對(duì)于成交市場(chǎng)，由于近期實(shí)際市場(chǎng)的不景氣再結(jié)合成交波動(dòng)的錯(cuò)位表現(xiàn)，預(yù)計(jì)來年成交量的持續(xù)下滑壓力頗大。

　　1.土地市場(chǎng)

　　供需連連拔高達(dá)到年內(nèi)頂峰

　　1、成都市土地供需走勢(shì)

　　2013年，成都市土地總供應(yīng)面積17998.89畝，與去年同期相比下降29.14%；土地總成交面積15398.99畝，與去年同期相比下降29.94%。

　　本月成都市共出讓土地55宗，總供應(yīng)面積2862.49畝，面積環(huán)比上漲32.22%，同比下降29.10%；本月共成交土地45宗，土地成交面積2167.56畝，面積環(huán)比上漲45.64%，同比下降39.16%。

　　供需連連拔高，于本月達(dá)到年內(nèi)頂峰。土地的供需，一般在年末比較活躍，本月供需沖頂并不奇怪；但是較去年同期下滑較為明顯，或是今年的土地市場(chǎng)較為活躍，政府收縮了土地供應(yīng)(并未完成年度供地計(jì)劃)。

　　1.1主城區(qū)土地市場(chǎng)供需趨勢(shì)

　　2013年主城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)面積3989.07畝，與去年同期比較下降28.15%。土地成交面積3839.53畝，與去年同期比較下降24.28%。

　　本月主城區(qū)總供應(yīng)土地13宗，供應(yīng)面積529.82畝，環(huán)比增長(zhǎng)56.75%，同比下降31.54%。成交方面，本月主城區(qū)總成交土地13宗，成交面積529.82畝，環(huán)比拔高81.53%，同比下降31.54%。

　　主城區(qū)土地市場(chǎng)供需均較為活躍，出臺(tái)的13宗地塊均順利成交。成交地塊由小型地塊為主，大半溢價(jià)在90%以上，武侯區(qū)的幾宗袖珍商服用地更是市場(chǎng)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

　　1.1.1主城區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年成都市主城區(qū)成交土地可建面積共963.47萬平米，其中住宅可建面積為468.60萬平米，商業(yè)可建面積為494.87萬平米。

　　本月主城區(qū)成交土地面積約合35.32萬平米，總可建面積為138.54萬平米；其中住宅可建面積為76.48萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)220.54%，同比減少27.86%；商業(yè)可建面積為62.06萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)6.21%，同比減少20.86%。

　　1.2郊區(qū)土地市場(chǎng)供需概況

　　2013年郊縣區(qū)土地總供應(yīng)面積14009.82畝，與去年同期比較下降29.42%。成交土地面積11559.46畝，成交與去年同期比較下降31.64%。

　　本月郊縣區(qū)總計(jì)供應(yīng)土地42宗，供應(yīng)面積2332.67畝，環(huán)比上漲27.68%，同比下降28.52%。成交方面，本月郊區(qū)成交土地32宗，成交面積1637.74畝，環(huán)比上漲36.88%，同比下降41.27%。

　　本月郊縣土地市場(chǎng)供需齊漲，但流拍現(xiàn)象依然較為突出。郊縣區(qū)的土地市場(chǎng)頗為理性，成交地塊多被本土房企以底價(jià)購(gòu)得。

　　1.2.1郊縣區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年成都市郊縣區(qū)成交土地可建面積共2444.42萬平米，其中住宅可建面積為1429.92萬平米，商業(yè)可建面積為1014.50萬平米。

　　本月郊縣區(qū)成交土地面積約合109.24萬平米，總可建面積為303.26萬平米；其中住宅可建面積為203.27萬平米，環(huán)比減少4.65%，同比下滑23.56%；商業(yè)可建面積為99.99萬平米，環(huán)比減少43.64%，同比下降32.50%。

　　2、本月土地詳細(xì)信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城區(qū)土地公告情況：本月主城區(qū)共發(fā)布4宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為錦江區(qū)1宗、成華區(qū)1宗、青羊區(qū)2宗。凈用地面積共計(jì)306.97畝，約合204.65萬平方米，總可建面積約為91.73萬平方米。其中位于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)的地塊占地253畝。

　　郊縣區(qū)土地公告情況：本月郊縣區(qū)共發(fā)布27宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為大邑縣3宗、金堂縣3宗、郫縣2宗、蒲江縣2宗、雙流縣6宗、新都區(qū)2宗、新津縣9宗，凈用地面積共計(jì)1626.41畝，約合108.25萬平方米，總可建面積約為308.55萬平方米(不含2宗加油站用地)。

　　2.2土地成交信息

　　主城區(qū)土地成交情況：本月主城區(qū)共出讓13宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為成華區(qū)5宗、錦江區(qū)2宗、青羊區(qū)1宗、武侯區(qū)5宗。

