創(chuàng)造財(cái)富是商人的職責(zé)，但同時(shí)也要收獲尊重。

　　1992年，建業(yè)地產(chǎn)只是國(guó)內(nèi)諸多投身地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小企業(yè)之一，在90年代海南地產(chǎn)熱、沿海區(qū)域大發(fā)展的背景下，建業(yè)確定了一個(gè)既不性感也不令人興奮的戰(zhàn)略選擇——扎根河南，深耕區(qū)域房地產(chǎn)。

　　二十年后，這家公司呈現(xiàn)出與競(jìng)爭(zhēng)者迥異的特質(zhì)，人們都在猜測(cè)堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略的胡葆森下一步還會(huì)做點(diǎn)什么。

　　現(xiàn)在來(lái)看，答案似乎越來(lái)越清晰。

　　商業(yè)想象

　　胡葆森介紹，建業(yè)正在做社區(qū)改造，將已在河南省建成的五六十個(gè)社區(qū)升級(jí)為網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)。

　　這無(wú)疑是一個(gè)巨大的工程，胡葆森計(jì)劃用三四年的時(shí)間完成這項(xiàng)工作。

　　“在建業(yè)30周年的時(shí)候，我們建成的社區(qū)將接近200個(gè)，遍布在100多個(gè)城市，覆蓋16.7萬(wàn)平方公里的區(qū)域。”胡葆森計(jì)劃把每一個(gè)社區(qū)變成服務(wù)平臺(tái)，用社區(qū)組成一張無(wú)盲點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)。

　　這個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋120個(gè)縣以上的城市，能夠?qū)崿F(xiàn)客戶所有日常生活的基本需求，實(shí)現(xiàn)功能無(wú)盲點(diǎn)。

　　在河南，此前鮮有開(kāi)發(fā)商想到利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)去突破業(yè)主資源的商業(yè)需求，胡葆森認(rèn)為，這不僅僅是服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

　　“從服務(wù)中尋找經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。”胡葆森粗略地算了筆經(jīng)濟(jì)賬：“200個(gè)社區(qū)，大概有20-30萬(wàn)戶、100萬(wàn)居民，這100萬(wàn)人應(yīng)該是河南最富有、最具消費(fèi)能力和購(gòu)買能力的群體。”

　　“從這個(gè)網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)上到底能夠開(kāi)發(fā)出多少商業(yè)機(jī)會(huì)？我不知道，但至少可以想象，15個(gè)酒店的板塊將來(lái)是可以分拆的；200個(gè)社區(qū)商業(yè)，每個(gè)按3000平方米來(lái)計(jì)算，就是60萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，甚至可以再樂(lè)觀一點(diǎn)，那就是100萬(wàn)平方米。而且這些社區(qū)商業(yè)還不同于其它商場(chǎng)，這是日常的消費(fèi)。”在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，胡葆森如是說(shuō)。

　　胡葆森還介紹，建業(yè)旗下有20個(gè)城市綜合體，假如自持部分都按10萬(wàn)平方米來(lái)算，加起來(lái)就是200萬(wàn)平方米，再加上100萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，就會(huì)形成300萬(wàn)平方米的持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)。按現(xiàn)在的租金價(jià)格來(lái)算是20個(gè)億的租金收入，十年以后肯定會(huì)更多。

　　胡葆森將商業(yè)綜合體命名為“凱旋廣場(chǎng)”，主概念是慶典廣場(chǎng)，其中包括美食等。今年10月，第一個(gè)項(xiàng)目已在洛陽(yáng)開(kāi)業(yè)，叫做“建業(yè)凱旋廣場(chǎng)”；第二個(gè)項(xiàng)目位于鄭州，將在明年開(kāi)業(yè)，僅僅一個(gè)宴會(huì)廳(凱旋宮)就達(dá)3000平方米，可容納2000人，建成后將成為河南省最大的宴會(huì)廳。

　　另外，建業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)資源也在不斷增多，除了社區(qū)商業(yè)、酒店，還有足球場(chǎng)。前年，胡葆森把鄭州航海體育場(chǎng)買下來(lái)了，用于發(fā)展壯大足球產(chǎn)業(yè)。

　　教育產(chǎn)業(yè)方面，建業(yè)已有40多個(gè)幼兒園、2個(gè)中學(xué)、1個(gè)小學(xué)，在校學(xué)生近1萬(wàn)名。今年，教育產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)過(guò)億，在全國(guó)排在前三位。未來(lái)四年，胡葆森計(jì)劃發(fā)展到100個(gè)幼兒園，形成與200個(gè)社區(qū)相匹配的規(guī)模；未來(lái)十年，至少要發(fā)展到150-200個(gè)幼兒園。

