市場對美國聯(lián)儲局可能于縮減量化寬松規(guī)模后加息的憂慮日增，加上香港樓市調(diào)控措施可能持續(xù)，2014年住宅市場將繼續(xù)受壓。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行今日發(fā)布的2013年度香港物業(yè)市場回顧，市場對美國聯(lián)儲局可能于縮減量化寬松規(guī)模后加息的憂慮日增，加上香港樓市調(diào)控措施可能持續(xù)，2014年住宅市場將繼續(xù)受壓。同時，商業(yè)物業(yè)的資本值在2013年升至新高后，預(yù)期于2014年大致保持穩(wěn)定。

　　寫字樓市場

　　2013年，甲級寫字樓租賃市場繼續(xù)受壓，1至11月份的整體凈吸納量為263,200平方尺(凈面積)，較2012全年的160萬平方尺(凈面積)大幅下滑。市場需求仍然疲弱，租賃成交主要集中于面積不足5,000平方尺的小型寫字樓，而有需要租用大面積寫字樓的租戶為節(jié)省成本，則選擇中區(qū)以外的地區(qū)，如九龍東等。

　　主要分區(qū)市場的租賃表現(xiàn)不一。2013年1至11月份，綜觀各主要分區(qū)市場，只有灣仔／銅鑼灣區(qū)錄得正凈吸納量。中區(qū)租賃市場開始逐步回穩(wěn)，1至11月份凈吸納量僅縮減3,300平方尺(凈面積)。這主要受惠于中區(qū)高級寫字樓市場的租賃需求持續(xù)改善，其凈吸納量從2012年全年的84,800平方尺(凈面積)增長至今年首11個月的100,300平方尺(凈面積)。此外，租戶的承租能力明顯提高，越來越多租戶愿意以較高租金續(xù)約或升級至更優(yōu)質(zhì)寫字樓。

　　盡管銀行業(yè)縮減規(guī)模的趨勢持續(xù)，部份大型外資銀行更于年內(nèi)讓出多余的寫字樓樓面，但金融、保險、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)業(yè)(FIREBS)仍為帶動寫字樓租賃需求的主要動力。反觀中小型銀行則趁機進一步擴張，其中中國民生銀行擴充至美國銀行中心及中遠大廈，美國紐約梅隆銀行(TheBankofNewYorkMellon)則進駐太古廣場3期。

　　除灣仔／銅鑼灣區(qū)外，大部份主要分區(qū)市場的空置率均攀升，致使2013年第四季度的空置率創(chuàng)下自2012年以來的新高。盡管中國建設(shè)銀行大廈的租賃交投活躍，帶動中區(qū)高級寫字樓的出租率，但中區(qū)的整體空置率于11月底仍升至4.6%，空置率主要集中于部份中低級寫字樓。九龍東的空置率達8.4%，為各分區(qū)市場中最高，主要由于包括恩浩國際中心和海濱道181號等分層出租大廈完工后樓面供應(yīng)增加所致。

　　整體租金水平在去年下跌后逐步回升，2013年1至11月份錄得1.2%的增長。中區(qū)租金于首季止跌回升，逆轉(zhuǎn)自2011年年中以來累計17%的跌幅，并于今年上半年錄得輕微增長。但回升勢頭很快逆轉(zhuǎn)，租金于第四季再度回落，導(dǎo)致中區(qū)首11個月整體租金仍然錄得負增長。然而，與2012年11.1%的跌幅對比，中區(qū)首11個月的租金跌幅已顯著放緩至0.7%。此外，由于尖沙咀部份商廈空置率上升，令該分區(qū)的租金在三年來首次下跌。九龍東方面，部份新商廈的業(yè)主把空置的分層樓面轉(zhuǎn)賣為租，并下調(diào)租金叫價，導(dǎo)致該區(qū)的租金增長放緩。

　　仲量聯(lián)行商業(yè)部主管龐定勤(BenDickinson)表示：“隨著全球經(jīng)濟持續(xù)改善，預(yù)期寫字樓的租賃需求將于2014年回升，各分區(qū)市場的租金水平亦將逐步上揚。盡管2014年料將有約894,000平方尺的新增甲級寫字樓供應(yīng)，但大多數(shù)將用作分層出售或位于非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，對大型企業(yè)的吸引力不大。因此，我們預(yù)期新增供應(yīng)將不會對核心分區(qū)市場的租金表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。在需求改善、空置率下降、短期供應(yīng)緊張及租戶承租能力提升的支撐下，我們預(yù)期甲級寫字樓租金將于2014年上升約5%。

