四季度租金明顯回落，一方面是四季度新增需求都會明顯減少，另一方面，四季度買賣市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡，業(yè)主由售轉(zhuǎn)租較為明顯，導致租賃房客源比出現(xiàn)明顯回落?！?/h3>

　　2013年年末租金明顯回落，年租金累計漲幅三年內(nèi)最低

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年全年北京住宅單位平均租金為58元/平方米，年均租金同比上漲12%，漲勢依然不減。但累計漲幅為2.6%。雖然租金整體水平明顯上漲，但上漲趨勢為近三年來最弱。

　　從年內(nèi)走勢來看，今年租金累計漲幅的一個主要原因，是年末租賃淡季租金回落趨勢更為明顯。

　　

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，四季度租金明顯回落，一方面是四季度新增需求都會明顯減少，另一方面，四季度買賣市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡，業(yè)主由售轉(zhuǎn)租較為明顯，導致租賃房客源比出現(xiàn)明顯回落。從全年走勢看，租金溫和上漲，并且未來也難以出現(xiàn)漲幅超過15%的情況。

　　首先，租賃需求將穩(wěn)定釋放

　　2013年租賃成交規(guī)模小幅上漲。從月度成交走勢來看，年初的成交高峰期普遍在春節(jié)后一個月形成，成交量也屬年內(nèi)峰值，但從二季度以后的租賃市場，除在規(guī)模上高于去年，基本保持了一直的波動性。表明租賃市場需求釋放更為規(guī)律性，而2010年和2011年的樓市調(diào)控對于租賃市場的干擾逐漸減輕。一方面，最初的限購限貸政策對租賃市場產(chǎn)生較大影響，主要原因是預期的帶動，且租金本身存在很大上漲空間。但目前來看，這兩方面因素都逐漸減弱。另一方面，雖然2013年國五條出臺，具體調(diào)控內(nèi)容也并未直接觸及購買資格的問題。市場基本處于平穩(wěn)健康發(fā)展的狀態(tài)。

　　此外，從宏觀層面看，近幾年北京常住人口數(shù)據(jù)顯示，新增常住人口、以及其中的新增外來常住人口都呈現(xiàn)下滑趨勢。(2012年新增常住外來人口下降15.7%)近來北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐漸加大力度。因此未來新增租賃需求的規(guī)模也會隨之有所減少。

　　其次，供需關(guān)系持續(xù)緩和，業(yè)主租賃意愿加大

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年北京租賃日均新增房客源比為1:1.92，相較2012年的1:2.55，供需關(guān)系明顯緩和。下半年來，新增客源與房源的比例也出現(xiàn)明顯走低。受到這種供需關(guān)系的影響，今年租金上漲幅度也明顯降低。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，其中一個重要的原因是，買賣市場受到調(diào)控影響，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)變化，由售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象增多。在2013年二手買賣市場的數(shù)據(jù)中，由租轉(zhuǎn)售的房屋成交占比明顯降低，全年占比為31.56%，新政之后該比值明顯降低。一方面，受到20%個稅新政的影響，多套房業(yè)主的出售難度加大。另一方面，下半年來二手房市場逐漸轉(zhuǎn)淡，年末房價現(xiàn)回落苗頭，業(yè)主出售意愿降低。因此在出售難度加大、房價預期受抑的情況下，由租轉(zhuǎn)售現(xiàn)象減少。影響到租賃市場，則出現(xiàn)了房源增多的現(xiàn)象。

　　再次，郊區(qū)化持續(xù)，五環(huán)外租房已成租客大眾選擇

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年，中心城區(qū)、外城四區(qū)、郊區(qū)租賃成交占比分別為13.8%、65.4%、20.8%，其中郊區(qū)租賃占比較2012年小幅增長0.5個百分點。從環(huán)線來看，五環(huán)外成交占比持續(xù)上漲，目前已超過三成。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，租賃市場需求向低租金區(qū)域外移已經(jīng)成為一個長期的趨勢，目前"五環(huán)外"租房已經(jīng)成為租客的大眾選擇。此外，2012年年底六號線和十號線二期的開通，也使得沿線一些地區(qū)的租賃市場逐漸活躍，在一定程度上也分散需求。例如六號線沿線的常營地區(qū)、十號線沿線的草橋、六里橋、花鄉(xiāng)等區(qū)域，成交占比都有所提高。

　　雖然租金漲幅減緩，當目前的租房壓力仍然較大。一方面，租金漲幅也仍然高于收入漲幅，租金收入仍然較高。另一方面，目前郊區(qū)和城區(qū)租金的差距有所減小，再加上未來地鐵票價的調(diào)整，郊區(qū)的居住成本會明顯加大。