　　“所以我在想，到公司30周年的時(shí)候，建業(yè)至少應(yīng)該發(fā)展到600-800億的規(guī)模了。”胡葆森如此表示。

　　“東坡”故事

　　10月15日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的前三季度財(cái)報(bào)沒(méi)有辜負(fù)胡葆到公司30周年的時(shí)候，建業(yè)至少應(yīng)該發(fā)展到600-800億的規(guī)模了。

　　森的期望，今年1-9月銷售達(dá)93.9億元，同比上升20.3%，完成全年126億銷售目標(biāo)的74.5%。

　　在胡葆森的規(guī)劃中，今年是建業(yè)達(dá)到200億的過(guò)渡階段，明年要完成200億。

　　然而，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)調(diào)控后，“三四線泡沫”與“重回一二線”的討論呼聲愈來(lái)愈大，建業(yè)地產(chǎn)的省域化戰(zhàn)略也再次受到質(zhì)疑，甚至遭到合作伙伴的離棄。

　　胡葆森不認(rèn)為省域化戰(zhàn)略出了問(wèn)題，并在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)首次回應(yīng)了自己對(duì)這一戰(zhàn)略的理解。

　　“最近郁亮帶著中城聯(lián)盟的8個(gè)人去登珠峰，下來(lái)之后，我突然有個(gè)感悟：建業(yè)這個(gè)戰(zhàn)略就像我?guī)е覀兊膱F(tuán)隊(duì)從東坡攀登珠峰。東坡是沒(méi)人上去過(guò)的，也許東坡根本沒(méi)有路，但我現(xiàn)在可能已經(jīng)爬到了5000米，抬頭往上看，發(fā)現(xiàn)還是有路的。但最后能走到6000米還是到7000米，現(xiàn)在還不知道，只有一直往前爬。”胡葆森如是說(shuō)。

　　“如果到前面一看四周全是懸崖峭壁，就算拿著繩子、搬著梯子也上不去了，那就只好繞到北坡、南坡。”

　　胡葆森透露，今年7月與王石、馮侖的一次聊天中，王石曾提醒他，三四線城市的可發(fā)展空間有限，資源成長(zhǎng)空間最多的還是在一二線城市，包括萬(wàn)科、恒大，從去年開(kāi)始就重點(diǎn)向一二線城市發(fā)展。

　　胡葆森坦承：“現(xiàn)在建業(yè)進(jìn)入的城市，除了鄭州能算個(gè)二線城市，其它基本上都是三四線城市，所以建業(yè)堅(jiān)守這條路走下去會(huì)是什么結(jié)局，我也不清楚。”但他認(rèn)為，根據(jù)河南的現(xiàn)狀，建業(yè)與別的企業(yè)不同。在河南21年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)已形成一種疊加效應(yīng)，這令建業(yè)與剛進(jìn)來(lái)的一線房企有所不同。

　　從2008年到2012年，從30億到100億，這幾個(gè)數(shù)字是建業(yè)連續(xù)21年堅(jiān)守河南市場(chǎng)的結(jié)果之一。

　　據(jù)胡葆森回憶，建業(yè)銷售規(guī)模從上市前不到30億發(fā)展到40多億、66億、82億、103億、130多億，“就是這么一步一步上來(lái)的，我的要求是每年的增長(zhǎng)幅度必須保證20%以上，但不鼓勵(lì)超過(guò)30%，這種成長(zhǎng)是健康的。”

　　胡葆森指出，在經(jīng)過(guò)2009-2012年的攻堅(jiān)階段之后，接下來(lái)4年，省域化戰(zhàn)略將進(jìn)入第三個(gè)階段。

　　建業(yè)內(nèi)部稱之為戰(zhàn)略縱深階段，除了繼續(xù)鞏固地級(jí)市市場(chǎng)，還會(huì)朝著兩個(gè)方向發(fā)展：第一，進(jìn)入大約30-40個(gè)縣級(jí)城市；第二，在鄭州市場(chǎng)深耕，奪回鄭州的市場(chǎng)占有率。

　　“就像把中間這17個(gè)地市過(guò)去這么多年的市場(chǎng)成果、資源向兩端釋放。”胡葆森認(rèn)為，“這也就意味著，我們要圍繞著這個(gè)主業(yè)，在200億向300億發(fā)展的過(guò)程中，開(kāi)辟出一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　建業(yè)之道

　　胡葆森的創(chuàng)業(yè)史也算流傳甚廣。

　　出生于河南濮陽(yáng)縣的胡葆森，中學(xué)畢業(yè)后回到原籍插隊(duì)勞動(dòng)，1976年進(jìn)入鄭州大學(xué)外文系英語(yǔ)專業(yè)學(xué)習(xí)，畢業(yè)之后，在中國(guó)紡織進(jìn)出口公司河南分公司工作。

