豪宅市場(chǎng)供應(yīng)凸顯出較大的起伏，在近期沉入谷底，或經(jīng)過(guò)數(shù)月的消化后，才會(huì)再度出現(xiàn)井噴的情形。

　　1.別墅市場(chǎng)

　　供應(yīng)小幅增長(zhǎng)成交低位徘徊

　　1.1成都市別墅供需走勢(shì)

　　本月，成都別墅市場(chǎng)供應(yīng)量小幅增長(zhǎng)，成交量基本持平，價(jià)格持續(xù)上抬。供應(yīng)方面：本月別墅供應(yīng)面積為3.04萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)44%，同比減少59%，在年內(nèi)處于低位。成交方面：本月別墅成交面積為6.10萬(wàn)方，環(huán)比略降2%，同比增長(zhǎng)54%，已連續(xù)數(shù)月走低；成交均價(jià)為14664元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增加4%，在近期呈現(xiàn)小幅上漲勢(shì)態(tài)。

　　1.2成都市別墅預(yù)售存量走勢(shì)

　　本月，成都市別墅存量為265.89萬(wàn)方，環(huán)比減少1%，同比減少4%，成都別墅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)為去化普通，但由于供應(yīng)較少，庫(kù)存在緩慢減少的情形。別墅市場(chǎng)目前的存銷(xiāo)比為39個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)20%，由于月度銷(xiāo)量的連連走低，別墅的銷(xiāo)售周期再度被拉長(zhǎng)。

　　1.3成都市各區(qū)域別墅供需

　　雙流區(qū)域坐擁牧馬山和麓山兩大優(yōu)質(zhì)別墅板塊，依然獨(dú)霸著成都市別墅市場(chǎng)的龍頭位置，本月供應(yīng)面積達(dá)到3.04萬(wàn)方，成交面積達(dá)到2.47萬(wàn)方，在別墅成交市場(chǎng)占比為40%。同樣是與牧馬山別墅板塊沾親帶故的新津區(qū)域，也以1.07萬(wàn)方的月度去化奪得別墅市場(chǎng)的第二順位。再縱觀近半年的成都市別墅供需狀況，較為活躍的區(qū)域首推雙流(麓山、牧馬山、南湖)，其次為新津(牧馬山)、新都(198、新城)、都江堰(青城山)等區(qū)域；主城區(qū)的別墅產(chǎn)品則相對(duì)較為稀缺，但去化周期較短，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。(遠(yuǎn)郊的邛崍、青白江、彭州、崇州未監(jiān)測(cè))

　　聯(lián)排別墅仍為市場(chǎng)主力170-400平米產(chǎn)品最為暢銷(xiāo)

　　1.4成都市別墅分產(chǎn)品類(lèi)型供需

　　本月，在各產(chǎn)品類(lèi)型中，聯(lián)排別墅雖然量?jī)r(jià)齊跌，但仍然最為活躍，其供應(yīng)為3.04萬(wàn)方，去化為2.54萬(wàn)方，環(huán)比下滑17%，成交均價(jià)為14120元/平米，環(huán)比減少20%。

　　1.5成都市別墅分面積段供需

　　本月，別墅市場(chǎng)供應(yīng)均為400平米以上的戶(hù)型；成交主要集中在170-400平米之間的4個(gè)面積段。

　　單價(jià)分布較為廣泛總價(jià)分布相對(duì)集中

　　1.6成都市別墅分單價(jià)段成交

　　本月成交的別墅，廣泛分布在7000元/平米以上的單價(jià)段，在9000-10000元/平米、10000-11000元/平米和12000-14000元/平米這三個(gè)單價(jià)段分布較為集中。