　　商鋪市場

　　中國內(nèi)地訪港旅客人數(shù)持續(xù)增長，繼續(xù)為香港的商鋪市場帶來支持。2013年首10個月，中國內(nèi)地訪港旅客人數(shù)達4,450萬人次，按年增長18%，并占訪港旅客總?cè)藬?shù)的75%。至于訪港旅客總?cè)藬?shù)按年僅增長12.3%。在中國內(nèi)地訪港旅客當(dāng)中，約67%持自由行簽證訪港，越來越多的內(nèi)地訪港旅客傾向在靠近邊境的新興購物區(qū)進行一日游。2013年1至10月份，內(nèi)地訪港一日游旅客的數(shù)量按年增長20.6%。

　　2013年零售銷售表現(xiàn)反復(fù)。上半年，珠寶及手表銷售表現(xiàn)強勁，帶動零售銷售按年增長15%，但下半年7月至10月份則放緩至7.2%，主要是因為黃金購買潮減退所致。此外，受惠于內(nèi)地訪港旅客對生活必需品的需求上升、商店積極促銷及新分店開業(yè)，百貨公司的整體零售銷售增幅由2012年的9.7%大幅增加至2013年1至10月份的20%。

　　盡管零售銷售增長放緩，核心購物區(qū)的商鋪租賃需求仍然強勁。加上商鋪供應(yīng)有限，租金持續(xù)攀升，2013年首11個月，高級優(yōu)質(zhì)購物中心及一線街鋪租金分別錄得4.7%及4.1%的增幅。

　　租金持續(xù)高昂，越來越多的零售商對租金上調(diào)持審慎和保守態(tài)度。更多零售商選擇在中區(qū)以外非核心地段的高級優(yōu)質(zhì)購物中心擴張和開設(shè)新店鋪，令傳統(tǒng)核心與非核心購物區(qū)之間的租金差距收窄。此外，亦有部分零售商選擇開設(shè)限定店或網(wǎng)上店鋪以避開高昂的租金。

　　仲量聯(lián)行商鋪部主管郭富禮(TomGaffney)表示：“即將到來的圣誕節(jié)及元旦假期將吸引更多旅客到港，并進一步刺激消費。展望未來，中國內(nèi)地訪港旅客將繼續(xù)支持零售市道，預(yù)期2014年整體零售銷售額的增長將維持在長期平均水平。來自二、三線城市的內(nèi)地訪港旅客對中檔價位的奢侈品需求將更為殷切，此消費模式的轉(zhuǎn)變將有利中檔次零售商的發(fā)展。由此，我們預(yù)期2014年商鋪租金將溫和增長約2%至4%。

　　住宅市場

　　住宅市場氣氛仍然普遍低迷，政府樓市調(diào)控措施繼續(xù)為住宅市場帶來壓力。2013年首11個月平均每月的整體住宅銷售成交量為4,200宗，較2012年全年平均每月的6,800宗下跌38%，更低于非典型肺炎時期(2003年3月至5月)平均每月的4,700宗，僅為長期平均每月8,200宗的51%(1996年1月至2012年12月)。

　　樓市調(diào)控措施削弱買家興趣，并降低潛在買家的購買能力，導(dǎo)致豪華住宅市場的銷售量及成交額大幅下降，價格介乎港幣3,000萬至5,000萬之間的豪華住宅銷售量跌幅最為明顯，2013年首11個月較去年全年下降超過60%。

　　發(fā)展商逐漸適應(yīng)在4月底全面實施的《一手住宅物業(yè)銷售條例》，一手銷售市場于下半年逐步回暖。然而，由于市場氣氛低迷，發(fā)展商采用較保守的定價策略，并為吸引潛在買家提供了更多優(yōu)惠。因此，新推出的住宅物業(yè)如天璽和柯士甸站TheAustin獲得熱烈的市場反應(yīng)，但亦導(dǎo)致潛在買家延遲置業(yè)，等候二手市場出現(xiàn)價格大幅調(diào)整。

　　一手銷售市場的折扣優(yōu)惠導(dǎo)致二手市場賣家不得不調(diào)低叫價。住宅市場的資本值亦因此下降。2013年1至11月份，中小型住宅及豪華住宅市場的資本值分別下跌2.6%及1.9%。租賃市場方面，盡管繼續(xù)受到非金融市場的需求帶動，但受越來越多的租戶租金預(yù)算減少影響，豪華住宅租金受壓，今年首11個月豪華住宅租金下滑3.3%。