　　郊縣區(qū)土地成交情況：本月郊縣區(qū)共出讓42宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為崇州市6宗、大邑縣6宗、金堂縣4宗、龍泉驛區(qū)1宗、郫縣2宗、青白江區(qū)1宗、雙流縣7宗、溫江區(qū)3宗、新都區(qū)2宗、新津縣10宗。

　　3、小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　整體來看，本月土地市場(chǎng)供需再度增長(zhǎng)，達(dá)到年內(nèi)高峰。年底一般是土地市場(chǎng)最為活躍的時(shí)期，今年也不例外，但較去年同期明顯減少，或是由于今年的土地市場(chǎng)較為火熱，政府開源節(jié)流，放緩供應(yīng)。主城區(qū)的土地市場(chǎng)依舊火熱，幾宗袖珍地塊被本土中心房企激烈爭(zhēng)奪，而在后期的主城區(qū)土地市場(chǎng)也會(huì)延續(xù)這一勢(shì)態(tài)：大型房企由于金融政策的影響而資金鏈緊張，會(huì)謹(jǐn)慎的對(duì)待土地增持；而對(duì)于資金鏈較為緩和的中小本土房企，或是一個(gè)進(jìn)入主城區(qū)的較好契機(jī)。郊縣區(qū)的流拍現(xiàn)象依然較為凸顯，畢竟需求有限，大量的供地會(huì)在一定程度上造成市場(chǎng)飽和。

　　2.主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)

　　供需小幅下滑13年平穩(wěn)收官

　　2.1本月主城區(qū)供需概況

　　12月成都主城區(qū)商品住宅供需小幅下滑，市場(chǎng)平穩(wěn)收尾。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積69.69萬平方米，環(huán)比下降4.15%，同比下降36.03%；成交方面：成交套數(shù)9542套，環(huán)比下降7.03%，同比上漲1.73%；成交面積91.21萬平方米，環(huán)比下降6.12%，同比上漲3.05%；本月供需比為0.76。預(yù)計(jì)后市供應(yīng)市場(chǎng)將延續(xù)十月份以來的平穩(wěn)走勢(shì)，而成交市場(chǎng)則受近期實(shí)際市場(chǎng)較為疲軟的影響下滑壓力較大。(因11月份供應(yīng)數(shù)據(jù)已剔除其他業(yè)態(tài)面積，本月已將其修正。)

　　2.2本月主城區(qū)商品住宅供需詳情

　　2.2.1本月主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況

　　12月成華區(qū)供需依然優(yōu)于其余各行政區(qū)表現(xiàn)，供應(yīng)面積19.93萬平方米，環(huán)比下降25.91%；成交面積24.62萬平方米，環(huán)比下降8.1%。高新區(qū)供需稍遜一籌，供應(yīng)面積17.25萬平方米，環(huán)比下降29.39%；成交面積24.86萬平方米，環(huán)比下降12.68%。武侯區(qū)供需逆勢(shì)上漲，供應(yīng)面積9.84萬平方米，環(huán)比大漲141.18%；成交面積11.14萬平方米，環(huán)比上漲8.68%。預(yù)計(jì)后市成華區(qū)供需仍將持續(xù)活躍，各行政區(qū)新年開局平穩(wěn)。

　　2.3小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　小結(jié)：供需小幅下滑13年平穩(wěn)收官

　　本月供應(yīng)持續(xù)微幅下滑，成交下滑壓力凸顯。在供應(yīng)方面：至"金九"集中放量以來，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出去化存量的節(jié)奏。雖然至十二月以來，開發(fā)商迫于銷售目標(biāo)和資金鏈的壓力，大勢(shì)促銷，年底沖量；但需求端的過于"冷靜"最終使多數(shù)開發(fā)商沖量告負(fù)，致使開發(fā)商在推量上變得謹(jǐn)慎，從而本月供應(yīng)也出現(xiàn)小幅下滑。在成交方面：本月成交小幅下滑，下滑壓力逐步凸顯。本月成交端的下滑已在意料之中，其主要依據(jù)在于成交數(shù)據(jù)與實(shí)際市場(chǎng)情況的錯(cuò)位表現(xiàn)，通過對(duì)前期市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)置業(yè)者的需求欲望有下降跡象，實(shí)際市場(chǎng)成交量持續(xù)低位，致使本月成交量因錯(cuò)位波動(dòng)的因素而轉(zhuǎn)勢(shì)下滑。

　　預(yù)測(cè)：開發(fā)商資金鏈壓力大促銷走量仍將是開局基調(diào)