　　上世紀(jì)80年代初期，胡葆森被河南外貿(mào)廳派到香港參與組建外貿(mào)公司。

　　到香港十年之后，胡葆森決定下海，做起了炒樓花生意，但在創(chuàng)業(yè)不久便遭遇了亞洲金融危機(jī)。

　　投資失敗之后，胡葆森慢慢形成淡然、平和的心態(tài)，這也為其后來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)哲學(xué)奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)胡葆森回憶，在2008年金融危機(jī)的時(shí)候，他曾寫過(guò)一篇文章，講要向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧。

　　“我當(dāng)時(shí)提出了深秋心態(tài)。所謂‘深秋心態(tài)’，在河南就是平均大概20度。夏天的時(shí)候，20度讓你感覺(jué)非常涼爽；冬天的時(shí)候，20度就會(huì)讓你感到溫暖。所以要保持一個(gè)常溫的深秋心態(tài)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)企業(yè)是非常有必要的。”胡葆森續(xù)稱，“別人都在比銷售額、比擴(kuò)張速度的時(shí)候，你要能耐得住寂寞；別人都對(duì)前景看淡、要轉(zhuǎn)行的時(shí)候，你要堅(jiān)持、要樂(lè)觀。”

　　在他看來(lái)，創(chuàng)造財(cái)富是商人的職責(zé)，但同時(shí)也要收獲尊重。

　　“一個(gè)偉大的企業(yè)和一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)是不一樣的，業(yè)績(jī)好、解決了就業(yè)、照章納稅的企業(yè)都是優(yōu)秀的。建業(yè)的定位是做一個(gè)偉大的企業(yè)，就是在做好企業(yè)的規(guī)定動(dòng)作之后，還可以收獲越來(lái)越多的尊重。至少在河南，建業(yè)正在收獲越來(lái)越多的尊重。”

　　胡葆森將企業(yè)追求的目標(biāo)總結(jié)為八個(gè)字：持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)，并將這八個(gè)字分解成四種能力，即盈利、持續(xù)盈利、增長(zhǎng)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　“僅僅每年持續(xù)盈利是不行的，因?yàn)闆](méi)有成長(zhǎng)性，投資者就不會(huì)投你，所以增長(zhǎng)是第三個(gè)能力，同時(shí)還要穩(wěn)定的增長(zhǎng)。穩(wěn)定的增長(zhǎng)是計(jì)劃和設(shè)計(jì)出來(lái)的，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，穩(wěn)定的增長(zhǎng)需要有嚴(yán)密的計(jì)劃控制體系，什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候竣工，什么時(shí)候開(kāi)盤，什么時(shí)候清盤，計(jì)劃性非常重要。”

　　要實(shí)現(xiàn)這八個(gè)字，需要兩個(gè)大前提。首先，多項(xiàng)目運(yùn)作，沒(méi)有20個(gè)以上的項(xiàng)目，做不到穩(wěn)定增長(zhǎng)；其次，與多項(xiàng)目運(yùn)作相匹配的管控體系。

　　胡葆森認(rèn)為王石很了不起，在均好性上，萬(wàn)科還是最好的，這也是他認(rèn)為王石最了不起的地方，總能敏銳地洞察到一些東西。

　　胡葆森曾聽(tīng)王石說(shuō)，原本按照各公司報(bào)給王石的銷售目標(biāo)，可能要觸摸1800億，但王石跟郁亮講，無(wú)論如何也要壓到1700億，目的就是讓大家不要趕，要過(guò)質(zhì)量關(guān)。

　　“其實(shí)，我們大家的想法都一樣，如果企業(yè)不是在一個(gè)健康的狀態(tài)下成長(zhǎng)，那么成長(zhǎng)得越快就死得越快。建業(yè)的成長(zhǎng)絕對(duì)不會(huì)跨越式成長(zhǎng)，我的要求是每年的增長(zhǎng)幅度必須保證20%以上，但不鼓勵(lì)超過(guò)30%。”胡葆森認(rèn)為，千億業(yè)績(jī)應(yīng)該被看作是結(jié)果，而不是目標(biāo)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：建業(yè)今年要用30億來(lái)買地？

　　胡葆森：應(yīng)該不止30億，這個(gè)還是年初的計(jì)劃?，F(xiàn)在有土地證的大概有1500萬(wàn)平方米；已經(jīng)簽過(guò)協(xié)議，交了一部分錢，等著辦證的大概有1000萬(wàn)平米，加起來(lái)一共有2000-3000萬(wàn)平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：都集中在河南？

　　胡葆森：都在河南，這就是我們的省域化戰(zhàn)略。在2008年上市之后，2009-2012年是戰(zhàn)略的第二個(gè)階段，我們內(nèi)部稱之為戰(zhàn)略攻堅(jiān)階段，這個(gè)攻堅(jiān)是什么？就是“規(guī)模”。