　　1.7成都市別墅分總價(jià)段成交

　　本月成交的別墅，主要分布在200-1000萬(wàn)的多個(gè)總價(jià)段，在2000萬(wàn)以上的總價(jià)段也有所分布。

　　1.8成都市別墅本月成交TOP10

　　根據(jù)備案數(shù)據(jù)，本月榜首為龍湖悠山郡，其主推的350萬(wàn)左右的小獨(dú)棟產(chǎn)品，一直較為迎合市場(chǎng)。

　　1.9小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　本月，成都別墅市場(chǎng)供應(yīng)量小幅增長(zhǎng)，成交量基本持平，價(jià)格持續(xù)上抬。供應(yīng)方面：僅雙流區(qū)域有小幅釋放，供應(yīng)3萬(wàn)余方聯(lián)排別墅，套均面積在400平米以上；下半年的別墅成交量漸漸下行，供應(yīng)端在近期很難出現(xiàn)大量釋放，或以小而緩的釋放為主；主城區(qū)的別墅產(chǎn)品依然稀缺，郊縣區(qū)是別墅的供應(yīng)主力。成交方面：別墅市場(chǎng)在近幾個(gè)月內(nèi)連連下挫，但隨著目前政策的逐漸明朗，在低谷徘徊的時(shí)日不會(huì)太久，后期走量或?qū)?huì)平穩(wěn)上調(diào)。

　　2.豪宅市場(chǎng)

　　供應(yīng)繼續(xù)沉底成交再度登頂

　　注：本報(bào)告的豪宅定義為大成都范圍內(nèi)均價(jià)在15000元/平米以上的高層住宅項(xiàng)目。(11月新增凌云峰閣、太陽(yáng)公元、城南華府3個(gè)項(xiàng)目)

　　2.1成都市豪宅市場(chǎng)供需

　　本月的豪宅市場(chǎng)供應(yīng)保持沉寂，成交增長(zhǎng)明顯且達(dá)到年內(nèi)新高。供應(yīng)方面：豪宅市場(chǎng)的供應(yīng)起伏較大，年中放量較大，且在5月和9月出現(xiàn)供應(yīng)高峰，而在近兩個(gè)月則沉入谷底。成交方面：本月去化6.06萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比大漲888%，豪宅市場(chǎng)的成交在后半年起伏不大。價(jià)格方面：本月成交均價(jià)為17716元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比下滑12%，價(jià)格走勢(shì)整體較為平穩(wěn)，在17000元/平米上下徘徊。

　　2.2成都市豪宅分面積段供需

　　本月，豪宅市場(chǎng)供應(yīng)沉寂；成交面積分布較為廣泛，在200-250平米最為集中；成交價(jià)格在50-70、250-300平米這兩個(gè)面積段較高。

　　2.3成都市豪宅分單價(jià)段成交

　　本月，豪宅市場(chǎng)成交主力單價(jià)段為16000-18000元/平米，其成交套數(shù)為131套，合計(jì)2.08萬(wàn)方；其次為14000-16000元/平米，其成交套數(shù)為115套，合計(jì)1.61萬(wàn)方。

　　2.4成都市豪宅項(xiàng)目備案量?jī)r(jià)

　　在豪宅市場(chǎng)中，進(jìn)行大宗團(tuán)購(gòu)西派國(guó)際穩(wěn)居第一，本月備案74套，較上月增長(zhǎng)48套，均價(jià)為18359元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)8%。其次為加大優(yōu)惠力度，且與政府合作興辦小學(xué)的太陽(yáng)公元，本月備案67套，均價(jià)為16073元/平米。(另，晶融匯項(xiàng)目于11月30日被大客戶(hù)采買(mǎi)85套，清盤(pán)，備案數(shù)據(jù)暫未體現(xiàn)。)

　　2.5小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　本月的豪宅市場(chǎng)供應(yīng)保持沉寂，成交增至新高。供應(yīng)方面：豪宅市場(chǎng)供應(yīng)凸顯出較大的起伏，在近期沉入谷底，或經(jīng)過(guò)數(shù)月的消化后，才會(huì)再度出現(xiàn)井噴的情形。成交方面：本月的市場(chǎng)表現(xiàn)頗佳。而且在十八屆三中全會(huì)明確提出使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的前提下，歷經(jīng)十年的房地產(chǎn)調(diào)控有望逐步進(jìn)入去行政化階段；而為達(dá)成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而采取的限購(gòu)限價(jià)等短期行政干預(yù)手段，在現(xiàn)今的形式意義大于實(shí)際意義；故在市場(chǎng)化起決定性作用的思路下，商品住宅市場(chǎng)(尤其是豪宅市場(chǎng))的限購(gòu)限價(jià)等措施有望逐步放開(kāi)。這對(duì)豪宅的置業(yè)者與投資者無(wú)疑是一個(gè)有力的鼓勵(lì)，后市可期。

　　四川中原：2013年11月成都別墅與豪宅市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)