面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是受到政策影響最大的行業(yè)之一。通過近幾年各大房企的投資行為，不難看出，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為地產(chǎn)大鱷們著重布局的投資領(lǐng)域。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)指導(dǎo)下，旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如下幾種形式。

　　一、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)

　　所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使"生地"成為"熟地"，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也可以由政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)來做。

　　旅游地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講，國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在"旅游地產(chǎn)用地"這個(gè)類別，而對于國內(nèi)出現(xiàn)的"旅游地產(chǎn)土地開發(fā)"概念，其實(shí)質(zhì)是一級土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動(dòng)來定義的。

　　旅游城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)等，成本往往很高，風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好，可以有效的提升區(qū)域地價(jià)，實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)盈利。非城市中心的土地，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價(jià)很低，如果針對大交通政府解決方案比較好，一級開發(fā)空間很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

　　旅游地產(chǎn)商參與土地一級開發(fā)，與城市土地開發(fā)的差別在于，不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，而重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合旅游地產(chǎn)二級市場開發(fā)，才能真正獲取一級市場的利潤。

　　當(dāng)然，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作，參與進(jìn)行土地一級開發(fā)，相對風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利更有保證。

　　二、BT模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)

　　以BT模式為主導(dǎo)，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品，由房地產(chǎn)商經(jīng)營一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營，或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng)。其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報(bào)相對來說比較困難，通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作，結(jié)合土地開發(fā)，使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中來。

　　BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。完善的旅游公共設(shè)施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時(shí)也強(qiáng)力帶動(dòng)了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。

　　三、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

　　旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計(jì)，形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。

　　面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。綠維創(chuàng)景將旅游地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居住(第二居所)地產(chǎn)、度假居住(第三居所)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大類。