　　因?yàn)樯鲜兄?，發(fā)現(xiàn)資本市場(chǎng)上建業(yè)的短板在于規(guī)模偏小。上市時(shí)候銷售額不到30億，當(dāng)時(shí)提出用4年時(shí)間達(dá)到100億，去年順利完成了100億目標(biāo)。實(shí)際銷售110多億，對(duì)外披露103億，留了十幾個(gè)億，因?yàn)椴恢澜衲晷蝿?shì)怎么樣。

　　今年，我們公開(kāi)宣布的銷售目標(biāo)是126億，看目前形勢(shì)，應(yīng)該還是會(huì)超。

　　今年1-9月份已達(dá)銷售93.9億元，全年達(dá)到130億的問(wèn)題不大，建業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略一直是比較保守。

　　觀點(diǎn)新媒體：明年的目標(biāo)是200億？

　　胡葆森：今年是建業(yè)達(dá)到200億的過(guò)渡階段，明年要沖擊200億。在今年春節(jié)之后的管理年會(huì)上，根據(jù)各個(gè)分公司的計(jì)劃以及跟集團(tuán)簽的軍令狀來(lái)看，大家都還是比較有信心的，所以“沖擊200億”就變成了“要完成200億”。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在還不能確保明年能完成200億，因?yàn)檫@里面是有規(guī)律的。明年要完成200億銷售，至少要有300億的可售物業(yè)，今年第四季度基本上都要開(kāi)工，最遲明年一季度開(kāi)工，不然就完不成銷售目標(biāo)。所以在第四季度，300億的可售物業(yè)之中，90%以上都要是已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目。

　　完成這200億有什么意義嗎？可能那時(shí)200億以上的公司也都二三十家了。但要注意的是，建業(yè)集中在一個(gè)省，而且是一個(gè)中西部的省。我覺(jué)得這個(gè)意義就在于戰(zhàn)略的價(jià)值，不但要有穩(wěn)健性，還要有成長(zhǎng)性。

　　前段時(shí)間，郁亮帶著中城聯(lián)盟的8個(gè)人去登珠峰，下來(lái)之后，我突然有個(gè)感悟：很多人從南坡或者北坡上山，而建業(yè)這個(gè)戰(zhàn)略就像我?guī)е覀兊膱F(tuán)隊(duì)從東坡攀登珠峰。

　　東坡是沒(méi)人上去過(guò)的，也許根本沒(méi)有路，我們現(xiàn)在已經(jīng)到了5000米，抬頭往上看，發(fā)現(xiàn)還是有路的，但至于最后能走到6000米還是到7000米，我們不知道，只有一直往前攀登。

　　為什么建業(yè)省域化戰(zhàn)略執(zhí)行得這么堅(jiān)決？就是還沒(méi)到走到前面沒(méi)有路的時(shí)候，如果到走到前面全是懸崖峭壁，就算拿著繩子、搬著梯子也上不去，那就只好繞到北坡、南坡了。

　　7月4日晚上，我和王石、馮侖在一起聊天，王石就提醒我，根據(jù)他們的研究，三、四線城市可發(fā)展空間還是有限的，資源成長(zhǎng)空間最多的還是在一二線城市，包括萬(wàn)科、恒大，從去年開(kāi)始就重點(diǎn)向一二線城市發(fā)展。

　　建業(yè)現(xiàn)在進(jìn)入的城市，除了鄭州能算二線城市，其它基本上都是三四線城市。所以建業(yè)堅(jiān)守這條路走下去會(huì)是什么結(jié)局，我也不清楚。根據(jù)河南的現(xiàn)狀，我們跟別人可能還不太一樣，因?yàn)榻I(yè)地產(chǎn)在河南已有21年，這種疊加效應(yīng)和剛進(jìn)來(lái)的企業(yè)不同。

　　在完成攻堅(jiān)階段之后，接下來(lái)四年會(huì)進(jìn)入第三個(gè)階段，我們稱之為戰(zhàn)略縱深階段。除了繼續(xù)鞏固地級(jí)市市場(chǎng)，還會(huì)朝著兩個(gè)方向發(fā)展：第一，進(jìn)入大約30-40個(gè)縣級(jí)城市；第二，在鄭州市場(chǎng)深耕，奪回鄭州的市場(chǎng)占有率。就像把中間17個(gè)地市過(guò)去這么多年的市場(chǎng)成果和資源向兩端釋放。

　　觀點(diǎn)新媒體：河南省第一，鄭州市也要第一？

　　胡葆森：對(duì)。不但要在河南做冠軍，在每個(gè)城市都要做冠軍，包括鄭州。當(dāng)然這也是不容易的事情，細(xì)數(shù)一下，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、綠地、恒大、綠城、金地等在內(nèi)，鄭州已經(jīng)匯聚了超過(guò)10家的大型房企，與這些企業(yè)爭(zhēng)奪鄭州第一也不是一件容易的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)考慮與這些企業(yè)合作開(kāi)發(fā)？

