短期看，成交結(jié)構(gòu)將有所變化，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。預(yù)計年末市場難以出現(xiàn)2012年的慣性升溫，成交量或穩(wěn)中偏冷，均價或有所調(diào)整。

　　概述

　　11月，全市二手房成交量價均小幅上漲，市場整體呈平穩(wěn)態(tài)勢。供需層面，買賣雙方入市均有所放緩，供需壓力持續(xù)緩和。國五條后，業(yè)主預(yù)期首次出現(xiàn)大幅回落，新增掛牌均價也在6月后出現(xiàn)首次下調(diào)。此外，三中全會后政策大方向有所明朗，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制將納入正軌，多套房業(yè)主和臵換型購房者等特定市場參與者的預(yù)期因此受到影響。加上銀行信貸收緊，自住型商品房政策出臺等因素的共同作用，導(dǎo)致年末不同需求的購房者出現(xiàn)分化。一部分改善需求購房者傾向在目前的政策平穩(wěn)期一步到位以降低臵業(yè)成本，剛需則觀望更為明顯。短期看，成交結(jié)構(gòu)將有所變化，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。預(yù)計年末市場難以出現(xiàn)2012年的慣性升溫，成交量或穩(wěn)中偏冷，均價或有所調(diào)整。

　　一.數(shù)據(jù)概覽

　　1、成交情況

　　11月全市二手住宅網(wǎng)簽11355套，環(huán)比上漲5.2%

　　11月，北京市二手住宅網(wǎng)簽11355套，環(huán)比上漲5.2%，同比下降21.4%。年末整體成交較為平穩(wěn)。下半年來，市場的政策預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，成交量保持了低位運(yùn)行態(tài)勢。從1-11月的成交情況看，由于今年3月新政窗口期交易量的集中爆發(fā)，北京市二手住宅成交151783套，較2012年同期上漲20.7%。

　　平均面積增至90平米以上，140平米以上大戶型占比達(dá)國五條后新高

　　11月，二手住宅網(wǎng)簽平均面積為92.1平米，較10月增加2.2平米。90平米以下的小戶型成交占比60.52%，較10月下降0.5個百分點，90平米到140平米戶型占比27.68%,下降1.2個百分點，140平米以上戶型占比升至國五條后新高，達(dá)11.8%，上漲1.7個百分點。

　　城六區(qū)成交占比年內(nèi)首次升至60%以上，郊區(qū)占比回落

　　11月，中心城區(qū)和城四區(qū)的成交量占比分別為10.8%和49.7%，較10月分別上漲1.2個百分點。城六區(qū)總合計占比60.5%，為2013年以來新高。近郊區(qū)成交占比31.9%，環(huán)比回落1.6個百分，遠(yuǎn)郊環(huán)比基本持平。

　　從年內(nèi)整體情況看，1-11月郊區(qū)的成交占比較2012年增加4個百分點，房價上漲幅度較高，部分支付能力較低的剛需被迫逐步外移。

　　11月本地購房居民占比17.3%，五年限購后累計增加7.9個百分點

　　11月，購房者中本地居民占比為81.4%，較10月增加1個百分點；外地居民占比為17.3%，環(huán)比下降0.7個百分點，較2012年同期增加近1.7個百分點，較2011年3月限購初期增加7.9個百分點。外地購房居民占比持續(xù)增加。一方面受人口結(jié)構(gòu)的影響，外地居民在總?cè)丝谥械谋戎厣蠞q勢頭還沒有改變。另外，隨著滿足限購條件的外地居民增加，入市需求也逐漸增長。

　　貸款購房占比53.3%，下滑至近7個月新低

　　購房者的支付方式中，貸款占比連續(xù)3個月下降，11月，購房者中貸款占比為53.3%，較10月下降近6個百分點，較去年11月下降10個百分點。貸款占比明顯下降主要是因為年末銀行房貸額度降低，信貸再次收緊，利率優(yōu)惠出現(xiàn)大面積收縮。同時，目前商貸的放款基本上都安排到了明年，整體貸款周期拉長。

　　2、價格走勢

　　11月全市二手住宅成交均價30752元/平米，結(jié)構(gòu)性因素助漲

　　11月，北京二手住宅成交均價30752元/平米，環(huán)比上漲3.98%，同比上漲28.14%，同比漲幅為今年4月以來最大漲幅。成交均價的上漲主要是受到結(jié)構(gòu)性因素的影響，城六區(qū)和140平米以上戶型成交占比均有所上升。

