2013年北京市二手商住房總體成交量大幅上升，同比增長(zhǎng)達(dá)到120.9%。商住房成交均價(jià)為29959元/平方米，同比上漲36%，高于全市非商住項(xiàng)目漲幅10.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年商住市場(chǎng)火熱，量?jī)r(jià)大幅上漲

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從監(jiān)測(cè)的60個(gè)典型商住樓盤的成交看，2013年北京市二手商住房總體成交量大幅上升，同比增長(zhǎng)達(dá)到120.9%。商住房成交均價(jià)為29959元/平方米，同比上漲36%，高于全市非商住項(xiàng)目漲幅10.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，商住房作為一種特殊的住宅形式與傳統(tǒng)的純住宅在房屋用途、土地使用權(quán)限，稅費(fèi)和政策等方面都有所不同。以往，購(gòu)房者購(gòu)買商住房主要以投資為目的，商住房的成交量、價(jià)也一直保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。而2013年北京市商住房成交量及成交均價(jià)則出現(xiàn)大幅上漲，且購(gòu)房者購(gòu)買商住房自住的比例明顯提升。張旭認(rèn)為，商住項(xiàng)目銷售火熱，與當(dāng)前的政策形勢(shì)關(guān)系密切，北京市五年限購(gòu)的政策短期內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，使得不受戶口和社保繳存期限限制的商住項(xiàng)目受到了首套購(gòu)房者與投資者的青睞。而2013年3月底，北京“國(guó)五條”細(xì)則落地，調(diào)控政策再次升級(jí)，也在一定程度上促進(jìn)了商住房需求的進(jìn)一步釋放?？們r(jià)偏低和良好的投資收益率也是導(dǎo)致商住市場(chǎng)火熱的重要原因，同時(shí)，根據(jù)住建委聯(lián)合多部門出臺(tái)的《完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，2011年6月以后，“商改住”項(xiàng)目不再有增量，未來(lái)商住房將更具“稀缺性”，也導(dǎo)致二手商住市場(chǎng)的活躍，一定時(shí)間內(nèi)仍具備一定的增值空間。

　　低總價(jià)、低稅費(fèi)雙重優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，年輕剛需受吸引

　　2013年市場(chǎng)持續(xù)回暖，住宅價(jià)格大幅回升，購(gòu)房成本持續(xù)攀升，使得小戶型偏多的商住房低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)更加明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，商住房中總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比超過(guò)6成，而二手商品住宅總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比從2013年年初的接近1/2快速降至1/4。雖然商住房首付最低5成，由于總價(jià)較低，首付的門檻相對(duì)于絕大多數(shù)的二手商品住宅來(lái)說(shuō)，仍然較低，吸引了很多購(gòu)買力有限的年輕剛需購(gòu)房者。

　　從稅費(fèi)成本來(lái)看，商住房的稅率較高，但目前有87%的商住房成交都不足5年，因個(gè)稅新政導(dǎo)致的稅費(fèi)增長(zhǎng)幅度并不是很高，再加上總價(jià)較低，稅費(fèi)成本仍然在大部分需求可承受的范圍內(nèi)。

　　近五成商住項(xiàng)目租金收益率超3%，投資者助推成交

　　在調(diào)控政策的限制下，投資性需求被擠出住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致不少中小投資者將目光投向商住房，推升了商住房成交。北京市商住項(xiàng)目戶型較小，位于地鐵沿線，位置優(yōu)越，配套完善，部分項(xiàng)目還使用民水民電，使得其租金收益率明顯高于普通住宅2.2%的水平。2013年成交量最大的北京像素北區(qū)，小區(qū)內(nèi)天橋直達(dá)地鐵6號(hào)線草房站，出行十分方便，而從成交量較大的林肯公園、東亞上北中心等項(xiàng)目的情況來(lái)看，也基本都具備了環(huán)境好，配套完善，交通方便，使用民水民電等特點(diǎn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年北京市60個(gè)典型商住項(xiàng)目中租金收益率超過(guò)2.5%的達(dá)到44個(gè)，而租金收益超過(guò)3%(央行一年期基準(zhǔn)存款利率)的項(xiàng)目也有20余個(gè)。