預(yù)計后市二手成交仍將延續(xù)上行勢頭，年底翹尾存較大可能。

　　1土地市場

　　供需企穩(wěn)回升持續(xù)看好后市

　　1、成都市土地供需走勢

　　2013年1-11月，成都市土地總供應(yīng)面積15136.40畝，與去年同期相比下降29.15%；1-11月土地總成交面積13231.43畝，與去年同期相比下降28.16%。

　　11月成都市共出讓土地36宗，總供應(yīng)面積2164.91畝，面積環(huán)比上漲31.11%，同比下降33.07%；本月共成交土地26宗，土地成交面積1488.34畝，面積環(huán)比上漲1.00%，同比下降53.99%。

　　本月從供需宗數(shù)來看，本月為年內(nèi)最高；從供需總面積來看，本月亦是今年首位?？赡苷疄橥瓿晒┑赜媱?，在年底集中放量。

　　1.1主城區(qū)土地市場供需趨勢

　　2013年1-11月主城區(qū)土地市場供應(yīng)面積3459.25畝，與去年同期比較下降27.60%。土地成交面積3309.71畝，與去年同期比較下降22.97%。

　　11月主城區(qū)總供應(yīng)土地10宗，供應(yīng)面積338.00畝，環(huán)比微漲2.49%，同比下降19.90%。成交方面，本月主城區(qū)總成交土地8宗，成交面積291.86畝，環(huán)比下降11.50%，同比下降30.83%。

　　主城區(qū)土地市場供應(yīng)較上月基本持平，成交則由于兩宗土地的延后而有所降低。整體來看主城區(qū)的土地市場較為活躍，且持續(xù)看好后市。

　　1.1.1主城區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-11月成都市主城區(qū)成交土地可建面積共842.49萬平米，其中住宅可建面積為392.13萬平米，商業(yè)可建面積為432.81萬平米。

　　11月主城區(qū)成交土地面積約合19.46萬平米，總可建面積為82.29萬平米；其中住宅可建面積為23.86萬平米，環(huán)比下滑41.01%，同比減少61.17%；商業(yè)可建面積為58.43萬平米，環(huán)比增長49.16%，同比上漲96.60%。

　　1.2郊區(qū)土地市場供需概況

　　2013年1-11月郊縣區(qū)土地總供應(yīng)面積11677.15畝，與去年同期比較下降29.59%。成交土地面積9921.72畝，成交與去年同期比較下降29.74%。

　　11月郊縣區(qū)總計供應(yīng)土地26宗，供應(yīng)面積1826.90畝，環(huán)比上漲38.25%，同比下降35.05%。成交方面，本月郊區(qū)成交土地18宗，成交面積1196.48畝，環(huán)比上漲4.60%，同比下降57.46%。

　　本月郊縣土地供應(yīng)增長明顯，成交則基本持平(流拍土地較多)，但較去年同期供需均處于低位。根據(jù)目前國土局土地公告信息來看，下月郊縣區(qū)土地供應(yīng)量將有一輪小爆發(fā)。

　　1.2.1郊縣區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-11月成都市郊縣區(qū)成交土地可建面積共2141.16萬平米，其中住宅可建面積為1226.65萬平米，商業(yè)可建面積為914.51萬平米。

　　11月郊縣區(qū)成交土地面積約合79.77萬平米，總可建面積為390.60萬平米；其中住宅可建面積為213.18萬平米，環(huán)比增長14.29%，同比下滑47.40；商業(yè)可建面積為177.42萬平米，環(huán)比上升211.60%，同比下降15.16%。

　　2、本月土地詳細(xì)信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城區(qū)土地公告情況：11月主城區(qū)共發(fā)布13宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為錦江區(qū)2宗、成華區(qū)4宗、高新區(qū)1宗、武侯區(qū)6宗。凈用地面積共計443.27畝，約合29.55萬平方米，總可建面積約為120.88萬平方米。供應(yīng)地塊大部分為商業(yè)用地性質(zhì)。

　　郊縣區(qū)土地公告情況：11月郊縣區(qū)共發(fā)布40宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為崇州市13宗、大邑縣4宗、金堂縣1宗、龍泉驛區(qū)5宗、郫縣1宗、青白江區(qū)1宗、雙流縣8宗、溫江區(qū)4宗、新都區(qū)2宗、新津縣1宗，凈用地面積共計1998.52畝，約合134.41萬平方米，總可建面積約為474.15萬平方米(不含2宗加油站用地)。

　　2.2土地成交信息

　　主城區(qū)土地成交情況：11月主城區(qū)共出讓10宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為金牛區(qū)3宗、成華區(qū)1宗、高新區(qū)1宗、錦江區(qū)5宗。

