈零售項目出現(xiàn)開業(yè)率偏低或延遲開業(yè)的現(xiàn)象。從運營角度看，為應(yīng)對日益激烈的市場挑戰(zhàn)，零售運營商開始逐步調(diào)整運營模式，百貨購物中心化、購物中心體驗化、租戶差異化、零售渠道多元化成為關(guān)鍵字。在供應(yīng)量日益攀升及網(wǎng)購的不斷沖擊下，百貨因經(jīng)營不善停業(yè)甚至撤出市場的案例屢見不鮮。為積極應(yīng)對當(dāng)前趨勢，多地主流百貨公司均選擇在負(fù)一層或高區(qū)大量引入餐飲租戶以提升人流。即便是新開業(yè)的高端精品百貨如北京老佛爺及連卡佛上海旗艦店亦著意加大了其餐飲租戶的比例。為實現(xiàn)租戶差異，除進(jìn)一步拓展品牌覆蓋、實現(xiàn)精準(zhǔn)定位外，引入奧特萊斯作為主力租戶或直接轉(zhuǎn)型為"城市奧特萊斯"亦成為成都、重慶、廣州等多地面臨運營瓶頸的零售物業(yè)的選擇。新開業(yè)及現(xiàn)有的購物中心積極加大餐飲、休閑娛樂及兒童服飾等租戶占比，同時不斷增加物業(yè)的配套設(shè)施，從而延長顧客逗留時間及延伸顧客消費體驗。繼蘇寧電器、天虹百貨等傳統(tǒng)零售商試水O2O后，今年萬達(dá)、銀泰、連卡佛等零售企業(yè)亦上馬O2O或進(jìn)一步加大力度投入泛渠道建設(shè)，令探索渠道多元化成為當(dāng)前各零售企業(yè)關(guān)注的焦點之一。

　　在品牌擴(kuò)張方面，奢侈品牌明顯放慢擴(kuò)張速度，且將著眼點轉(zhuǎn)回一線城市核心商圈，進(jìn)一步深化購物體驗及品牌建設(shè)。輕奢品牌則保持積極的擴(kuò)張速度?？鞎r尚品牌一方面繼續(xù)加速在華擴(kuò)張，在一線城市繼續(xù)打造旗艦物業(yè)的同時不斷向二三線城市戰(zhàn)略滲透；另一方面則兼顧縱深，逐步推行多品牌策略，意圖占領(lǐng)細(xì)分市場。此外，高端精品百貨重新活躍、設(shè)計師品牌積極擴(kuò)張、品牌集合店增多及期間限定店(pop-up store)等形式的引入和普及均標(biāo)志著中國零售市場正逐步走向成熟。

　　2014年全國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)維持在高位，且仍將主要集中在二線城市。預(yù)計二線城市位于不同商圈、由不同運營經(jīng)驗業(yè)主開發(fā)的零售物業(yè)間的表現(xiàn)將進(jìn)一步呈現(xiàn)兩極化，因經(jīng)營狀況不佳而做出主動或被動調(diào)整的案例將繼續(xù)增加，新增供應(yīng)密集的二線城市租金表現(xiàn)亦將會進(jìn)一步受壓。預(yù)計精準(zhǔn)物業(yè)定位、調(diào)整租戶組合、增強(qiáng)品牌差異化、提升資產(chǎn)管理水平等仍將繼續(xù)成為未來零售市場發(fā)展的重點。此外，預(yù)計明年將有更多零售商試行多渠道、泛渠道策略，以主動應(yīng)對網(wǎng)絡(luò)消費帶來的挑戰(zhàn)。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　2013年第四季度，全國優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場持續(xù)此前積極表現(xiàn)。本季有多個普洛斯等知名物流倉庫開發(fā)商在一二線城市的高品質(zhì)倉儲物業(yè)交付使用，在一定程度上緩解了部分市場供不應(yīng)求的狀況，但來自電商及第三方物流的活躍租賃需求仍令整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。受此推動，全國優(yōu)質(zhì)物流倉庫平均租金指數(shù)環(huán)比上漲0.5%。本季全國主要城市無一錄得租金下跌。其中，武漢、杭州、深圳和廣州的租金漲幅保持在1%以上。2013年全年，受供應(yīng)短缺和旺盛需求推動，杭州和深圳的優(yōu)質(zhì)物流倉庫平均租金同比漲幅均高于5%。

　　鑒于電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展勢頭，料2014年優(yōu)質(zhì)物流倉庫的租賃需求及電商的物流倉庫自建需求仍將保持強(qiáng)勁。加之各主要市場的物流倉儲用地供應(yīng)十分有限，料各主要城市供不應(yīng)求的市場狀況將會持續(xù)，市場平均空置率仍將保持低位，租金亦穩(wěn)中有升。預(yù)計良好的市場基本面及理想的投資回報也將吸引更多的投資者關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)。

　　高檔住宅市場

　　第四季度，多個地方政府于年末相繼出臺新的住宅市場調(diào)控政策，強(qiáng)化對樓市的調(diào)控力度，部分城市將二套房首付比例從6成提高到7成。上海和廣州等主要城市更上調(diào)外地購房者的納稅和社保繳納年限要求。但本輪政策調(diào)整對市場的影響于本季尚未完全顯現(xiàn)。CBRE追蹤的全國主要城市中大部分城市的高端住宅市場在本季度繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的趨勢。一線城市在本輪房價攀升中持續(xù)領(lǐng)先，其中北京的房價在第四季度仍錄得4.9%的環(huán)比增長。

　　在中央政府不斷推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度和保障房建設(shè)等長效調(diào)控機(jī)制的同時，各地方政府也大力增加土地供應(yīng)，料2014年高端住宅市場表現(xiàn)將趨于平穩(wěn)。鑒于一線城市大量的剛需及改善型需求和有限的土地供應(yīng)，預(yù)計以北京、上海等城市的高端住宅市場價格仍將面臨不小的上行壓力；部分二三線城市由于供應(yīng)相對充沛，房價上漲速度將持續(xù)放緩。