從政府方面來看，要完成年度供地計劃，以及其財政需要，后市推地力度仍然較大。

　　土地市場

　　“銀十”土地市場成色十足后市后勁更猛

　　1、成都市土地供需走勢

　　2013年1-10月，成都市土地總供應(yīng)面積12971.49畝，與去年同期相比下降28.45%；1-10月土地總成交面積11743.09畝，與去年同期相比下降22.66%。

　　10月成都市共出讓土地25宗，總供應(yīng)面積1651.19畝，面積環(huán)比上漲95.85%，同比下降2.94%；本月共成交土地22宗，土地成交面積1473.67畝，面積環(huán)比上漲86.12%，同比下降13.38%。

　　本月從供需宗數(shù)來看，本月處于較高水平；從供需總面積來看，本月是繼1月份后的第二個高峰。每年年底是傳統(tǒng)的供地高峰，從本月下旬開始，沖量跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　1.1主城區(qū)土地市場供需趨勢

　　2013年1-10月主城區(qū)土地市場供應(yīng)面積3121.25畝，與去年同期比較下降28.34%。土地成交面積3017.85畝，與去年同期比較下降22.12%。

　　10月主城區(qū)總供應(yīng)土地8宗，供應(yīng)面積329.78畝，環(huán)比下降31.32%，同比下降1.7%。成交方面，本月主城區(qū)總成交土地8宗，成交面積329.78畝，環(huán)比下降23.56%，同比下降1.7%。

　　主城區(qū)土地市場在連續(xù)4個月高放量后，本月有所下降。目前根據(jù)國土局土地公告信息來看，下月主城區(qū)土地供應(yīng)量仍將有所下滑。

　　1.1.1主城區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-10月成都市主城區(qū)成交土地可建面積共742.64萬平米，其中住宅可建面積為368.26萬平米，商業(yè)可建面積為374.38萬平米。

　　10月主城區(qū)成交土地面積約合21.99萬平米，總可建面積為79.61萬平米，其中住宅可建面積為40.45萬平米，商業(yè)可建面積為39.16萬平米。

　　1.2郊區(qū)土地市場供需概況

　　2013年1-10月郊縣區(qū)土地總供應(yīng)面積9850.24畝，與去年同期比較下降28.48%。成交土地面積8725.24畝，成交與去年同期比較下降22.85%。

　　10月郊縣區(qū)總計供應(yīng)土地17宗，供應(yīng)面積1321.41畝，環(huán)比上漲264%，同比下降3.25%。成交方面，本月郊區(qū)成交土地14宗，成交面積1143.89畝，環(huán)比上漲217%，同比下降16.25%。

　　6月份開始郊縣區(qū)土地供需一直呈下滑態(tài)勢，本月止跌回升，創(chuàng)下半年新高。根據(jù)目前國土局土地公告信息來看，下月郊縣區(qū)土地供應(yīng)量仍將高位運行。下月近郊縣中，郫縣或?qū)⒋鬅?，出讓地塊5宗，面積約312畝，占下月郊縣區(qū)總供應(yīng)量的23%。

　　1.2.1郊縣區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-10月成都市郊縣區(qū)成交土地可建面積共1750.56萬平米，其中住宅可建面積為1013.47萬平米，商業(yè)可建面積為737.09萬平米。

　　10月郊縣區(qū)成交土地面積約合76.26萬平米，總可建面積為243.47萬平米，其中住宅可建面積為186.53萬平米，商業(yè)可建面積為56.94萬平米。

　　2、本月土地詳細信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城區(qū)土地公告情況：10月主城區(qū)共發(fā)布5宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，錦江區(qū)4宗、金牛區(qū)1宗。凈用地面積共計139畝，約合9.28萬平方米，總可建面積約為40.26萬平方米。供應(yīng)地塊大部分為商業(yè)用地性質(zhì)

　　郊縣區(qū)土地公告情況：10月郊縣區(qū)共發(fā)布7宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，溫江1宗、雙流2宗、都江堰2宗、彭州2宗，凈用地面積共計359.86畝，約合23.99萬平方米，總可建面積約為72.52萬平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城區(qū)土地成交情況：10月主城區(qū)共出讓8宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，金牛區(qū)2宗、成華區(qū)1宗、武侯區(qū)1宗、青羊區(qū)1宗、高新區(qū)2宗、錦江區(qū)1宗。

　　郊縣區(qū)土地成交情況：10月郊縣區(qū)共出讓14宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，雙流2宗、新都1宗、新津4宗、蒲江2宗、青白江3宗、都江堰1宗、郫縣1宗。

　　3、小結(jié)與預(yù)測

　　本月成都市土地市場主城區(qū)供需量下滑，郊區(qū)大幅上漲。但整體來看供需量大增，年底沖量跡象顯現(xiàn)。統(tǒng)計截止到10月底，將于11月出讓的土地共31宗，出讓的土地面積約1643畝，供應(yīng)宗數(shù)及面積均保持較高水平。從供地城區(qū)來看，下月郊縣區(qū)仍將大幅放量，土地供應(yīng)量占比達到82%。而下月主城區(qū)供應(yīng)量將持續(xù)下滑，前十個月主城區(qū)共計出讓土地面積約3017畝，與年初制定的土地供地計劃相距甚遠，預(yù)計接下來土地供應(yīng)量將成倍增長。另下月純商業(yè)用地占比較大，占比約23%。從近期土地市場整體表現(xiàn)來看，多現(xiàn)開發(fā)商高溢價、高單價拿地，可映射出開發(fā)商較為看好來年市場。根據(jù)對部分開發(fā)商的土地儲備統(tǒng)計，不乏“無米下鍋”者，勢必將借年底資金充足時加強其土地儲備。從政府方面來看，要完成年度供地計劃，以及其財政需要，后市推地力度仍然較大。

