“只要有人就一定會(huì)有消費(fèi)行為存在，除非經(jīng)濟(jì)倒退，商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)消失。”

　　“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會(huì)越做越強(qiáng)。”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，星河商業(yè)公司總經(jīng)理陶慕明如是強(qiáng)調(diào)。

　　陶慕明介紹，星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，其中星河COCO系品牌是已經(jīng)建立，同時(shí)也被市場(chǎng)所認(rèn)可，包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個(gè)商業(yè)品牌。

　　此外，星河COCOPark已經(jīng)進(jìn)行異地復(fù)制，常州的COCOPark項(xiàng)目在籌備中。未來深圳星河world建成后，在里面也將有一個(gè)星河COCOPark，而星河world城市新綜合體項(xiàng)目也有可能會(huì)成為星河今后另外一個(gè)大的產(chǎn)品線。

　　按照星河的計(jì)劃，未來5年內(nèi)，星河商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到8個(gè)，商業(yè)總面積將達(dá)到90多萬平方米。

　　陶慕明具體談到，從短期角度，2014年位于深圳龍華的星河COCOCity會(huì)開業(yè)，預(yù)計(jì)在2015年到2016年，常州COCOPark和深圳星河world將面世。

　　在具體運(yùn)營方式上，大型的整體性項(xiàng)目一定是持有經(jīng)營，一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目也有經(jīng)營特點(diǎn)，賣了就不利于經(jīng)營，出售的部分也是進(jìn)行資本操作。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司總經(jīng)理陶慕明先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：這幾年商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，這個(gè)現(xiàn)象會(huì)持續(xù)多久？具體的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)根據(jù)各個(gè)地方的政策，或者城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境做一些具體定位？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會(huì)越做越強(qiáng)。

　　人們對(duì)生活的要求在不斷提高，商業(yè)要不斷滿足人們的需求，就需要商業(yè)地產(chǎn)去實(shí)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是產(chǎn)品和人們消費(fèi)的中間媒介。而中國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，現(xiàn)在基本上是仿照西方很多年前的方法，還處于不斷調(diào)整的過程。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)不同，和國家政治經(jīng)濟(jì)緊密相連。我們經(jīng)常在想，到底商業(yè)規(guī)模多大才最合適？

　　因?yàn)橐粋€(gè)城市的商業(yè)規(guī)模都有一個(gè)定式。受國家對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并不是所有的發(fā)展商都主動(dòng)想做商業(yè)，而是因?yàn)檎叩挠绊懖坏貌蛔錾虡I(yè)，這才會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)有些盲目的狀況。商業(yè)地產(chǎn)包括很多種形態(tài)，不只是商場(chǎng)或購物中心，商場(chǎng)只是商業(yè)地產(chǎn)其中一個(gè)部分?，F(xiàn)在除了住宅之外的，基本上都定義為商業(yè)地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為開發(fā)商，在選擇項(xiàng)目時(shí)會(huì)有怎樣的考量？

　　陶慕明：因?yàn)橹袊恋夭皇撬接械模院姓推髽I(yè)的博弈在里面。比如開發(fā)商要拿一塊地，如果是建住宅，政府不一定會(huì)給，但是說蓋一個(gè)10萬平方米的商場(chǎng)，附帶100萬平方米的住宅，一般政府就會(huì)給。

　　這其實(shí)也是大勢(shì)所趨。商業(yè)不像機(jī)場(chǎng)，要考慮放在哪個(gè)地方好點(diǎn)。相反，因?yàn)榘l(fā)展商要拿這塊地，所以需要規(guī)劃一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但這也可能會(huì)導(dǎo)致以后招商運(yùn)營存在一系列問題，也導(dǎo)致了商業(yè)回報(bào)率低，可能很多商家賺錢，但是發(fā)展商不賺錢。

　　同時(shí)，這也暴露出一個(gè)問題，就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量太大，供求關(guān)系下的市場(chǎng)規(guī)律會(huì)讓很多開發(fā)商到最后變成被零售商和品牌商牽著走。