　　胡葆森：他們想合作也會(huì)來(lái)找我，比如萬(wàn)達(dá)在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目就邀請(qǐng)我入股，不過(guò)后來(lái)沒(méi)加入。王健林是好意，想讓我跟著學(xué)一學(xué)商業(yè)地產(chǎn)，他說(shuō)“你派個(gè)人跟著我做完這個(gè)項(xiàng)目，就知道商業(yè)地產(chǎn)怎么做了”。

　　觀點(diǎn)新媒體：建業(yè)的“戰(zhàn)略縱深”應(yīng)該如何理解？

　　胡葆森：縱深不僅僅是地理意義上的往縣級(jí)城市走，還要進(jìn)一步加深原有地級(jí)市場(chǎng)的深度，具體而言就是提升市場(chǎng)占有量。

　　這里需要厘清一個(gè)概念：比如洛陽(yáng)市，下面還有六七個(gè)縣。從城市本身來(lái)講，我們平均市場(chǎng)占有率在10%-15%，有的城市可能更高，超過(guò)20%。所以我們希望在進(jìn)入縣城的同時(shí)，不放棄地級(jí)市，在不斷地鞏固和擴(kuò)大地級(jí)市份額的基礎(chǔ)上進(jìn)入縣城。

　　接下來(lái)四年，我們會(huì)以大約40個(gè)城市為基本目標(biāo)，也就是包括鄭州在內(nèi)的18個(gè)地市，除了濟(jì)源沒(méi)有下轄縣以外，其他17個(gè)地市，每個(gè)市進(jìn)入2個(gè)縣。

　　觀點(diǎn)新媒體：今后四年是不是要突破300億？

　　胡葆森：那是一定的，明年一旦能夠?qū)崿F(xiàn)200億，2016年實(shí)現(xiàn)300億就會(huì)更輕松。

　　不過(guò)，接下來(lái)建業(yè)也會(huì)面臨一個(gè)考驗(yàn)，就是能不能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這也就意味著，我們要圍繞著房地產(chǎn)主業(yè)，在200億向300億發(fā)展的過(guò)程中，開(kāi)辟出一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？

　　胡葆森：一方面是商業(yè)地產(chǎn)。盡管現(xiàn)在做商業(yè)已稱不上是創(chuàng)新了，但對(duì)于建業(yè)來(lái)說(shuō)，也算是一個(gè)新的探索。這個(gè)探索在兩三年前已經(jīng)開(kāi)始了，比如置地廣場(chǎng)、酒店等。

　　2011年建業(yè)旗下第一家酒店開(kāi)業(yè)，去年又開(kāi)了兩家。今年9月份前后，鄭州會(huì)再開(kāi)業(yè)一家，開(kāi)封的酒店將在明年開(kāi)業(yè)。也就是說(shuō)，到明年建業(yè)的酒店將會(huì)開(kāi)到5個(gè)，接下來(lái)10年還會(huì)有10個(gè)。到建業(yè)30周年的時(shí)候，至少會(huì)有15個(gè)酒店，同時(shí)還會(huì)有20個(gè)城市綜合體。

　　第二個(gè)方面是文化旅游地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目已在今年動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年春天會(huì)推向市場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目在河南許昌鄢陵縣，距離鄭州大概一個(gè)半小時(shí)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)方面的新探索，未來(lái)在住宅方面是怎么考慮的？

　　胡葆森：建業(yè)在河南省已經(jīng)建成了五六十個(gè)社區(qū)，最近正在做社區(qū)改造，計(jì)劃把每個(gè)社區(qū)建成網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)。這是一個(gè)巨大的工程，會(huì)在未來(lái)三四年內(nèi)完成。

　　在建業(yè)30周年之時(shí)，我們建成的社區(qū)將接近200個(gè)。這200個(gè)社區(qū)在16.7萬(wàn)平方公里的區(qū)域內(nèi)，又將變成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，用社區(qū)組成的網(wǎng)絡(luò)。

　　首先，這是一個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。因?yàn)檫@200個(gè)社區(qū)遍布在100個(gè)城市，把每一個(gè)社區(qū)變成服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)就覆蓋了全省120個(gè)城市，從而也就實(shí)現(xiàn)了我在2008年提出的建業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)要用10年時(shí)間打造三個(gè)無(wú)盲點(diǎn)，即時(shí)間上無(wú)盲點(diǎn)、區(qū)域上無(wú)盲點(diǎn)以及功能上無(wú)盲點(diǎn)。

　　這個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)熱線已開(kāi)通，并會(huì)24小時(shí)值班，實(shí)現(xiàn)時(shí)間無(wú)盲點(diǎn)；120個(gè)縣以上的城市全覆蓋，實(shí)現(xiàn)區(qū)域無(wú)盲點(diǎn)；服務(wù)網(wǎng)絡(luò)能夠?qū)崿F(xiàn)客戶所有日常生活的基本需求，實(shí)現(xiàn)功能無(wú)盲點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：120個(gè)城市、200個(gè)社區(qū)，有多大的商業(yè)機(jī)會(huì)？

