政策效用大幅衰減，全國重點城市房地產(chǎn)成交大幅反彈，處于歷史高位。

　　房地產(chǎn)調(diào)控回顧及全國房地產(chǎn)市場走勢

　　【近十年政策】2003-2013年房地產(chǎn)調(diào)控回顧(主要政策)

　　2003年8月：明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展

　　2004年8月：“8.31”大限：經(jīng)營性用地必須采用招拍掛

　　2005年3月：個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%

　　2005年5月：七部委要求要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務

　　2006年5月：90/70政策；購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅

　　2006年7月：加強對外商投資、境外機構(gòu)和個人購房的管理

　　2007年9月：二套首付40%，利率1.1倍

　　2008年10月：最低首付2成、7折優(yōu)惠利率、降低契稅等

　　2009年2月：落實最嚴格耕地保護制度，18億畝耕地紅線

　　2009年5月：對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定

　　2009年12月：營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成

　　2010年1月：二套首付40%，開發(fā)商1月內(nèi)付清地價50%

　　2010年4月：二套首付50%，利率1.1倍；未夠1年社保納稅停貸

　　2010年9月：首套首付提至3成；三套停貸

　　2010年10月：十二五規(guī)劃明確5年興建3600萬套保障房

　　2011年1月：新國八條，二套首付6成，利率1.1倍；不足5年的全額征營業(yè)稅；限購政策出臺，要求各地確定房價控制目標。之后多地實施限購、限價政策

　　2012年5月：國家提出經(jīng)濟“穩(wěn)增長”，國內(nèi)樓市迎來“政策窗口期”

　　2013年1月：新國五條，明確地區(qū)房價控制目標、提高二手房個人所得稅；房價過高地區(qū)可實施限制預售、提高二套首付等

　　【“新國八條”后細數(shù)樓市政策】限購限貸為核心，政策出臺頻密

　　2011年

　　1月26日-“新國八條”

　　限購規(guī)模擴大：至30多個城市

　　限購方式升級：由“限新購一套”轉(zhuǎn)為“當?shù)丶彝ハ迌商?，有社?；蚣{稅證明的外地家庭限購一套，無社保納稅證明不準購買”

　　限貸：二套最低首付6成，三套停貸

　　8月17日-《新增限購城市5項建議標準》

　　幾個城市加入，如：臺州、衢州限購；丹東、韻關(guān)、中山限價；珠海限購又限價。

　　方式：這幾個城市的限購政策相對溫柔

　　2012年

　　年初至年中-地方放松政策執(zhí)行

　　多城市地方執(zhí)行政策自主向松微調(diào)，主要方式包括提高普通住房標準、放松公積金、給予購房補助等。部分觸及限購紅線的被中央快速叫停。

　　一段時間以來，涉及政策向松微調(diào)的城市逾30個。

　　5月23日-國家強調(diào)“經(jīng)濟穩(wěn)增長”

　　把穩(wěn)增長放在更重要的位置，同時要結(jié)構(gòu)性減稅，并加快現(xiàn)有重大項目建設等刺激措施，國內(nèi)樓市迎來“政策窗口期”

　　7月24日-國務院督察樓市調(diào)控

　　派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查

　　2013年

　　2月20日/3月1日-“新國五條”

　　主要包括：明確地區(qū)年度房價控制目標、提高二手房交易個人所得稅、提示房價過高地區(qū)可實施限制預售、提高二套首付等

　　4-5月-地方版“新國五條”紛紛出臺

　　各地落實地方調(diào)控細則，明確房價控制目標。房價壓力較大的城市(以一線城市為主)更多地通過“限價/限售/限簽”方式抑制地方樓價上漲

　　9-11月-各地調(diào)控有緊有松

　　9月房價下行壓力大的城市政策微松至“新國八條”基準，包括蕪湖、舟山、溫州

　　房價上漲壓力大的一線城市政策趨緊，包括北京、深圳、上海和二線城市鄭州

　　【樓市成交走勢】

　　政策效用大幅衰減，全國重點城市房地產(chǎn)成交大幅反彈，處于歷史高位

　　2011年限購限貸+歐債危機導致市場成交回落

　　2012年流動性放松，市場成交大幅反彈，期間的調(diào)控再加碼對市場走勢影響不大

　　全國重點城市房價持續(xù)增長，一線城市及部分二三線城市完成全年房價控制目標無望

　　前10月品牌開發(fā)商完成業(yè)績理想，拿地熱情高漲，地價水平上升較快

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中有關(guān)房地產(chǎn)的表述：

　　(3)經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。市場決定資源配置是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，健全社會主義市場經(jīng)濟體制必須遵循這條規(guī)律，著力解決市場體系不完善、政府干預過多和監(jiān)管不到位問題。

　　(10)凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預。

　　(11)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

　　(14)建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享。

　　(18)逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

　　(21)保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。

　　(23)推進城市建設管理創(chuàng)新。建立透明規(guī)范的城市建設投融資機制，允許地方政府通過發(fā)債等多種方式拓寬城市建設融資渠道，允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構(gòu)。

　　(23)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。

　　(45)健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。