　　不過也不用擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)投資熱會(huì)持續(xù)多久，因?yàn)槭袌?chǎng)是可以調(diào)整的。在社會(huì)發(fā)展過程中，只要有人就一定會(huì)有消費(fèi)行為存在，除非經(jīng)濟(jì)倒退，商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)消失。但是經(jīng)濟(jì)一定是往前走的，所以商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)成熟，只不過是逐步成熟，而在逐步成熟的過程中，有人退出有人存活，這就是優(yōu)勝劣汰。

　　觀點(diǎn)新媒體：從星河的角度，如何面對(duì)和解決這些問題？

　　陶慕明：一些實(shí)力強(qiáng)的、真正想做商業(yè)地產(chǎn)的公司，可以通過自身實(shí)力和水平以及對(duì)未來的規(guī)劃來化解困難。

　　星河是一個(gè)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健的公司，這幾年來非常慎重地開發(fā)，項(xiàng)目選址相對(duì)來說有獨(dú)特性。

　　例如已有的星河COCOPark和明年將開業(yè)的星河COCOCity，以及將來要建的項(xiàng)目，周邊至少會(huì)有自己的住宅項(xiàng)目和附件項(xiàng)目作支撐，或者處在住宅密集區(qū)，所以選址是比較慎重的。而且星河主要是開發(fā)中高端樓盤，所以跟隨做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，自然不會(huì)差。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有考慮今后會(huì)單獨(dú)做一些純商業(yè)的項(xiàng)目？

　　陶慕明：純商業(yè)項(xiàng)目要進(jìn)行多緯度比較，特別是經(jīng)濟(jì)回報(bào)。除了要考慮未來的前景外，還要看公司能否承受資金壓力。其實(shí)位于深圳的星河world就是個(gè)典型案例，今后星河也會(huì)特別注重這種有潛力的、位于好的商業(yè)地段的項(xiàng)目開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：星河world的具體定位是怎樣的，有什么特別之處？

　　陶慕明：項(xiàng)目的定位還在研究過程中，但是大的方向肯定是做商務(wù)園區(qū)。我們考慮的是將來配置什么樣的產(chǎn)業(yè)在里面，從而使項(xiàng)目和市場(chǎng)更緊密聯(lián)系，進(jìn)而和城市發(fā)展相結(jié)合。

　　我們也希望在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配合下，把星河world做得更優(yōu)秀，同時(shí)作為星河商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)龍頭式項(xiàng)目，會(huì)考慮今后長期大量持有。

　　觀點(diǎn)新媒體：在具體的商業(yè)產(chǎn)品線方面，公司又是如何規(guī)劃的？

　　陶慕明：星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，星河COCO系品牌是已經(jīng)建立，同時(shí)也被市場(chǎng)認(rèn)可的，包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個(gè)商業(yè)品牌。星河COCOPark已經(jīng)進(jìn)行異地復(fù)制，常州COCOPark項(xiàng)目在籌備中。

　　未來星河world建成，里面也有一個(gè)星河COCOPark。星河world城市新綜合體項(xiàng)目也有可能成為另外一個(gè)大的產(chǎn)品線。

　　觀點(diǎn)新媒體：在異地復(fù)制過程中，如何根據(jù)不同區(qū)域和市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整？

　　陶慕明：在品牌復(fù)制過程中，品牌和經(jīng)營理念都一致是最重要的，管理模式也不會(huì)有大的改變，只是具體項(xiàng)目的內(nèi)容會(huì)有些不一樣。如果說異地?cái)U(kuò)張有什么難度，最大的就是如何落地，以及全國性品牌和當(dāng)?shù)亟Y(jié)合的問題。

　　在異地復(fù)制過程中，從前期招商到后期經(jīng)營以及具體操作，無障礙聯(lián)系很重要。從目前招商情況來看，由于70%至80%都是全國連鎖品牌，所以溝通不會(huì)有多大隔閡。在后期運(yùn)營方面，也是在一個(gè)大平臺(tái)下的運(yùn)營。

　　從嚴(yán)格意義上來講，異地開發(fā)也稱之為管理下沉，比如原本總部要承擔(dān)的工作，今后慢慢會(huì)由地方公司來承擔(dān)。當(dāng)一個(gè)公司從區(qū)域公司發(fā)展成為全國公司的時(shí)候，都會(huì)遇到同樣的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在選擇品牌商方面有哪些要點(diǎn)？

