基于對整體行業(yè)的財務(wù)健康程度的信心，我們認(rèn)為2014年增速的下滑帶來的沖擊會比2011年少，行業(yè)將會實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　我們一直希望能夠做中國房地產(chǎn)市場忠實(shí)的觀察者而非預(yù)言家，但并不代表著我們沒有觀點(diǎn)。

　　我們在2011年底寫下《歲暮天寒，渴望春天》，2012年底寫下《心有猛虎，細(xì)嗅薔薇》，而在2013年底，我們寫下《花開花落，云卷云舒》一文。我們年報的標(biāo)題，諸位可以將其認(rèn)為這是我們對來年的展望，或者說這是我們下筆時跟隨中國房地產(chǎn)市場一起脈動的情感。在分化的時代，城市、開發(fā)商和不同客戶類型表現(xiàn)不一，有的花開，有的花落；三中全會后，行業(yè)邁向平穩(wěn)健康發(fā)展新時代，我們當(dāng)有更從容的心態(tài)，坐看云卷云舒！

　　花開花落

　　這是一個分化的時代，2013年以來核心城市主流產(chǎn)品價格上漲明顯與三四線城市去庫存并行，這也是我們在《心有猛虎，細(xì)嗅薔薇》里城市分化的核心觀點(diǎn)?；仡櫲辏殡S著董潘教授反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“未來北京房價80萬一平”的聲音，北京五環(huán)的房價已經(jīng)成功邁入5萬/平米的時代，這充分反映出來一線城市的漲幅；與此同時，我們調(diào)研了很多三四線城市，發(fā)現(xiàn)供給壓力巨大而總量的需求有限，很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎么漲過，其中東北三省的三四線城市已經(jīng)成為了不少開發(fā)商的夢魘，某些城市例如丹東的去化周期高達(dá)近7年，如果把未來的供應(yīng)算上，那去化周期更是長得可怕；即使部分擁有產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給非常巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都，今年部分開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐挠揭膊桓?，其中還不乏知名房企。在一些傳統(tǒng)的發(fā)達(dá)區(qū)域，例如蘇南地區(qū)的蘇錫常，今年也因?yàn)橥庑璧钠＼涀罱K導(dǎo)致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)并不如意；而溫州這樣民間資本特別活躍的地方，也因?yàn)槊耖g資本危機(jī)導(dǎo)致房價的暴跌，與之對應(yīng)的是在四大國有銀行壞賬里面，溫州是排名第一的城市；即使在杭州這樣的大家公認(rèn)的1.5線城市，不少開發(fā)商在這里也面臨著去化并不如意的挑戰(zhàn)。

　　在這個分化的時代里面，我們也可以看到開發(fā)商的分化在加劇，集中度在顯著地提升。由于核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)，刺激資金實(shí)力雄厚的主流開發(fā)商回歸一二線城市，直接推升核心城市的地價，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門檻被拔高，因此在當(dāng)前拿地越來越難的時候，大開發(fā)商憑著品牌和產(chǎn)品的號召力，有與地方政府談判的實(shí)力，在拿地方面較中小開發(fā)商更加有優(yōu)勢；由于利率市場化的推進(jìn)，當(dāng)前市場利率雙軌并軌推高利率中樞的趨勢越加明顯，刺激開發(fā)商更愿意從海外融入廉價資本，疊加國內(nèi)以資產(chǎn)作為信用的融資現(xiàn)狀使得大開發(fā)商擁有更高的額度，這樣的開發(fā)商其IRR與融資成本的裂口更大，競爭優(yōu)勢更大。例如某公司項(xiàng)目18%的IRR要求，最低時其從香港能融到Libor加200~300多個BP的廉價資本；由于在公司管理、組織架構(gòu)和發(fā)展前景等多方面的優(yōu)勢，吸引著更多的人才流向大的開發(fā)商；在行業(yè)整體利潤率逐步走下坡路的趨勢下，已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢和成熟產(chǎn)品體系的大開發(fā)商在成本控制上優(yōu)勢明顯，利潤表現(xiàn)方面較中小開發(fā)商要好。上述這些，都是開發(fā)商集中度不斷加速的原因。

　　同樣的，我們也可以看到客戶的分化。世聯(lián)已經(jīng)累計(jì)了超過500萬的客戶信息，我們篩選出超過80萬成交客戶數(shù)據(jù)樣本，基本覆蓋了全國主要的新房成交城市，因此這些數(shù)據(jù)能夠能夠反映出當(dāng)前市場的現(xiàn)狀。我們的數(shù)據(jù)顯示：2012年至今的這一輪市場回暖，投資客占比基本上都處于15%以下的水平；2013年我們35歲以下的客戶占我們所有成交客戶的近65%；從我們各區(qū)域的銷售面積段來看，144平米以下的產(chǎn)品基本上占到我們銷售總量的85%以上，分月份上來看，144平米以下的產(chǎn)品的占比在最低的時候也有80%，高的時候該數(shù)值高達(dá)95%。所以，我們的成交數(shù)據(jù)顯示首次置業(yè)和改善型置業(yè)已經(jīng)成為了目前市場的絕對主流。投資客萎縮剛需爆發(fā)這樣的分化局面，除了限購和支持首次置業(yè)等行業(yè)政策之外，80后嬰兒潮的結(jié)婚高峰到來隨之誕生的婚房需求更是客戶分化最重要的內(nèi)在因素。

