從分類指數(shù)來(lái)看，居住環(huán)境滿意指數(shù)、當(dāng)前房?jī)r(jià)滿意指數(shù)、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)、購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有明顯下降，這一趨勢(shì)或?qū)⒂绊?014年上半年購(gòu)房者的置業(yè)決策，進(jìn)而影響未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況。

　　2013年4季度，雖然市場(chǎng)的成交仍維持在高位，但是一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市加大了限購(gòu)和限貸的力度，政策的收緊，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期造成了一定的負(fù)面影響。此外，市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)偏緊，銀行間拆放利率中樞上移，大部分銀行由于信貸額度受限，紛紛暫停房貸等因素也干擾了購(gòu)房者的心理預(yù)期，使得本季度購(gòu)房者信心指數(shù)明顯下降。

　　2013年4季度購(gòu)房者信心指數(shù)明顯下降

　　2013年4季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為54.6，較三季度下降3.6，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度明顯下降。從整個(gè)2013年來(lái)看，購(gòu)房者的心理預(yù)期可謂是“一波三折”，年初受“新國(guó)五條”政策影響，購(gòu)房信心表現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)；隨后受銷售量回升的刺激，購(gòu)房信心出現(xiàn)明顯反彈；而在十八屆三中全會(huì)之后，卻又出現(xiàn)大幅回落之勢(shì)。從分類指數(shù)來(lái)看，居住環(huán)境滿意指數(shù)、當(dāng)前房?jī)r(jià)滿意指數(shù)、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)、購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有明顯下降，這一趨勢(shì)或?qū)⒂绊?014年上半年購(gòu)房者的置業(yè)決策，進(jìn)而影響未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況。從不同置業(yè)目的購(gòu)房者來(lái)看，首次置業(yè)者、改善型購(gòu)房者以及投資客的購(gòu)房信心較上個(gè)季度分別下降3.8、2.5和0.9。

　　從不同城市類型來(lái)看，2013年4季度各類城市購(gòu)房者信心排序從高到低依次為：西部二線、東部三線、東部二線、中西部三線、中部二線、東部一線。與上季度相比，不同類型的城市購(gòu)房者信心指數(shù)出現(xiàn)不同程度下降，其中，東部三線城市的購(gòu)房者信心指數(shù)降幅最大，較上季度下降5.5，中西部三線城市的購(gòu)房者信心指數(shù)降幅最小，較上季度下降1.3。東部一線、東部二線、中部二線和西部二線城市購(gòu)房者信心指數(shù)較上個(gè)季度分別下降3.5、4.0、2.9和2.3。從重點(diǎn)城市購(gòu)房者信心指數(shù)得分來(lái)看，2013年4季度，所有重點(diǎn)城市購(gòu)房者信心指數(shù)均高于50的臨界值。除杭州購(gòu)房者信心指數(shù)較上個(gè)季度小幅提升外，北京、上海、廣州、深圳、南京、濟(jì)南、重慶、成都、西安、武漢、長(zhǎng)沙、天津、廈門(mén)、佛山、合肥、青島、鄭州、惠州等城市的購(gòu)房信心則較上個(gè)季度出現(xiàn)不同程度的下降。

　　購(gòu)房者預(yù)期變化表明量?jī)r(jià)上漲幅度將放緩

　　世聯(lián)行調(diào)查結(jié)果顯示，（1）與過(guò)去半年相比，83.7%的購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤(pán)有不同程度的漲價(jià)行為，較上個(gè)季度小幅下滑4.0個(gè)百分點(diǎn)。雖然下降幅度并不明顯，但卻是近一年半來(lái)該比例的首次下降。世聯(lián)研究認(rèn)為，這些微妙的變化表明當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅收窄，將成為價(jià)格漲幅的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。（2）預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的比例為66.1%，較上個(gè)季度下降9.1個(gè)百分點(diǎn)，也是近兩年來(lái)該比例首次出現(xiàn)大幅下降。（3）預(yù)期未來(lái)成交量將會(huì)繼續(xù)上漲的購(gòu)房者比例首次出現(xiàn)大幅下滑，本季度有51.2%的購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)成交量將繼續(xù)上升，較上季度大幅下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高。（4）認(rèn)為未來(lái)半年“適合購(gòu)房”的購(gòu)房者比例小幅下降,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有23.7%的購(gòu)房者表示未來(lái)半年適合購(gòu)房，較上季度下降4.9個(gè)百分點(diǎn)；而表示不適合購(gòu)房的置業(yè)者占比為32.6%，較上季度提升5.0個(gè)百分點(diǎn)。（5）表示在最近三至六個(gè)月內(nèi)置業(yè)的購(gòu)房者占比明顯下降，2013年4季度，33.3%的購(gòu)房者表示會(huì)在近三至六個(gè)月內(nèi)置業(yè)，較上季度大幅下降11.7個(gè)百分點(diǎn)。這進(jìn)一步驗(yàn)證了購(gòu)房者并不看好未來(lái)半年的購(gòu)房時(shí)機(jī)。綜上，世聯(lián)研究認(rèn)為接下來(lái)市場(chǎng)成交量將趨于平穩(wěn)，上漲幅度將收窄，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲幅度將放緩。