　　陶慕明：選擇品牌商會(huì)根據(jù)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣，在業(yè)態(tài)組合方面有一些具體要求。不同地區(qū)，每個(gè)業(yè)態(tài)所占的權(quán)重會(huì)不一樣，不同業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)不同的比例關(guān)系，這也和當(dāng)?shù)睾诵南M(fèi)群體有關(guān)，所以前期會(huì)做很多市場(chǎng)調(diào)研。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著星河旗下商業(yè)項(xiàng)目逐步成熟，回報(bào)率會(huì)不會(huì)達(dá)到一個(gè)瓶頸？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)物業(yè)品種回報(bào)率都是不一樣的，但星河整體利潤已經(jīng)很優(yōu)秀，特別是商業(yè)項(xiàng)目，包括已經(jīng)開業(yè)的兩個(gè)星河COCOPark、寫字樓、酒店等，經(jīng)營狀況都是同行業(yè)中不錯(cuò)的。

　　如果商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營到一個(gè)非常成熟的階段，收益會(huì)漸趨穩(wěn)定，這也是市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司是否有將商業(yè)資產(chǎn)打包上市的計(jì)劃？

　　陶慕明：商業(yè)上市的很多，關(guān)鍵是上市完成以后要有資本杠桿的操作，這在資本發(fā)達(dá)的一些國家，資本杠桿都用得比較成熟，但國內(nèi)還處在研究的初級(jí)階段。

　　當(dāng)然了，任何開發(fā)商都愿意這樣做，也是世界上通行的做法，只不過這種狀況在中國相對(duì)比較少，原因則是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)還沒有開放。

　　境外可以做，也有幾家公司成功了，并且上市之后商業(yè)部分可以剝離，我們也在考慮這個(gè)事情，商業(yè)地產(chǎn)先上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：有些公司提到短期內(nèi)在全國開多個(gè)項(xiàng)目，這種大規(guī)模的擴(kuò)張是否正常？星河今后的計(jì)劃又是怎樣？

　　陶慕明：這些公司的擴(kuò)張是順勢(shì)而為，肯定都是跟隨地產(chǎn)的發(fā)展。

　　如果要做100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，必須和住宅、產(chǎn)業(yè)等配套進(jìn)行，相信很少有公司會(huì)單獨(dú)發(fā)展。這種短期的擴(kuò)張，人才和資金都要謹(jǐn)慎考慮。

　　如果星河說未來五年內(nèi)要做5個(gè)COCOPark，那一定是有的放矢，絕不是憑空捏造，因?yàn)橐呀?jīng)有項(xiàng)目在跟進(jìn)中。短期角度講，2014年星河COCOCity會(huì)開業(yè)，預(yù)計(jì)在2015年到2016年，常州COCOPark和星河world會(huì)面世。

　　觀點(diǎn)新媒體：從公司的運(yùn)營角度來講，商業(yè)項(xiàng)目的出售和持有的比例是多少？

　　陶慕明：一般來說，我們大型的整體性的項(xiàng)目，像星河COCOPark一定是持有經(jīng)營，而一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目也有經(jīng)營特點(diǎn)，賣了就不利于經(jīng)營，所以出售的部分也是進(jìn)行資本操作。常州的項(xiàng)目將是一個(gè)16萬平米的商業(yè)，持有比列會(huì)占到一半。

　　觀點(diǎn)新媒體：整體持有經(jīng)營的收益是不是會(huì)更好？

　　陶慕明：當(dāng)然，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，臨街商鋪持有經(jīng)營肯定沒有商業(yè)中心持有經(jīng)營收益大。因?yàn)閮r(jià)值總有一個(gè)封頂?shù)臅r(shí)候，因?yàn)闆]有運(yùn)營，僅僅只是靠物業(yè)的增值獲得租金。

　　而商業(yè)中心的收益包含兩個(gè)方面，一是物業(yè)的增值，二是運(yùn)營。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)主題為“商業(yè)的未來”，您認(rèn)為商業(yè)會(huì)有怎樣的未來？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)未來肯定無比美好。因?yàn)槊總€(gè)人的工資在不斷提高，越來越尊重自己的消費(fèi)，消費(fèi)也越來越多，這就是商業(yè)的潛力。同時(shí)，中國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國家來說盡管是落后的，但前景非常美好，所以不能錯(cuò)過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。