　　住宅市場的供應(yīng)量仍然有限。預(yù)期2014年將有16,800個單位竣工，略高于2003年至2012年十年期間平均每年14,600個單位的水平，但仍遠低于1990年至2003年長期平均每年的27,000個單位。預(yù)期2015年將有15,400個單位竣工，直至2016年底，供應(yīng)量才升至18,000個單位。

　　仲量聯(lián)行香港董事總經(jīng)理曾煥平表示：“鑒于美國可能加息，加上香港政府可能采取進一步的調(diào)控措施，我們預(yù)期住宅銷售表現(xiàn)仍然疲弱。因此，住宅市場的資本值仍將受壓并繼續(xù)溫和調(diào)整。盡管如此，只要低息環(huán)境持續(xù)及供應(yīng)緊張的局面不變，我們預(yù)期住宅價格將不會暴跌。我們相信2014年市場的購買需求仍將維持在目前的水平。

　　工廈市場

　　對外貿(mào)易環(huán)境仍未穩(wěn)定，今年1至10月的整體進出口總額分別按年增長3.9%及3.8%。加上利潤率進一步收窄及租金創(chuàng)新高，第三方物流營運商對擴展業(yè)務(wù)更為謹慎，導(dǎo)致2013年租賃交易放緩。然而，租賃需求得到了工廈項目翻新與重建及本地零售市場需求所支持。

　　空置率持續(xù)偏低，加上新增供應(yīng)有限，進一步支撐工廈物業(yè)租金。例如，由于空置率進一步收窄，貨倉租金穩(wěn)步增長。預(yù)計貨倉市場整體空置率將下降至3%以下，貨倉租金于11月底維持在每月每平方尺港幣10.2元的價格，創(chuàng)歷史新高。然而，工廈翻新或重建后提供更多寫字樓樓面供應(yīng)，令市場競爭加劇，工貿(mào)大廈物業(yè)租金增長放緩。

　　香港仲量聯(lián)行工業(yè)部主管劉毅強表示：“盡管對外貿(mào)易環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，然而第三方物流營運商將繼續(xù)謹慎擴張，我們預(yù)計貨倉需求將保持溫和增長。由于短期內(nèi)沒有新增供應(yīng)，我們預(yù)期明年的租金將繼續(xù)溫和上升5%以內(nèi)。

　　投資市場

　　自二月政府調(diào)升物業(yè)市場的印花稅以來，投資市場于2013年持續(xù)疲弱。2013年首11個月，四個主要物業(yè)市場的投資總值達港幣500億元，較2012年全年下跌超過50%。然而，資本值相對穩(wěn)定，其中工業(yè)市場錄得最大增幅，主要受惠于舊工廈項目的翻新及重建。

　　2013年1至11月期間，共錄得179宗成交額超過港幣一億元的交易(不包括賣地在內(nèi))，較2012年全年錄得的363宗交易下降51%。2013年的市場投資焦點為寫字樓，投資金額約占總投資金額41%，其次為商鋪(22%)，住宅(20%)及工廈(17%)。

　　盡管成交量下跌，商業(yè)物業(yè)市場的資本值繼續(xù)上升。投資活動主要由用家的需求帶動，并主要集中在非核心地段。在寫字樓市場，非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)推出的新發(fā)展項目引來投資者及用家極大的關(guān)注，其中包括位于黃竹坑的環(huán)匯廣場、長沙灣的億京廣場二期及九龍灣的恩浩國際中心。許多中國公司及國際保險公司也對非核心市場的長期投資機會表示興趣。商鋪市場亦出現(xiàn)向非核心區(qū)域發(fā)展的趨勢，投資者迅速將重點轉(zhuǎn)移至黃金地段的二線街鋪及非核心地段如荃灣、屯門及沙田的商廈。

　　曾煥平表示：“展望2014年，監(jiān)于樓市調(diào)控措施及利率可能上調(diào)等的潛在風(fēng)險因素，我們預(yù)期投資需求將持續(xù)疲弱，市場氣氛可能轉(zhuǎn)趨負面。然而，預(yù)計商業(yè)物業(yè)的資本值在達到歷史高位后大致保持穩(wěn)定，更多的非核心資產(chǎn)將受到投資者的青睞，投資者亦期望藉機獲利套現(xiàn)。因此，我們預(yù)期甲級寫字樓及高級街鋪的資本值將大致持平，而貨倉的資本值將于2014年增長約5%。鑒于沒有跡象顯示政府短期內(nèi)將撤消樓市調(diào)控措施，我們預(yù)期豪宅與中小型住宅物業(yè)的資本值將于2014年下降約10%至15%。