　　胡葆森：作為服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。首先是服務(wù)，從服務(wù)中尋找經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。200個(gè)社區(qū)，大概有20-30萬(wàn)戶、100萬(wàn)居民，這100萬(wàn)人應(yīng)該是河南最富有、最具消費(fèi)能力和購(gòu)買能力的群體。因?yàn)橘I我們房子的客戶基本上都是河南先富起來(lái)的人，應(yīng)該是“蛋糕里的奶油”。

　　從這個(gè)網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)上到底能夠開(kāi)發(fā)出多少商業(yè)機(jī)會(huì)？我不知道，但至少可以想象，15個(gè)酒店的板塊將來(lái)是可以分拆的；200個(gè)社區(qū)商業(yè)，每個(gè)按3000平方米計(jì)算，就是60萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，甚至可以再樂(lè)觀一點(diǎn)，那就是100萬(wàn)平方米，而且這些社區(qū)商業(yè)還不同于其它商場(chǎng)，這是日常的消費(fèi)。

　　另外，我們還有20個(gè)城市綜合體，假如自持部分都按10萬(wàn)平方米來(lái)算，加起來(lái)就是200萬(wàn)平方米，再加上100萬(wàn)平方米社區(qū)商業(yè)，就會(huì)形成300萬(wàn)平方米的持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)，按現(xiàn)在的租金價(jià)格來(lái)算是20個(gè)億的租金收入，十年以后肯定會(huì)更多。

　　所以我在想，到公司30周年的時(shí)候，建業(yè)至少應(yīng)該發(fā)展到600-800億的規(guī)模了。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些商業(yè)綜合體是怎樣的定位？

　　胡葆森：商業(yè)綜合體的名字就叫“凱旋廣場(chǎng)”，主概念是慶典廣場(chǎng)，其中包括美食等。今年10月，第一個(gè)項(xiàng)目將在洛陽(yáng)開(kāi)業(yè)，叫做“建業(yè)凱旋廣場(chǎng)”；第二個(gè)項(xiàng)目將在明年開(kāi)業(yè)，位于鄭州，僅僅一個(gè)宴會(huì)廳(凱旋宮)就達(dá)3000平方米，會(huì)成為河南省最大的宴會(huì)廳，可容納2000人。

　　另外，建業(yè)的服務(wù)資源也在不斷增多，除了社區(qū)商業(yè)、酒店，還有足球場(chǎng)。前年，我把鄭州航海體育場(chǎng)買下來(lái)了，用于發(fā)展壯大足球產(chǎn)業(yè)。

　　在教育產(chǎn)業(yè)方面，現(xiàn)在已有40多個(gè)幼兒園、2個(gè)中學(xué)、1個(gè)小學(xué)，在校學(xué)生近1萬(wàn)名。今年，教育產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)過(guò)億，在全國(guó)排在前三位。未來(lái)四年，我們將發(fā)展到100個(gè)幼兒園，形成與200個(gè)社區(qū)相匹配的規(guī)模；未來(lái)十年，至少要發(fā)展到150-200個(gè)幼兒園。

　　觀點(diǎn)新媒體：建業(yè)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，會(huì)不會(huì)擔(dān)心人才問(wèn)題？如何解決人才需求？

　　胡葆森：當(dāng)然會(huì)擔(dān)心，比如建業(yè)要進(jìn)入40個(gè)縣城，那就意味著需要40個(gè)總經(jīng)理。一個(gè)分公司假如按3個(gè)部門來(lái)算，就得需要120個(gè)部門經(jīng)理，這些人才都得自己培養(yǎng)。

　　所以，從去年開(kāi)始，我們就在精心打造建業(yè)學(xué)堂，而且已經(jīng)開(kāi)設(shè)了項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)班、新經(jīng)理培訓(xùn)班。

　　建業(yè)學(xué)堂位于一個(gè)占地八萬(wàn)畝的足球訓(xùn)練基地，距離鄭州30公里，周邊各種功能都已健全，包括住宿、超市。

　　同時(shí)，還在當(dāng)?shù)亟?00套住宅，用于激勵(lì)那些準(zhǔn)備把自己的職業(yè)生涯句號(hào)留在建業(yè)的人，每人分一套，就像建業(yè)人之家。第一批今年年底交付，第二批將在明年完工。

　　觀點(diǎn)新媒體：您今年上半年歐洲一趟，是在不斷尋找機(jī)會(huì)？

　　胡葆森：沒(méi)有，那個(gè)是中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部，每年一次的國(guó)際交流，是跟著去開(kāi)開(kāi)眼界、學(xué)學(xué)東西。我第一次到比利時(shí)、法國(guó)應(yīng)該比他們都早，是1988年，畢竟這25年還是發(fā)生了很大變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：25年前后對(duì)比的感覺(jué)怎么樣？

