把地產(chǎn)價值、房產(chǎn)價值、商業(yè)化服務(wù)的交換價值等通過持續(xù)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，實現(xiàn)濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展。

　　近年來中國度假地產(chǎn)發(fā)展很快，綠維創(chuàng)景曾做過中國度假路線圖的研究報告，報告顯示：中國旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展實際上有條隱形的線在牽引，陽光是度假投資追逐的主要因素之一。濱海擁有的具有強大吸引力的3S資源(首先是陽光，另外還包括大海、沙灘)，使其一直成為游客向往的地方。養(yǎng)生養(yǎng)老、度假、投資、避寒避暑等需求的大幅度增多，帶動了中國濱海度假地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。

　　我國濱海旅游資源的分布格局大致成s形，因此也就形成了濱海度假地產(chǎn)開發(fā)的三大板塊。第一是環(huán)渤海板塊，主要有兩部分：一是山東、渤海灣這個大市場，其中發(fā)展最好的是山東半島與膠州半島；二是以北戴河為主，向河北、遼寧這兩個方向延伸所帶動的區(qū)域。第二個是東海板塊，從上海到浙江這個區(qū)域受海域海水的限制，度假的因素比較少，更多的體現(xiàn)在旅游形態(tài)上，例如上海的碧水金沙最大的特點是“人工”，通過人工沙灘、人工凈化海水形成了一個海灘度假結(jié)構(gòu)。舟山群島作為一個獨立的開發(fā)區(qū)域，大量的投資商開始進入這個區(qū)域，其度假發(fā)展非常快，其中上海對它的推動作用非常明顯。第三個南海板塊中除了海南島之外，以深圳為核心從小梅沙、大梅沙、華僑城一直到巽寮灣再延伸到汕頭這條線發(fā)展的比較快。海南國際旅游島是一個大爆發(fā)，從土地大爆發(fā)到度假地產(chǎn)大爆發(fā)。

　　一、“鬼樓群”--濱海度假地產(chǎn)的宿敵

　　在“旅游+地產(chǎn)”的模式中，旅游投資收益周期比較漫長，而地產(chǎn)投資收益則比較快。出于商業(yè)利益的沖動，開發(fā)商會有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化，濱海旅游地產(chǎn)亦不特殊。目前我國濱海旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)野蠻式開發(fā)，忽略了相關(guān)的生活服務(wù)和休閑度假服務(wù)配套，以及城市公共服務(wù)配套，房地產(chǎn)與旅游分離，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化分離，從而導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)，影響城鎮(zhèn)化進程。這種地產(chǎn)發(fā)展模式前景堪憂，濱海度假地產(chǎn)在這種運行模式下出現(xiàn)了巨大危機。

　　二、突破法則--旅游引導(dǎo)的泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)

　　什么是濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)？什么樣的濱海度假地產(chǎn)才有可能實現(xiàn)突破？綠維創(chuàng)景根據(jù)做過的眾多濱海度假項目，認(rèn)為濱海度假地產(chǎn)可以分為三個層次：第一是產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，是以泛旅游為龍頭，形成的以目的地為核心的系統(tǒng)架構(gòu)。第二是業(yè)態(tài)發(fā)展，通過多樣化業(yè)態(tài)形成游客聚集、消費聚集、產(chǎn)業(yè)聚集。第三是產(chǎn)品設(shè)計，不僅是技術(shù)設(shè)計，更重要的是產(chǎn)品策劃設(shè)計。在這三個層次下，濱海度假地產(chǎn)要想實現(xiàn)健康發(fā)展，必須以休閑度假為方向，走集觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、康體、居住等多種功能于一體的綜合發(fā)展之路，實現(xiàn)突破。綠維創(chuàng)景將這一突破法則歸納為“旅游引導(dǎo)的泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)”，并認(rèn)為有三個重點思路需要理順：

　　第一，旅游吸引力是地產(chǎn)打造的核心，通過核心吸引物的打造，積聚人氣、通過人的消費，提升地氣、通過度假地產(chǎn)，帶來財氣。

　　第二，將旅游要素與濱海結(jié)構(gòu)相結(jié)合，形成文、海、島、灘、案、山、地、水、村、鎮(zhèn)、城、域等多維的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

　　第三，旅游休閑度假與房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化結(jié)合，整合出以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式。其中，完善的度假生活配套、高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量及城市基礎(chǔ)設(shè)施必不可少。

　　三、濱海度假地產(chǎn)的打造手法

　　旅游引導(dǎo)的泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)的打造分為三個步驟：首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值，構(gòu)建土地價值升值架構(gòu)；其次是形成休閑聚集，通過休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下來消費，形成休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價值；最后創(chuàng)造延伸發(fā)展，形成各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產(chǎn)、泛旅游地產(chǎn)，來獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展。

