目前市場需求主要以周期性換租為主，預(yù)計12月份市場成交將繼續(xù)下滑?！　?/h3>

　　2013年11月租賃市場淡季效應(yīng)明顯，成交繼續(xù)下滑，供需矛盾進(jìn)一步緩和。租賃均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，但是從市場層面來看，業(yè)主掛牌價下調(diào)范圍擴(kuò)大。預(yù)計隨著年底到來，新增需求減少，租金議價相對容易，年底租金將保持平穩(wěn)中回落。

　　11月租賃成交繼續(xù)下滑，新增房客源比例回落到1:1.5以內(nèi)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月以來租賃市場日均成交量較上月下降10.2%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，租賃市場已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的租賃淡季，成交繼上月后繼續(xù)下滑，但下滑幅度稍有收縮。目前市場需求主要以周期性換租為主，預(yù)計12月份市場成交將繼續(xù)下滑。

　　從新增房客源的情況來看，11月份新增房客源比例為1：1.48，是自7月以來連續(xù)5個月回落到1:2以內(nèi)。年底外地來京人員將逐步減少，新增租賃需求隨年底返鄉(xiāng)潮遞減。張旭認(rèn)為，年末供需關(guān)系逐漸緩和，同時也意味著部分業(yè)主的出租難度加大，周期拉長。

　　11月平均租金59.2元/平方米，結(jié)構(gòu)性上漲1.0%

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月全市平均單位租金為59.2元/平方米，較上月小幅上漲1.0%。今年以來，全市租金累計漲幅為6.6%，遠(yuǎn)低于去年同期的12.6%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，11月租金的上漲主要是由于結(jié)構(gòu)性因素引起的，郊區(qū)需求量降幅最為明顯，造成城六區(qū)的成交占增加，結(jié)構(gòu)性帶動了全市租賃均價的上漲。

　　張旭表示，四季度以來，租金漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，雖然本月租金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，但仍然低于3季度各月的租金水平。目前來看，今年的租金累計漲幅很可能僅為去年的一半，租金的上漲壓力要緩和很多。預(yù)計隨著出租難度的增加，業(yè)主租金的議價空間也將隨之加大，未來租金也將保持平穩(wěn)中回落。業(yè)主由售轉(zhuǎn)租、一些區(qū)域內(nèi)回遷房入市出租是造成今年房源供應(yīng)增多的主要原因。

　　掛牌價下調(diào)占比增多，大興區(qū)相對顯著

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在業(yè)主掛牌價調(diào)整的案例中，掛牌價下調(diào)的占比較上月繼續(xù)走高，占比突破8成達(dá)到80.9%。從區(qū)域來看，近郊(大興，昌平，通州，順義)掛牌價下調(diào)占比增幅較城區(qū)更明顯，其中，大興區(qū)下調(diào)占比較上月上升6.8個百分點(diǎn)，下調(diào)案例明顯增多，平均下調(diào)200-300元/套。

　　例如，位于大興黃村區(qū)域的海子角南里小區(qū)的一套3居室，業(yè)主于10月30日以2800元/月的價格開始掛牌出租，掛牌一月仍未租出去，為了盡快能租出去減少空置損失，業(yè)主表示2500元/月的價格也能可以接受。再如，位于舊宮芳園里的一套2居室，業(yè)主以3100元/月掛牌出租，兩個月過去了仍未能成交，目前將價格下調(diào)至2900元。

　　張旭認(rèn)為，租賃價格水平與周邊配套設(shè)施息息相關(guān)，尤其在租賃淡季表現(xiàn)更為明顯，配套成熟的城區(qū)的租賃價格的抗跌能力明顯高于郊區(qū)。

　　進(jìn)入四季度以來，租賃市場淡季明顯，供需矛盾明顯緩解，租金走勢穩(wěn)中有降。整體來看，今年的租金漲幅較為緩和，預(yù)計年內(nèi)累計漲幅將在10%以內(nèi)，為近4年來漲幅首次低于10%。

　　從政策層面來看，11月26日北京市政府專題會議中明確提出要杜絕群租房現(xiàn)象。這一舉措將會對規(guī)范租賃市場，對租賃市場健康發(fā)展起到積極的作用，但同時也會增加租賃市場的居住壓力。因此，在杜絕群租房的同時，也應(yīng)采取配套措施，如加大廉租房、公租房供應(yīng)力度，鼓勵有條件的企業(yè)提供打工樓或者自建職工宿舍等，解決中低收入者的住房問題。