　　胡葆森：建筑沒(méi)什么變化，人們的生活方式?jīng)]什么變化，但企業(yè)在變。比如施耐德、巴黎銀行，盡管建筑還是20多年前的樣子，但企業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：考察之后，您覺(jué)得國(guó)內(nèi)企業(yè)在房地產(chǎn)或者建筑行業(yè)的機(jī)會(huì)更大？

　　胡葆森：是的，我們隨便拉一個(gè)企業(yè)出來(lái)都比他們整個(gè)國(guó)家全部開(kāi)發(fā)商規(guī)模還大，我們現(xiàn)在是趕上了一個(gè)偉大的時(shí)代。

　　不過(guò)再想想，自己也很渺小、也很無(wú)奈。建業(yè)在河南30年，也僅僅解決了100萬(wàn)人的生活問(wèn)題。我說(shuō)過(guò)讓河南人民都住上好房子，到30周年時(shí)候也只解決了河南1%的人的住房需求，還有99%沒(méi)住上我的房子。

　　觀點(diǎn)新媒體：1%的人口對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)份額，建業(yè)準(zhǔn)備擴(kuò)大到多少？

　　胡葆森：到30周年應(yīng)該能占到全省市場(chǎng)份額10%左右，分母是全省商品房銷售總額。

　　我希望能做到，現(xiàn)在是5%，明年年底應(yīng)該能到6%。

　　觀點(diǎn)新媒體：您每天的時(shí)間怎么分配？

　　胡葆森：每天還是要留出來(lái)一些閉門思過(guò)的時(shí)間，要想一想、理一理。

　　在公司具體的經(jīng)營(yíng)上，我現(xiàn)在只管兩件事：第一，投資決策，主要是買地，這個(gè)會(huì)議我會(huì)參加；第二，產(chǎn)品定位，就是買了地之后做什么。

　　現(xiàn)在還是要講究周轉(zhuǎn)，在傳統(tǒng)市場(chǎng)用新產(chǎn)品，在新的市場(chǎng)用老產(chǎn)品，這是個(gè)營(yíng)銷策略。

　　2008年我提出“琢玉行動(dòng)”，把2008年以前建的小區(qū)全部再粉刷、整理、補(bǔ)漏洞，當(dāng)時(shí)挑出來(lái)了671個(gè)問(wèn)題。同時(shí)還開(kāi)展了一個(gè)“百日風(fēng)暴”，要求用100天的時(shí)間把這671個(gè)問(wèn)題全部解決。

　　當(dāng)時(shí)叫“琢玉”，就是在大踏步擴(kuò)張之前把老問(wèn)題解決掉，也收到了很好的市場(chǎng)效果，業(yè)主的口碑都很好。

　　后來(lái)，又逐漸建立起一套長(zhǎng)效的糾偏機(jī)制，查找產(chǎn)品、服務(wù)的漏洞。在鄭州我們做產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)提升，在新的市場(chǎng)就是高速度、低成本。

　　所以，別人都在比銷售額、比擴(kuò)張速度的時(shí)候，你要能耐得住寂寞；在別人都對(duì)前景看淡、要轉(zhuǎn)行的時(shí)候，你要堅(jiān)持、要樂(lè)觀。

　　記得在2008年金融危機(jī)的時(shí)候，我寫了一篇文章，提出要向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧，即“深秋心態(tài)”。何為“深秋心態(tài)”？河南氣溫平均大概20度，夏天的時(shí)候，20度讓你感覺(jué)非常涼爽；冬天的時(shí)候，20度讓你感到溫暖，所以保持一個(gè)深秋心態(tài)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)企業(yè)是非常有必要的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得自己是理性與感性的結(jié)合體嗎？

　　胡葆森：我是以殉道者的心態(tài)，向著陽(yáng)光跋涉，隨時(shí)做好犧牲準(zhǔn)備。我最早提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)格局調(diào)整是在2005年，為什么當(dāng)時(shí)說(shuō)市場(chǎng)格局要調(diào)整？就是因?yàn)?004年的“831大限”。“831大限”之后，所有土地都要實(shí)行招拍掛，意味著土地的資本屬性就會(huì)毫不遮掩的體現(xiàn)出來(lái)。

　　資本屬性帶來(lái)了兩種結(jié)果，第一，一線城市的二三流地產(chǎn)商由于資本不充足，開(kāi)始向二線城市轉(zhuǎn)移，這又迫使二線城市的二三流地產(chǎn)商向下轉(zhuǎn)移，形成市場(chǎng)的梯次轉(zhuǎn)移；第二，市場(chǎng)格局調(diào)整大約需要8-10年時(shí)間，調(diào)整的結(jié)果是每個(gè)城市前十大地產(chǎn)商控制了60%以上的市場(chǎng)份額。