　　郊縣區(qū)土地成交情況：10月郊縣區(qū)共出讓26宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為都江堰市6宗、金堂縣1宗、龍泉驛區(qū)4宗、彭州市5宗、郫縣5宗、青白江區(qū)2宗、雙流縣2宗、溫江區(qū)1宗。

　　3、小結(jié)與預(yù)測

　　整體來看，本月土地市場企穩(wěn)回升，后市持續(xù)看好，供應(yīng)方面保持小幅上漲，成交方面基本保持平穩(wěn)。截止11月30日，統(tǒng)計到37宗土地將于12月出讓，面積約合1967畝，在近3月保持小幅上漲。本月主城區(qū)的土地市場供需環(huán)比基本持平，在年內(nèi)處于中游水平，出讓地塊以商業(yè)為主。在后期出讓的土地則商住各占一半，其中幾宗商業(yè)小地塊由于區(qū)位良好等因素，有望成為頗受追捧的熱門地塊。本月郊縣區(qū)的土地市場供應(yīng)增長明顯，成交基本持平，流拍地塊接近1/3，開發(fā)商對于郊區(qū)的地塊保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，但優(yōu)質(zhì)地塊依然被招商、華潤等龍頭房企紛紛出手拿下。后期的郊縣區(qū)土地市場也會保持此種態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)的土地受到追捧，相對較差的土地依然具有遇冷的可能。而其中雙流的幾宗住宅兼容商業(yè)用地面積在100畝左右，區(qū)位較為良好或成為熱點。

　　2主城區(qū)商品住宅市場

　　供應(yīng)走高成交持續(xù)上行

　　2.1本月主城區(qū)供需概況

　　11月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)回升，成交持續(xù)上行。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積118.6萬平方米，環(huán)比上漲58.45%，同比上漲29.94%；成交方面：成交套數(shù)10264套，環(huán)比上漲8.77%，同比下降16.21%；成交面積97.16萬平方米，環(huán)比上漲8.2%，同比下降13.02%；本月供需比為1.22。本月住宅供應(yīng)市場因數(shù)據(jù)缺失，未剔除部分大體量入市項目的其他業(yè)態(tài)供應(yīng)面積，致使供應(yīng)走勢出現(xiàn)大幅上漲跡象，但實際住宅供應(yīng)面積預(yù)計僅呈小幅回升態(tài)勢；而成交的上漲更多的是成交波動的錯位表現(xiàn)造成的。

　　2.2本月主城區(qū)商品住宅供需詳情

　　2.2.1本月主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況

　　11月成華區(qū)供需兩端依然表現(xiàn)活躍，成交量依然居于首位，其供應(yīng)面積達(dá)46.41萬平方米，環(huán)比大漲105.17%；成交面積26.79萬平方米，環(huán)比微漲6.23%。高新區(qū)與成華區(qū)旗鼓相當(dāng)，供應(yīng)面積47.09萬平方米，環(huán)比大漲177.65萬平方米；成交面積28.47萬平方米，環(huán)比上漲14.61%。本月僅青羊區(qū)成交回落，供應(yīng)面積8.16萬平方米，環(huán)比上漲400.61%；成交11.35萬平方米，環(huán)比下降13.88%。預(yù)計后市成華區(qū)和高新區(qū)供應(yīng)量將有所回落，而各行政區(qū)整體的供需格局將基本不變。

　　2.3小結(jié)與預(yù)測

　　小結(jié)：供應(yīng)走高成交持續(xù)上行

　　本月供應(yīng)再度走高，成交上行勢頭延續(xù)。在供應(yīng)方面：至"銀十"開發(fā)商減少供量以去化前期存量為主之后，本月開發(fā)商再度加大市場供應(yīng)，但本月領(lǐng)取預(yù)售供應(yīng)量或與實際供應(yīng)量存在較大出入，而致使本月實際市場供應(yīng)量應(yīng)呈小幅上漲態(tài)勢。之所以有此論斷，首先在于本月個別項目大體量入市且因數(shù)據(jù)缺失未剔除其他業(yè)態(tài)供應(yīng)面積。其次，大體量入市的項目在實際推售策略上采取逐步適量銷售的方式，并未大體量開盤推售。再次，部分項目在本月領(lǐng)取預(yù)售后并未實際開盤入市。在成交方面：本月成交量的持續(xù)走高，其主要原因是成交波動的錯位表現(xiàn)(由于成交數(shù)據(jù)的延遲備案，導(dǎo)致實際市場成交量延后釋放，出現(xiàn)備案成交曲線與實際成交錯位的現(xiàn)象。)；而從實際市場成交情況來看，熱度不及"銀十"，表現(xiàn)平淡。

