毋庸置疑自貿(mào)區(qū)的建立將對上海在金融、航運、貿(mào)易等方面的發(fā)展提供強大的助力。

　　上海自貿(mào)區(qū)從正式提出到目前獲批啟動近兩個月，總體周期還未滿一年。毋庸置疑自貿(mào)區(qū)的建立將對上海在金融、航運、貿(mào)易等方面的發(fā)展提供強大的助力。而在真正的紅利還未展現(xiàn)之際，周邊房地產(chǎn)行業(yè)卻早已先發(fā)而至呈現(xiàn)出一波大幅上升的行情。自貿(mào)區(qū)作為推動地產(chǎn)發(fā)展的一劑強心針，效力如何，能持續(xù)多久？我們將從住宅、寫字樓、商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)的四個領(lǐng)域來進行回顧和展望。

　　住宅

　　自上海自貿(mào)區(qū)在8月中下旬獲得正式批復(fù)，浦東外高橋、臨港新城、祝橋、川沙等自貿(mào)區(qū)相關(guān)主要住宅板塊的均價就開始放量增長，二手房價格頻頻跳價高開，住宅地塊價格也水漲船高。但是，爆發(fā)性增長可能也意味著自貿(mào)區(qū)周邊住宅市場短期的增長幅度已經(jīng)被提前透支。浦東新區(qū)10月銷售面積和銷售額均環(huán)比下降30.8%和24.9%，11月的數(shù)據(jù)也與10月相當。“滬七條”的出臺固然抑制了部分成交，但是更多的則是購房者對自貿(mào)區(qū)住宅的追捧趨于理性，轉(zhuǎn)而尋求周邊更具性價比的區(qū)域。所以在未來一段時期，整個浦東區(qū)位的住宅市場都有可能維持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

　　寫字樓

　　一房難求，應(yīng)該是自貿(mào)區(qū)寫字樓市場目前最好的寫照。尤其是在外高橋區(qū)域，原本就是定位于以貿(mào)易、物流為主的保稅區(qū)，倉儲占據(jù)主要的存量而辦公物業(yè)非常缺乏。在供需不平衡的情況下，外高橋整體寫字樓租賃均價至今已經(jīng)上漲一倍有余，有些物業(yè)的租金更是堪比很多優(yōu)質(zhì)地段的寫字樓價格。

　　目前整個自貿(mào)區(qū)內(nèi)的辦公面積都相當緊缺，所以我們可以判斷部分倉庫和廠房將被改建，同時由于園區(qū)接受注冊地和辦公地分離的模式，自貿(mào)區(qū)輻射范圍內(nèi)的浦東寫字樓市場都將受益，成交或?qū)⒊霈F(xiàn)價量齊升的局面。

　　商業(yè)

　　自貿(mào)區(qū)的建立不僅會導(dǎo)入大量的就業(yè)人口，還會形成購物消費群的量變。同時由于區(qū)域內(nèi)金融、貿(mào)易、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)整體人均收入水平相應(yīng)地也會提高。在未來自貿(mào)區(qū)發(fā)展的長期過程中，區(qū)域范圍周邊的商業(yè)物業(yè)其租金水平也會隨著發(fā)展以及需求而上升。加上開發(fā)商對區(qū)域的建設(shè)投入，自貿(mào)區(qū)工作生活等配套設(shè)施提高，也使得未來人口導(dǎo)入加速，形成一個良性循環(huán)。

　　結(jié)合自貿(mào)區(qū)內(nèi)的政策功能，新興的商業(yè)模式也即將在此地誕生。未來自貿(mào)區(qū)的商業(yè)形態(tài)將會是結(jié)合報關(guān)倉儲、物流配送、網(wǎng)絡(luò)營銷和實體展示的一個完整O2O形態(tài)。

　　工業(yè)

　　雖然外高橋集團在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地儲備高達11.04平方公里，但是隨著自貿(mào)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展，未來不少工業(yè)用地其土地性質(zhì)必然要向商業(yè)轉(zhuǎn)型，自貿(mào)區(qū)管委會計劃將占自貿(mào)區(qū)總體面積80%的工業(yè)用地部分流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。

　　同時，自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)預(yù)計將會迎來一次重大洗牌。一方面中小型的倉儲物流和生產(chǎn)加工類型的公司因受制于租金、成本和發(fā)展上的壓力，向區(qū)域搬遷。而另一方面，開放的政策使得一些國外或者行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)進入自貿(mào)區(qū)，他們將會是未來園區(qū)的主流企業(yè)。

　　盈石集團研究中心總經(jīng)理、英國皇家特許測量師學(xué)會中國區(qū)發(fā)言人張平女士認為：“由于上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)及周邊的住宅和區(qū)內(nèi)的工業(yè)物業(yè)具有先發(fā)優(yōu)勢，短期市場井噴一定程度上提前釋放了這些物業(yè)的未來增值空間。我們在中長期內(nèi)更看好商用物業(yè)的表現(xiàn)，基于自貿(mào)區(qū)商貿(mào)活動日趨頻繁的預(yù)期，伴隨區(qū)域內(nèi)人口增長和消費力提高的雙重因素驅(qū)動，商用物業(yè)的租金和估值上升相對更具穩(wěn)定性和可持續(xù)性。”

　　總結(jié)上海自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗，不但可以被其他城市政府管理層所借鑒，對多數(shù)意向入局自貿(mào)區(qū)契機的開發(fā)商、機構(gòu)投資者、乃至個人投資者都是一個值得研究的范本。