　　八年過(guò)去了，現(xiàn)在是不是我當(dāng)時(shí)說(shuō)的情況？快則八年，慢則十年，到2015年的時(shí)候，這個(gè)格局調(diào)整接近尾聲。

　　因?yàn)樵谙愀酃ぷ?0年，我知道香港就是這么走過(guò)來(lái)的。這些并不是想證明我多有眼光，或者多有前瞻性，而是想提醒大家，思考清楚今后8-10年的市場(chǎng)格局調(diào)整過(guò)程中，你在哪兒？

　　不過(guò)聽(tīng)的人還是少，這個(gè)話要是從王石嘴里說(shuō)出來(lái)，可能影響更大一點(diǎn)。

　　我在八年前就思考這個(gè)問(wèn)題，也做了很多準(zhǔn)備。正是這個(gè)原因，我才堅(jiān)守河南，確定了省域化戰(zhàn)略，堅(jiān)定走下來(lái)?，F(xiàn)在格局再怎么調(diào)整我們也不怕，因?yàn)槲覀冊(cè)?0個(gè)城市有將近3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。從今天開(kāi)始不再買地，我們還可以再撐七八年時(shí)間。

　　站在2013年的時(shí)點(diǎn)上，我又看到了十年后。不知道十年以后會(huì)產(chǎn)生怎樣的結(jié)果，還需要用九年時(shí)間去挖掘、整合。

　　觀點(diǎn)新媒體：太過(guò)于追求規(guī)模、追求高速增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題？

　　胡葆森：這方面王石很了不起，在均好性上，萬(wàn)科還是最好的，這也是王石最了不起的地方。

　　他總能敏銳地洞察到一些東西，曾聽(tīng)王石說(shuō)，原本按照各公司報(bào)給他的目標(biāo)，可能要觸摸到1800億，但他跟郁亮講，無(wú)論如何要壓到1700億，目的就是讓大家不要趕，要過(guò)質(zhì)量關(guān)。

　　其實(shí)，大家的想法都一樣，如果企業(yè)不是在一個(gè)健康的狀態(tài)下成長(zhǎng)，那么成長(zhǎng)得越快就死得越快。

　　建業(yè)絕對(duì)不會(huì)跨越式成長(zhǎng)，也不可能在河南這個(gè)地方跨越式成長(zhǎng)。建業(yè)的規(guī)模從不到30億，發(fā)展到40多億、66億、82億、103億、130多億，就是這么一步一步上來(lái)的，這種成長(zhǎng)就是健康的。

　　我的要求是每年的增長(zhǎng)幅度必須保證20%以上，但不鼓勵(lì)超過(guò)30%。當(dāng)然，也不是說(shuō)反對(duì)超過(guò)30%，而是不追求超過(guò)30%。

　　假如建業(yè)年年保持25%的復(fù)合增長(zhǎng)率，十年后業(yè)績(jī)將是現(xiàn)在的9倍，差不多千億。

　　千億業(yè)績(jī)應(yīng)該被看作是一個(gè)結(jié)果，而不該當(dāng)成目標(biāo)。

　　創(chuàng)造財(cái)富是商人的職責(zé)，同時(shí)也要收獲尊重。

　　一個(gè)偉大的企業(yè)和一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)是不一樣的。業(yè)績(jī)好、解決了就業(yè)、照章納稅的企業(yè)都是優(yōu)秀的，建業(yè)的定位是做一個(gè)偉大的企業(yè)，就是在做好企業(yè)的規(guī)定動(dòng)作之后，還可以收獲越來(lái)越多的尊重。至少在河南，建業(yè)正在收獲越來(lái)越多的尊重。

　　我個(gè)人認(rèn)為，任何企業(yè)追求的目標(biāo)就是八個(gè)字：持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)。這八個(gè)字要分解成四種能力，第一，盈利；第二，持續(xù)盈利，但僅僅每年持續(xù)盈利也不行，因?yàn)闆](méi)有成長(zhǎng)性，投資者就不會(huì)投你，所以增長(zhǎng)是第三個(gè)能力，第四，要穩(wěn)定的增長(zhǎng)。穩(wěn)定的增長(zhǎng)是計(jì)劃和設(shè)計(jì)出來(lái)的，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，穩(wěn)定的增長(zhǎng)需要有嚴(yán)密的計(jì)劃控制體系，什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候竣工，什么時(shí)候開(kāi)盤，什么時(shí)候清盤，計(jì)劃非常重要。

　　要實(shí)現(xiàn)這八個(gè)字，需要兩個(gè)大前提：首先，多項(xiàng)目運(yùn)作，沒(méi)有20個(gè)以上的項(xiàng)目，做不到穩(wěn)定增長(zhǎng)；其次，與多項(xiàng)目運(yùn)作相匹配的管控體系。