從11月內(nèi)的各周看，成交量基本保持了下降態(tài)勢。年末市場政策預(yù)期升溫和銀行放款周期拉長，是成交量維持穩(wěn)定，難以出現(xiàn)上漲的主要原因。

　　下半年以來，隨著房價持續(xù)上漲，漲幅同比屢創(chuàng)新高，市場對政策預(yù)期升溫。11月，市場的觀望情緒加深，新增供應(yīng)和需求都出現(xiàn)了環(huán)比下降，尤其是需求降幅更為明顯。同時，各商業(yè)銀行房貸的放款周期拉長，對改善群體的購房行為產(chǎn)生了直接影響，成交難度加大，成交量上漲受限。從供需情況，業(yè)主心態(tài)等情況看，價格上漲的壓力也大大緩解，年末價格將保持平穩(wěn)。

　　成交量：11月二手住宅成交量環(huán)比漲5.2%，同比降21.4%

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月北京市二手住宅成交11355套，較10月上漲5.2%，較2012年同期下降21.4%。2013年1-11月，北京市二手住宅成交151783套，同比上漲20.7%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，11月成交量的環(huán)比上漲主要是十一假期成交低迷，基數(shù)較低。從11月內(nèi)的各周看，成交量基本保持了下降態(tài)勢。年末市場政策預(yù)期升溫和銀行放款周期拉長，是成交量維持穩(wěn)定，難以出現(xiàn)上漲的主要原因。

　　首先，下半年以來房價的上漲，尤其是同比漲幅屢創(chuàng)新高，引發(fā)了市場較多關(guān)注，政策預(yù)期升溫，尤其是房產(chǎn)稅預(yù)期對購房群體心理影響較大。10月下旬北京新政出臺，11月上半月三中全會決定出臺，11月中下旬多長時間密集調(diào)控房地產(chǎn)市場，雖然并未直接提及房產(chǎn)稅內(nèi)容，市場的觀望情緒并未轉(zhuǎn)淡，新增客源量在9，10月環(huán)比下降5%左右的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)18.2%的下降。

　　其次，從目前銀行的放款周期看，大多數(shù)銀行的放款已經(jīng)安排至明年1月。放寬周期在年末的拉長對改善型購房者置業(yè)計劃影響較大，部分購房者被迫選擇短期退出。從目前的市場情況看，市場觀望升級，新增需求降低，預(yù)計12月的成交水平也難以出現(xiàn)明顯起色，年末市場穩(wěn)中偏冷。

　　成交價格：11月成交均價30516元/平米，環(huán)比增長2.9%

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月二手房住宅均價的30516元/平米，環(huán)比增長2.91%，同比增長27.16%。與10月相比，環(huán)比漲幅擴大，同比漲幅收窄。

　　張旭認(rèn)為，11月二手房成交均價保持持續(xù)上漲，除了市場本身的小幅上漲外，成交結(jié)構(gòu)變化也拉動成交均價走高。對成交區(qū)域的監(jiān)測顯示，三環(huán)內(nèi)區(qū)域房屋的成交占比由10月的18.1%增長到11月的19.7%。部分帶動成交均價上漲。但是從目前業(yè)主的心理預(yù)期來看，價格上漲的壓力大大減弱。

　　首先，對鏈家地產(chǎn)新增房源的掛牌均價顯示，11月掛牌均價環(huán)比下降1.3%，為下半年以來掛牌均價首次出現(xiàn)環(huán)比下降。對業(yè)主對掛牌價格的調(diào)整數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月下調(diào)掛牌價的案例占整個調(diào)價案例的比例為68.6%，較10月上漲8.8個百分點，達(dá)到2013年3月以來21個月的新低。業(yè)主預(yù)期有所降溫。

　　其次，從成交案例看，11月成交案例的議價空間為2.69%，較10月上漲0.18個百分點。為近四個月的新低。同時，成交量維持穩(wěn)定態(tài)勢，使得價格上漲動力減弱。

　　張旭認(rèn)為，從供需情況看，11月，新增房源客源量都出現(xiàn)了下降，但是客源的降幅遠(yuǎn)超過房源水平。新增需求與供應(yīng)的比例達(dá)到了4.8：1，年內(nèi)來看，僅次于3月水平。供需壓力較為緩和。短期來看，價格上漲的壓力有所減輕，年末市場將會穩(wěn)中偏冷。隨著年后銀行及時放款，以及政策明朗，預(yù)期轉(zhuǎn)淡，成交量或會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)幕钴S。