　　(一)打造吸引核

　　游客量是衡量地產(chǎn)價值的關(guān)鍵，一般情況下，有多大游客量就意味著這個地產(chǎn)有多大的吸引價值。

　　對于濱海度假，第一吸引核是海洋和沙灘。海洋的博大與富有是非常令人好奇與神往的。沙灘可以通過改造培育提升沙的質(zhì)量，也可通過調(diào)整擴大規(guī)模。濱海項目比較多樣，可以是水上項目、水中項目、水下項目，也可以是沙灘項目、沙灘休閑到海濱的整個休閑體系，包括沙灘背后的度假酒店及其游樂休閑設(shè)施配套。

　　第二吸引核是休閑項目。這決定了其吸引力程度?；?、海洋主題樂園等游樂項目往往是最受游客歡迎的。主題游樂類項目在夏季度假中起到支撐作用，特別是近水游樂、淡水游樂、海水游樂、滑降型的主題化游樂和機動游樂以及高科技游樂最具吸引力。

　　第三吸引核是冬季度假。季節(jié)實際上是困擾地產(chǎn)的一個問題，如果業(yè)主一年只能享受3~5個月的房產(chǎn)價值，投資回報率的邊際效率是非常低的。冬季度假中非常強調(diào)冬季溫泉利用，包括水療、中式理療、藥療等類型。其次是滑雪項目，可通過人造滑雪、冰雪游樂等來創(chuàng)造。第三是冬季室內(nèi)項目。包括簡易大棚式的室內(nèi)空間、大型玻璃式的空間建筑等，韓國的樂天世紀(jì)是典型的室內(nèi)游樂項目。第四是廟會，其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益非常強。

　　這四種類型的冬季旅游度假項目作為冬季解決方案非常有價值，可形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值。

　　(二)形成休閑聚集

　　任何一個項目，如果僅有游樂觀光沒有休閑聚集很難攢人氣。休閑聚集模式設(shè)計是通過休閑業(yè)態(tài)的整合打造休閑聚集結(jié)構(gòu)，形成吸引力把游客留下來消費，通過游客聚集產(chǎn)生消費聚集，從而形成休閑商業(yè)社區(qū)、休閑街區(qū)和休閑聚集區(qū)，，這個結(jié)構(gòu)決定了整個旅游地產(chǎn)項目的核心價值。任何一個旅游地產(chǎn)項目，都必須考慮人流的動向和商氣的聚集模式，由此形成休閑商業(yè)地產(chǎn)價值。這種商業(yè)地產(chǎn)放大后就是休閑小鎮(zhèn)模式。一般五百畝到一千畝的用地就可打造一個小鎮(zhèn)，其中大概40萬到100多萬平米的商業(yè)建筑，約90%以上會銷售，部分將回收并按景區(qū)經(jīng)營。這種模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地產(chǎn)項目都是通過人氣轉(zhuǎn)化成商氣再轉(zhuǎn)化成商業(yè)地產(chǎn)價值來提升樓盤價值的。

　　(三)創(chuàng)造延伸發(fā)展

　　通過前兩大結(jié)構(gòu)的發(fā)展，區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步升值，這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展，從而形成地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)延伸具有多樣性，主要有兩個方面：第一，養(yǎng)生型。越來越多的人開始關(guān)注養(yǎng)生，不管是中青年的健康需求還是女性健身健美的需求，其市場廣泛且多樣化。第二，養(yǎng)老型。隨著生活水平的提高，養(yǎng)老的需求進一步細(xì)化，健康療養(yǎng)的要求更高。第三，候鳥型。季節(jié)性差異使得候鳥式的生活方式越來越盛行，特別是冬寒夏暑兩個時期的生活方式調(diào)整。第四，與度假相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸模式，如農(nóng)場、牧場等農(nóng)家生活方式的延伸和其他如莊園式的度假方式的延伸等。這實際上是由核心休閑商業(yè)帶動地產(chǎn)銷售，這種核心的休閑商業(yè)主要是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、會議會展等泛旅游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其配套，這個帶動并創(chuàng)造延伸發(fā)展結(jié)構(gòu)可稱為產(chǎn)城一體化。

　　濱海度假地產(chǎn)通過這種手法把地產(chǎn)價值和產(chǎn)業(yè)價值整合在一起，地產(chǎn)的銷售通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的設(shè)計轉(zhuǎn)化成三類銷售結(jié)構(gòu)：第一類是土地價值升值架構(gòu)，既可兌現(xiàn)又可通過投融資放大。第二類是形成商業(yè)地產(chǎn)銷售，可稱為休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價值。主要包括休閑商業(yè)土地以及由此形成的休閑商鋪和大規(guī)模的商業(yè)結(jié)構(gòu)。第三類是各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產(chǎn)。這種住宅型地產(chǎn)不是就房子賣房子的升值價值，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)包裝和支撐下的一種居住服務(wù)，體現(xiàn)為商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)一體化。

　　在新型時代做旅游地產(chǎn)，特別是濱海旅游地產(chǎn)，應(yīng)把握好一些要素和模式并進行系統(tǒng)打造。這需要非常有效的產(chǎn)業(yè)支撐，并通過產(chǎn)城呼應(yīng)的結(jié)構(gòu)，把地產(chǎn)價值、房產(chǎn)價值、商業(yè)化服務(wù)的交換價值等通過持續(xù)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，實現(xiàn)濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展。