　　購(gòu)房者政策感知差異明顯

　　超四成購(gòu)房者支持政府“輕調(diào)控、重市場(chǎng)”的思路。十八屆三中全會(huì)后，中共中央明確了弱化政府調(diào)控的意向，旨在發(fā)揮市場(chǎng)自身的作用。調(diào)查顯示，盡管有35.6%的購(gòu)房者對(duì)政府調(diào)控導(dǎo)向不置可否，但仍有43.7%的購(gòu)房者表示“基本支持”或“完全支持”政府弱化房地產(chǎn)的調(diào)控、凸顯市場(chǎng)作用的舉措。此外，有近兩成的購(gòu)房者對(duì)這一思路持反對(duì)態(tài)度。整體來(lái)看，“輕調(diào)控、重市場(chǎng)”的思路僅得到了部分購(gòu)房者的認(rèn)可，其效力仍有待進(jìn)一步觀察和檢驗(yàn)。

　　中產(chǎn)階級(jí)享受公積金貸款比例最高?！稕Q定》指出，未來(lái)需要“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系,建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度,改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。一般而言，住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款，是一項(xiàng)重要的住房保障制度。然而，調(diào)查顯示受訪者當(dāng)中，明確表示可以享受公積金貸款的購(gòu)房者占比為35.8%，仍有近半購(gòu)房者表示不能享受公積金貸款，且有14.4%的購(gòu)房者表示不清楚是否可以享受公積金貸款。調(diào)查結(jié)果還顯示，家庭年收入為10-20萬(wàn)的中產(chǎn)階級(jí)享受公積金貸款的比例最高，占比為42.3%。

　　房產(chǎn)稅最大的阻力在于財(cái)富階層?！稕Q定》也指出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，完善地方稅體系。從目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來(lái)看，主要以推行差別化信貸政策為主，如只對(duì)多次置業(yè)者、高端豪宅或者家庭人均居住面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)以上部分征收。調(diào)查顯示，57.5%的購(gòu)房者希望能夠在一年之內(nèi)征收差別化的房產(chǎn)稅；但也有近兩成的購(gòu)房者希望“永遠(yuǎn)不要征收”房產(chǎn)稅。我們對(duì)購(gòu)房者類型進(jìn)行區(qū)分之后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的主要阻力在于財(cái)富階層，這部分人往往擁有多套房產(chǎn)、投資目的較強(qiáng)、傾向于購(gòu)買(mǎi)大戶型且收入較高，房產(chǎn)稅觸動(dòng)了他們的切身利益。從不同住房套數(shù)來(lái)看，七成無(wú)房者希望房產(chǎn)稅能夠在一年之內(nèi)開(kāi)征，而擁有兩套房產(chǎn)的購(gòu)房者當(dāng)中，有44.3%希望永遠(yuǎn)不要征收房產(chǎn)稅。從不同置業(yè)目的來(lái)看，七成首次置業(yè)者希望房產(chǎn)稅能夠在一年之內(nèi)開(kāi)征，而投資客當(dāng)中，有41.8%希望永遠(yuǎn)不要征收房產(chǎn)稅。從不同置業(yè)面積來(lái)看，中小戶型購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，超過(guò)六成希望房產(chǎn)稅能夠在一年之內(nèi)開(kāi)征，而大戶型購(gòu)房者當(dāng)中（如180平以上），過(guò)半希望永遠(yuǎn)不要征收房產(chǎn)稅。從不同家庭收入來(lái)看，家庭年收入在10萬(wàn)以下的購(gòu)房者當(dāng)中，超過(guò)六成希望房產(chǎn)稅能夠在一年之內(nèi)開(kāi)征，而家庭年收入在50萬(wàn)以上的購(gòu)房者當(dāng)中，有40.7%希望永遠(yuǎn)不要征收房產(chǎn)稅。

　　綜上，2013年4季度，十八屆三中全會(huì)為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確定了基調(diào)——即以市場(chǎng)自身運(yùn)作為主、地方差異化調(diào)控為輔的運(yùn)作模式。在這一大背景的影響下，本季度不同類型、不同地區(qū)的購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)了很高的一致性，即看漲房?jī)r(jià)和成交量的購(gòu)房者仍占多數(shù)，但預(yù)期房?jī)r(jià)和成交量漲幅將有所回落。受此影響，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有較此前有所下降，未來(lái)半年住房量?jī)r(jià)上漲幅度將逐步收窄。