　　預(yù)測：全會定調(diào)市場化收官之戰(zhàn)迎翹尾

　　本月迎來十八屆三中全會，為后市樓市走向定下基調(diào)。全會指出，使市場在資源配置中起決定性作用。這對于房地產(chǎn)市場來說，長期行政調(diào)控從嚴(yán)的形勢將改變，行業(yè)更加市場化，行政調(diào)控逐步退出將是后市趨勢，但限購限貸政策在短期內(nèi)取消的可能性較小。而財稅制度改革是關(guān)鍵，是突破口。短期來看，13-14年成都房價走勢依然不會有太大轉(zhuǎn)變；長期來看，成都房地產(chǎn)市場將雙規(guī)并行，保障性住房占比擴大，商品房市場更加市場化?？傊?，市場化是后市基調(diào)，未來市場將更加趨向平穩(wěn)和自主。而對于年末市場，開發(fā)商或大多加大實際推量，置業(yè)需求欲望也將有所上漲，預(yù)計本年末翹尾可期。而對于備案數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)或保持平穩(wěn)，成交或轉(zhuǎn)勢下行。

　　3二手商品住宅市場

　　二手住宅成交打破平靜年底蓄勢反彈

　　3.1成都市主城區(qū)二手住宅成交概況

　　11月，成都二手住宅成交量為4417套，環(huán)比上漲25.09%，同比下降28.75%；成交面積為38.98萬平方米，環(huán)比上漲25.99%，同比下降25.72%。本月二手住宅市場打破持續(xù)半年的低迷表現(xiàn)，上行突破4000套，而年底的反彈也使對二手市場的回暖更具信心，下月成交的持續(xù)上漲，也勢必翹首以待。

　　3.2各行政區(qū)二手房成交詳情

　　11月，成都各行政區(qū)成交量全線上漲。其中，金牛區(qū)成交居首，成交859套，環(huán)比上漲33.59%；武侯區(qū)成交量居于次位，成交803套，環(huán)比上漲29.94%；成華區(qū)成交量上漲幅度相對較小，成交684套，環(huán)比上漲15.74%。預(yù)計后市各行政成交量仍有較大上漲可能。

　　3.3中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)--全市指數(shù)

　　2013年10月中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)為252.2，樣本樓盤成交均價為9902元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲4.6%。成交量方面，成交套數(shù)3531套，成交面積30.9萬平米，環(huán)比分別下降5.69%和7.39%。

　　本月作為傳統(tǒng)銷售旺季的"銀十"，新房市場在平穩(wěn)中收尾。二手房市場方面，從官方公布的備案數(shù)據(jù)來看，成交量環(huán)比9月小幅下降，但此數(shù)據(jù)具有滯后性，未反映實時成交狀況。實際市場方面，據(jù)中原地產(chǎn)門店調(diào)研顯示，9月份至10月上旬受房貸緊縮、購房資格審查趨嚴(yán)等利空消息影響，二手房市場經(jīng)歷了一波短暫的觀望期，而到10月下旬置業(yè)者入市積極性已開始回升，整體來看10月份成交量較9月份小幅上漲。

　　本月漲價樓盤占比環(huán)比持續(xù)上漲。根據(jù)統(tǒng)計，全市76個樣本樓盤中，本月有90.8%的樓盤價格上漲，較上月上漲了2.6個百分點。降價樓盤占比僅為9.2%，但下跌幅度依然較小，集中在5%左右。

　　注：中原領(lǐng)先指數(shù)是既能夠反映國家或區(qū)域的房地產(chǎn)市場整體行情，又可反映出不同物業(yè)類型的變化行情，指數(shù)的變動可以描繪房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，并預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。

　　指數(shù)建立標(biāo)準(zhǔn)：首先將研究對象--二手成交的樓盤，按照一定的規(guī)則，劃分為多個控制點(控制點：若干個樓盤組成的集合)。其次，按照既定的規(guī)則，在控制點內(nèi)設(shè)立樣本標(biāo)準(zhǔn)；再次，將采集的成交樣本按樣本標(biāo)準(zhǔn)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并以此標(biāo)準(zhǔn)化的樣本價格計算各個控制點的成交均價。最后，在獲得控制點成交均價的基礎(chǔ)上，進行各期各類指數(shù)的計算，構(gòu)建多層次的價格指數(shù)體系。

　　3.4小結(jié)

　　二手住宅成交打破平靜年底蓄勢反彈

　　本月二手住宅成交終于擺脫低迷的陰影，打破平靜，抬頭上行。年末作為二手市場的銷售旺季，在歷年均有不俗的表現(xiàn)，而本年度同樣也不負(fù)眾望，打破了持續(xù)半年的成交低位走勢，反彈上行。預(yù)計后市二手成交仍將延續(xù)上行勢頭，年底翹尾存較大可能。

　　四川中原：成都2013年11月土地和住宅市場簡報