　　城四區(qū)成交均價環(huán)比上漲3.42%，郊區(qū)均價漲幅逐步放緩

　　11月，城區(qū)和郊區(qū)成交均價環(huán)比均有所上漲，其中城四區(qū)漲幅最大，環(huán)比上漲3.42%為4月以來該區(qū)域最大環(huán)比漲幅。中心城區(qū)和郊區(qū)均價環(huán)比分別上漲0.71%、1.27%，郊區(qū)近幾月均價環(huán)比漲幅整體呈逐步放緩的趨勢，11月環(huán)比漲幅與10月持平。

　　從環(huán)線上看，延續(xù)了10月的走勢，五環(huán)內(nèi)成交均價繼續(xù)上漲，五環(huán)外繼續(xù)下降。五環(huán)外均價環(huán)比10月下降0.84%，降幅較小，區(qū)域內(nèi)價格未出現(xiàn)明顯下滑。

　　3、供需關(guān)系

　　11月日均新增房源近半年首次環(huán)比下降，新增客源環(huán)比大降19.1%

　　11月，新增房源量和客源量雙雙回落，客源回落幅度更大，市場整體趨冷。新增房源量新增客源量連續(xù)3個月下降，11月環(huán)比降幅更是明顯擴(kuò)大，達(dá)到19.1%，需求入市明顯降溫。新增房客源比繼續(xù)走低，11月跌破1：5，降至1：4.81，已接近年內(nèi)最低的3月份的水平，整體供需不斷緩和。

　　11月新增掛牌價小幅回落1.1%，調(diào)價中降價占比繼續(xù)走高

　　11月，新增房源掛牌價環(huán)比下降1.1%，成交案例中的議價空間為2.78%，較10月增加近0.4個百分點。近兩月業(yè)主心理預(yù)期出現(xiàn)趨勢性下降，讓利空間也在不斷增大。

　　從監(jiān)測的掛牌價調(diào)整情況看，調(diào)價中降價占比達(dá)69.32%，較10月增加近10個百分點，部分業(yè)主降價心態(tài)越發(fā)明顯，近期掛牌價將與市場實際行情更吻合，誠意出售增多。

　　二.市場綜述：

　　市場預(yù)期格局轉(zhuǎn)變年末難現(xiàn)慣性升溫

　　進(jìn)入四季度以后，買賣雙方入市節(jié)奏出現(xiàn)方向性的轉(zhuǎn)變。購房者入市持續(xù)放緩，11月新增客源更是環(huán)比大幅下降，鏈家全市各區(qū)域門店帶看量均較明顯下滑，購房者觀望持續(xù)增多。而業(yè)主方面則由此前高預(yù)期、強(qiáng)抗價心理轉(zhuǎn)變?yōu)檎w心理的松動。11月，新增房源掛牌價今年下半年以來首次下降，調(diào)價中降價占比明顯增加。這將導(dǎo)致2013年年末難以出現(xiàn)和往年一樣的慣性升溫，市場整體將呈穩(wěn)中偏冷的態(tài)勢。價格在高位出現(xiàn)短暫調(diào)整的可能性增加。

　　需求入市分化改善熱剛需冷

　　11月，城區(qū)和大戶型占比均有所增加，結(jié)合市場反饋的實際行情，一步到位的購房者增多，改善型需求升溫。下半年以來房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制預(yù)期漸濃，以臵換需求為主的改善型購房者考慮到未來臵業(yè)成本會逐步增加，從而選擇在當(dāng)前的政策平穩(wěn)期入市。

　　與改善型購房者不同，剛需購房者近期入市放緩。此趨勢主要受到兩大因素影響：首先，今年年末銀行信貸再次收緊，剛需購房者開始受到實質(zhì)性影響，放款排至年后，利率優(yōu)惠少，成本增加，導(dǎo)致部分剛需購房者近期被擠壓出市場，等待觀望至明年的購房者增多。其次，影響年末需求短期波動的另一因素是首個自住型商品房項目正式入市，超10萬人申請，導(dǎo)致一些有購房意向的購房者更不急于入市。年底前成交清淡將成定局。