2014年整體的住宅類土地供應(yīng)還將增長，而其中自住型住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到5萬套。

　　2013年北京土地成交1797億元，樓面價(jià)大幅上漲

　　隨著24日通州永順鎮(zhèn)，大興采育鎮(zhèn)等四宗地塊成交，年內(nèi)土地交易全部結(jié)束。2012年以來，住宅需求持續(xù)釋放，帶動(dòng)土地市場成交火熱，成交量從低位反彈，土地價(jià)格也出現(xiàn)明顯上漲。由于政府抑制地價(jià)舉措的的影響，保障房及自住型商品房的成交面積占所有住宅類土地成交規(guī)劃建面的四成。

　　2013年土地市場成交1797億元，住宅類地塊成交活躍

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計(jì)1797.6億元，為2012年的2.77倍，也超過2010年1642.4億元的歷史記錄。土地市場上，住宅類土地成交活躍。2013年住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建面為1326.4萬平米，較2012年同期增長117.9%，為整體土地規(guī)劃建面的57%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2013年北京土地市場從低位反彈，成交火熱主要有以下幾個(gè)原因：

　　首先，房價(jià)快速上漲，推動(dòng)房企預(yù)期增長。2012-2013年，一線城市的房地產(chǎn)市場反彈力度明顯高于其他城市，住宅市場的優(yōu)異表現(xiàn)使得北京等一線城市土地的吸引力增加。部分房企加大北京布局，甚至有個(gè)別三四線為重心的房企也出現(xiàn)了回歸一線的趨勢。

　　其次，2011，2012年兩年住宅類土地供應(yīng)連創(chuàng)較低，成交水平分別為2007-2013年平均水平的85%和56%。土地市場連年的低供應(yīng)使得房企的庫存下降，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求較大。

　　此外，農(nóng)展館，玉淵潭，夏家胡同等地塊等多個(gè)城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊出讓，備受關(guān)注，帶動(dòng)整體市場活躍。

　　2013年住宅土地價(jià)格明顯上漲，地價(jià)追趕房價(jià)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價(jià)為9636元/平米，同比增長48.6%。掛牌出讓的地塊溢價(jià)率為34%，較2012年下降2個(gè)百分點(diǎn)。繼2009，2010年以來，地價(jià)房價(jià)倒掛現(xiàn)象再現(xiàn)。

　　張旭認(rèn)為，由于土地出讓中地塊合理價(jià)格的限制，2013年掛牌出讓的土地溢價(jià)率有所下降，但是地價(jià)水平不僅比2011，2012年出現(xiàn)上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時(shí)期的水平。以房山長陽區(qū)域?yàn)槔?013年土地樓面價(jià)突破10000元/平米，而2010年最高水平也僅為8300元/平米，如果考慮到配建要求，價(jià)格的上漲更為明顯。城六區(qū)較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格更是上漲明顯，夏家胡同，農(nóng)展館等多宗地塊的實(shí)際樓面成本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊二手房市場的價(jià)格。

　　雖然土地供應(yīng)量增加，將會(huì)緩解未來住宅市場的供需矛盾，但是土地成本的上升，將會(huì)從成本端推動(dòng)房價(jià)上漲。

　　土地市場政府干預(yù)升級(jí)，保障性住房面積占四成

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，在成交住宅類地塊中，需要配建565萬平米的保障性質(zhì)住房(含自住型商品房，限價(jià)商品房，公租房等其他保障性住房)，占整個(gè)住宅類地塊建面的42.6%。較2012年增加15個(gè)百分點(diǎn)，其中自住型商品房地塊面積約為240萬平米。

　　張旭認(rèn)為，增加住宅類土地配建面積，是政府在保障性資金有限的情況下，借助市場力量，增加保障覆蓋面的被迫之舉。但是應(yīng)該看到的是，配建政策也將普通商品住房供應(yīng)推向“高端化”，未來難以被保障性住房所覆蓋的購房群體，購房難度或會(huì)加大。

　　張旭認(rèn)為，從目前的政策基調(diào)看，2014年整體的住宅類土地供應(yīng)還將增長，而其中自住型住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到5萬套。土地供應(yīng)的增長將會(huì)改變目前供需緊張的局面，價(jià)格快速上漲的局面將會(huì)有所改善，但是地價(jià)上漲推動(dòng)未來房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)依然不容小視。明年，自住型商品房將會(huì)進(jìn)入批量上市階段，將會(huì)成為區(qū)域房價(jià)的穩(wěn)定錨，對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期，重定區(qū)域價(jià)值有著重要的作用。但是與目前的需求規(guī)模相比，供應(yīng)量依然處在較低水平，對(duì)房價(jià)的影響可能只限于區(qū)域?qū)用妗?/p>