　　預(yù)計(jì)來年房地產(chǎn)市場(chǎng)在QE退出和銀行資金持續(xù)吃緊的影響下，開發(fā)商資金壓力將持續(xù)凸顯，而促銷走量仍是來年初開發(fā)商的主要策略，同時(shí)經(jīng)過近三個(gè)月的去化存量后，供應(yīng)端將適度加大放量，然而需求端的持續(xù)不景氣將使開發(fā)商在推量上更加謹(jǐn)慎，因此預(yù)計(jì)來年開局供應(yīng)市場(chǎng)將微幅上漲。對(duì)于成交市場(chǎng)，由于近期實(shí)際市場(chǎng)的不景氣再結(jié)合成交波動(dòng)的錯(cuò)位表現(xiàn)，預(yù)計(jì)來年成交量的持續(xù)下滑壓力頗大。而至于來年的實(shí)際市場(chǎng)，估計(jì)仍將延續(xù)本年度的平淡表現(xiàn)，主要原因基于今年市場(chǎng)成交的火爆表現(xiàn)，導(dǎo)致需求端過度透支；同時(shí)來年實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然堪憂，再加之QE的退出導(dǎo)致熱錢逃離，來年投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力將有所減弱。

　　3.二手商品住宅市場(chǎng)

　　二手住宅成交持續(xù)回升年末翹尾收官

　　3.1成都市主城區(qū)二手住宅成交概況

　　12月成都二手住宅成交量為5205套，環(huán)比上漲17.84%，同比下降22.29%；成交面積為46.19萬平方米，環(huán)比上漲18.5%，同比下降19.06%。二手住宅市場(chǎng)年末持續(xù)回升，成交量至4月份以來首度突破5000套，年末翹尾的形勢(shì)已成。預(yù)計(jì)來年開局將延續(xù)上漲勢(shì)頭，市場(chǎng)持續(xù)向好動(dòng)力大。

　　3.2各行政區(qū)二手房成交詳情

　　12月，成都各行政區(qū)成交量持續(xù)走高。其中，武侯區(qū)奪得冠軍，成交941套，環(huán)比上漲17.19%；成華區(qū)上漲幅度最大，成交939套，環(huán)比上漲37.28%；金牛區(qū)小幅上漲，成交917套，環(huán)比上漲6.75%；預(yù)計(jì)各行政區(qū)來年成交情況仍將持續(xù)向好。

　　3.3中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)--全市指數(shù)

　　2013年11月中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)為252.5，樣本樓盤成交均價(jià)為9917元/平方米，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲4.6%。成交量方面，成交套數(shù)4417套，成交面積38.98萬平米，環(huán)比分別上漲25.09%和25.99%。

　　本屬"金九銀十"旺季的二手樓市，在房貸緊縮、購(gòu)房資格審查趨嚴(yán)等利空消息影響下成交量反而較7、8月份傳統(tǒng)淡季有所下滑。經(jīng)歷了一波短暫的觀望期后，10月下旬開始置業(yè)者入市積極性開始回升，成交量也出現(xiàn)上漲。11月份，政策層面?zhèn)涫懿毮康氖藢萌腥珪?huì)提出了方向性的政策導(dǎo)向，短期內(nèi)暫未有明顯的利空或利好消息，市場(chǎng)成交繼續(xù)保持，11月份成交量較10月份環(huán)比明顯上漲。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市76個(gè)樣本樓盤中，本月有90.8%的樓盤價(jià)格上漲，與上月持平；9.2%的樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌，但跌幅較小，其中僅有1.3%的樓盤跌幅超過5%。

　　注：中原領(lǐng)先指數(shù)是既能夠反映國(guó)家或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情，又可反映出不同物業(yè)類型的變化行情，指數(shù)的變動(dòng)可以描繪房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，并預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

　　指數(shù)建立標(biāo)準(zhǔn)：首先將研究對(duì)象--二手成交的樓盤，按照一定的規(guī)則，劃分為多個(gè)控制點(diǎn)(控制點(diǎn)：若干個(gè)樓盤組成的集合)。其次，按照既定的規(guī)則，在控制點(diǎn)內(nèi)設(shè)立樣本標(biāo)準(zhǔn)；再次，將采集的成交樣本按樣本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并以此標(biāo)準(zhǔn)化的樣本價(jià)格計(jì)算各個(gè)控制點(diǎn)的成交均價(jià)。最后，在獲得控制點(diǎn)成交均價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行各期各類指數(shù)的計(jì)算，構(gòu)建多層次的價(jià)格指數(shù)體系。

　　3.4.小結(jié)

　　二手住宅成交持續(xù)回升年末翹尾收官

　　本月二手住宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，年底翹尾收官。對(duì)于二手市場(chǎng)而言，歷年年末均為成交旺季，而本年度年末市場(chǎng)也不負(fù)眾望，成交持續(xù)上漲突破5000套。而至于來年開局仍為銷售的好時(shí)節(jié)，成交的持續(xù)上漲仍存較大可能。

　　四川中原：2013年12月成都土地和住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)