從習(xí)主席的講話中可以清晰的看到政策的大方向已經(jīng)明確：市場與保障并重。

　　11月1日，中國人民銀行深圳市中心支行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整深圳市差別化住房信貸政策的通知》，對第二套住房貸款首付比例提出了新要求，即貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。不過，對貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　政策出臺短期內(nèi)對成交影響有限

　　深圳將購買二套房的首付比例從60%調(diào)整至70%，純屬情理之內(nèi)。促使此次新政出臺的主要原因是快速上漲的房價。從國家統(tǒng)計局公布房價指數(shù)看，深圳房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲14個月，同比連續(xù)上漲10個月，在9月份漲幅更是高達(dá)20.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳年初制定的房價上漲不超過人均可支配收入漲幅的目標(biāo)。當(dāng)前深圳商品住宅的庫存面積為298.5萬平米，按照過去六個月銷售的移動平均計算，去化時間低至8個月，供不應(yīng)求的局面凸顯，未來房價上漲的壓力巨大。在此背景下，早在10月11日，"深八條"中就提出了"加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利"，傳遞出調(diào)控政策加碼的信號，因此此次調(diào)整二套房貸首付比例至7成只是"深八條"的落地執(zhí)行，符合大家的預(yù)期。

　　將二套房貸首付比例調(diào)整至70%，不可避免的會對大家的心理造成一定的影響，但不足以改變房價上漲的預(yù)期。我們知道，自從三季度以來，銀行由于房貸額度受限，部分銀行暫停房貸或上浮房貸利率，據(jù)媒體統(tǒng)計，從10月中旬開始，深圳已有15家銀行上調(diào)房貸利率，其中首套房最高上浮20%，二套房最高上浮30%。因此此次提高首付比例短期內(nèi)對成交影響有限。我們調(diào)研結(jié)果顯示，上周末深圳樓盤上訪量并沒有下降，可以看出新政的出臺并未能冷卻購房者的買房的熱情。但值得警惕的是，如果這一政策持續(xù)執(zhí)行下去，將對明年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用。此外，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，深圳11月份預(yù)計有29個項目開盤或加推，在需求仍舊旺盛的情況下，我們認(rèn)為未來兩個月深圳成交依然可期。

　　政策大方向已經(jīng)明確，市場與保障并重

　　10月29日下午，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。會議上習(xí)主席明確表明了房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性，并對行業(yè)的中長期問題進(jìn)行明確解答。從習(xí)主席的講話中可以清晰的看到政策的大方向已經(jīng)明確：市場與保障并重。

　　首先，調(diào)控思路由過去的抑制需求轉(zhuǎn)為促進(jìn)供給。此次習(xí)主席的發(fā)言并沒有涉及需求抑制，反而強調(diào)"千方百計增加住房供應(yīng)，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式"，這說明政府已經(jīng)意識到過往抑制需求的調(diào)控政策無法抑制房價上漲的問題。上一屆政府的調(diào)控政策，無論是2005-2006年的財稅政策，還是2007年的差別化信貸政策，抑或是2010年開始的限購政策，均圍繞需求抑制展開，但是抑制需求不等于消滅需求，而抑制需求政策的出臺也讓開發(fā)商的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，減少市場的供應(yīng)。因此，在市場消化了政策的威力后，當(dāng)期的需求和之前被抑制的需求一起釋放，加上供應(yīng)不足，造成房價的新一輪上漲，造成行業(yè)周期波動短暫且劇烈。而"促供給"政策的實施，不僅有利于解決房價持續(xù)上漲的局面，也可以從實質(zhì)上改善居民的生活，促進(jìn)行業(yè)預(yù)期穩(wěn)定供需平衡，有利于平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　其次，重新提出以政府為主提供基本保障。習(xí)主席講話中指出，"十二五"規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，這是政府對人民作出的承諾，要全力完成。同時指出"要重點發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實施各類棚戶區(qū)改造"。其實，早在1998年我國開始住房改革，就正式通過《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。該文件對當(dāng)時地產(chǎn)定位是以保障房供應(yīng)為主。但2003年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中房地產(chǎn)行業(yè)定位明確改為"逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房"。自此，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化定位被完全定位于商品房市場，保障市場進(jìn)入缺失狀態(tài)。此次習(xí)主席的發(fā)言，表明政府重新開始高度重視保障房建設(shè)，并且保障房建設(shè)以棚戶區(qū)改造和公租房為主，未涉及"限價房，經(jīng)濟適用房"。我們認(rèn)為未來行業(yè)將緊緊圍繞低端靠保障，中端靠市場，高端有抑制，市場與保障并重為主的方向進(jìn)行。