　　云卷云舒

　　在舉世矚目的三中全會后，房地產(chǎn)市場的走向牽動人心。從三中全會的《決定》全文來看，并沒有單獨(dú)論述房地產(chǎn)的段落章節(jié)，但可以從市場體系、土地改革、財稅改革等方面看出不少關(guān)于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容。字里行間，透露出這樣的信號：房地產(chǎn)市場未來會更加市場化，強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中的決定性作用，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股同地同權(quán)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，這將意味著中央決意建立起房地產(chǎn)“市場歸市場，保障歸保障”的二元體系，加強(qiáng)對農(nóng)民利益補(bǔ)償?shù)牧Χ群鸵詣?chuàng)新方式提升農(nóng)民收入，加快聯(lián)網(wǎng)速度試點(diǎn)和房地產(chǎn)稅立法，這些長期性的措施將促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定，市場的運(yùn)行受到行政性調(diào)控的力度將越來越小。

　　政策之外，我們更加愿意談?wù)勑袠I(yè)的中長期未來。我們一直沒有擔(dān)心過市場中長期的表現(xiàn)，皆因中長期的需求沒有問題。相比歐美日等國家，中國家庭部門的資產(chǎn)負(fù)債表杠桿率較低，有充足的加杠桿空間。中國城鎮(zhèn)居民可支配收入還在持續(xù)增長，未來還有收入倍增計(jì)劃保駕護(hù)航，能很好地支撐房地產(chǎn)中長期的基本面。即使從住戶儲蓄率走勢來看，2009年之后已經(jīng)走過了高位拐點(diǎn)，但是在可預(yù)見的未來里將會維持在一定的高位水平。這些都是我們對于行業(yè)中長期仍持有信心的重要原因。當(dāng)然，由于住戶儲蓄率高位拐點(diǎn)已過，再加上中國家庭金融資產(chǎn)規(guī)模爆發(fā)分流住宅的投資投機(jī)需求，我們預(yù)計(jì)未來房價上漲的幅度會逐步放緩，這是行業(yè)下半場的重要特征。如果加上三中全會關(guān)于房地產(chǎn)政策的相關(guān)表述，我們對于房地產(chǎn)市場未來的健康程度更加樂觀。但是我們也知道，即使行業(yè)的中長期向上，但短期不時也會有些小調(diào)整，這也是行業(yè)正常的螺旋式上升的規(guī)律。

　　對于2014年市場的短期表現(xiàn)，我們也有一些自己的判斷，但預(yù)測這些行業(yè)的總量數(shù)據(jù)意義真的不大。我們更加相信，對于開發(fā)商而言，與其預(yù)測明天天氣是否會變冷，不如多穿一件衣服；而且，在市場邁入分化的時代之后，市場總量變化帶來的指導(dǎo)意義正在被進(jìn)一步地削弱。在市場的供需關(guān)系層面，由于今年土地成交情況處于讓人滿意的高位，則意味著2014年開發(fā)商推盤的貨值會有明顯的上升。再來看需求，我們一貫認(rèn)為資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價格因素帶來的影響。更準(zhǔn)確的說，家庭部門的需求曲線對資金成本的彈性沒那么大。因此，利率的上浮要累積到比較大的幅度后（這是漸進(jìn)的過程），才會導(dǎo)致需求出現(xiàn)顯著衰退。今年下半年以來，整體利率中樞開始緩慢抬升，但是進(jìn)入四季度之后，長端利率隱然有加速的趨勢。因此，我們一直對今年下半年的成交水平并不是太擔(dān)心，但是由于最近長端利率的走高，加上當(dāng)前中國的貨幣易緊難松的大環(huán)境，使得我們開始對于接下來乃至明年的需求表示明確的擔(dān)憂?？偟膩碚f，2014年行業(yè)的整體供給增加，估計(jì)面積要增加10%左右，而需求卻有所衰退，我們相信行業(yè)整體的去化率會低于2013年，預(yù)測銷售面積同比增長5%，全國均價增長5%，而銷售金額增長10.2%，但當(dāng)前城市分化的局面在2014年會加劇?；蛟S會有人認(rèn)為明年會是房價負(fù)增長的糟糕局面，甚至現(xiàn)在都有些崩盤言論出現(xiàn)。對此，我們只能說即使在市場存在調(diào)整的2011年，行業(yè)的數(shù)據(jù)依然是正增長的，但是對于任何一個行業(yè)來說，增速的下滑帶來的沖擊一點(diǎn)也不會比絕對值負(fù)增長的沖擊少，尤其是對于房地產(chǎn)這樣的資金驅(qū)動型的行業(yè)而言，沖擊會更明顯。2011年行業(yè)增速的下滑，導(dǎo)致很多開發(fā)商在2012年初面臨著巨大的償付危機(jī)，最終很多開發(fā)商降價來保證現(xiàn)金流的安全，在2012年初甚至存在一些價格直接腰斬的樓盤。在2014年，行業(yè)增速的下降同樣會帶來較大沖擊，會有部分加杠桿過度的開發(fā)商面臨著去庫存的壓力。但是更多的中大開發(fā)商在這一輪以來加杠桿比較謹(jǐn)慎，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化較好，A股三季報的數(shù)據(jù)顯示行業(yè)短債占比為36%，處于近幾年來的低位?；趯φw行業(yè)的財務(wù)健康程度的信心，我們認(rèn)為2014年增速的下滑帶來的沖擊會比2011年少，行業(yè)將會實(shí)現(xiàn)軟著陸。