　　主城區(qū)商品住宅市場

　　“銀十”供應(yīng)收緊成交走高

　　2.1本月主城區(qū)供需概況

　　10月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)回歸常態(tài)，成交量小幅上漲。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積74.85萬平方米，環(huán)比大跌54.3%，同比下降6.06%；成交方面：成交套數(shù)9436套，環(huán)比上漲22.96%，同比上漲73.97%；成交面積89.8萬平方米，環(huán)比上漲21.22%，同比上漲67.04%。本月供需比為0.83，由于八九月供應(yīng)集中放量，預(yù)計后市將進入去化存量的銷售節(jié)奏。

　　2013年1月-10月底主城區(qū)商品住宅市場供應(yīng)面積為917.44萬平方米，累計同比上漲36.55%(10月數(shù)據(jù)，部分樓盤未剔除部分底商)；供應(yīng)套數(shù)不詳。成交套數(shù)為85004套，成交面積916.33萬平方米，分別累計同比上漲27.47%和31.15%；供需比為1，供需平衡。

　　2.2本月主城區(qū)商品住宅供需詳情

　　2.2.1本月主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況

　　10月成華區(qū)供需兩旺，超越高新區(qū)成交市場最活躍區(qū)域，供應(yīng)面積達22.62萬平方米，環(huán)比下降46.42%；成交面積25.22萬平方米，環(huán)比上漲62.6%。高新區(qū)供需退居次位，供應(yīng)面積16.96萬平方米，環(huán)比下降65.79萬平方米；成交面積24.84萬平方米，環(huán)比上漲4.81%。青羊區(qū)供需嚴重失衡，供應(yīng)面積1.63萬平方米，環(huán)比下降86.94萬平方米；成交面積13.18萬平方米，環(huán)比上漲24.46%。預(yù)計后市在去化存量的銷售策略下，大多數(shù)區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

　　2.3小結(jié)與預(yù)測

　　小結(jié)：“銀十”供應(yīng)收緊成交走高

　　本月作為傳統(tǒng)銷售旺季的收官之月，在供應(yīng)方面：開發(fā)商供量呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢。主要原因在于“金九”期間開發(fā)商井噴式的集體推量，致使供應(yīng)量大幅超過需求走量，“銀十”期間開發(fā)商因前期余量較大，采取較為穩(wěn)健的策略，以去化存量為主，減少了新增供量。在成交方面：“銀十”走量好于“金九”。本月成交量的走高，除去本月市場熱度這一主因的影響外，還在于“金九”期間部分成交量延遲備案。從實際市場來看，本月市場表現(xiàn)要稍遜于九月，但成色尚可。

　　預(yù)測：旺季平穩(wěn)收官去化存量或為后市基調(diào)

　　“銀十”平穩(wěn)收官，雖市場重新顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的跡象，但結(jié)合“金九”大體量的供應(yīng)入市，其兩月的供需差值仍達70余萬平方米。因此，后市開發(fā)商在推售策略上將采取較為謹慎的節(jié)奏，大部分開發(fā)商或選擇以去化存量為主的推售策略。在成交方面，結(jié)合歷年市場來看，接近歲末市場走量都表現(xiàn)不俗，再加之市場成交故有的延遲性等因素影響，本月成交或延遲顯現(xiàn)。因此，下月成交量或穩(wěn)中有升。下月時逢十八屆三中全會的召開，各方對此寄予厚望，主要原因在于厲屆三中全會基本都是重大政策出臺的集中期，也是當屆政府執(zhí)政的定調(diào)會議；然而重大政策執(zhí)行和影響效應(yīng)一般短期內(nèi)難以推進和顯現(xiàn)。因此，預(yù)計本年度后程市場仍將有較大可能在政策空窗期內(nèi)度過，市場銷售或穩(wěn)中有升。

　　二手商品住宅市場

　　二手住宅成交持續(xù)低位后市或平穩(wěn)上行

　　3.1成都市主城區(qū)二手住宅成交概況

　　10月，成都二手住宅成交量為3531套，成交量小幅下滑，環(huán)比下降5.69%，同比下降15.77%；成交面積為30.94萬平方米，環(huán)比下降7.39%，同比下降15%。

　　截止10月，2013年主城區(qū)二手住宅市場總體成交套數(shù)為55227套，成交面積為482.77萬㎡。分別累計同比上漲23.38%和24.11%。年近尾聲，二手住宅進入成交活躍期，同時本年度市場好于去年的整體形勢也基本形成。

　　3.2各行政區(qū)二手房成交詳情

　　10月，成都各行政區(qū)成交量被跌勢主導(dǎo)。其中，金牛區(qū)成交量位居榜首，成交643套，環(huán)比下降14.04%；武侯區(qū)成交量微幅上漲，成交618套，環(huán)比上漲1.98%；錦江區(qū)成交量相較最低，成交517套，環(huán)比上漲1.37%。預(yù)計后市各行政成交量或小幅上漲。

　　3.3中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)--全市指數(shù)

　　2013年09月中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)為251.0，樣本樓盤成交均價為9857元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲4.3%。成交量方面，成交套數(shù)3744套，成交面積33.4萬平米，環(huán)比分別上漲2.0%和2.8%。

　　7、8月份為傳統(tǒng)樓市淡季，成都二手住宅市場呈現(xiàn)淡季不淡、熱度不減的態(tài)勢。進入9月份，新房市場供應(yīng)大幅增加，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，置業(yè)者入市積極，令新房市場“金九”成色十足。二手住宅市場方面，從官方公布的備案數(shù)據(jù)來看，成交量保持平穩(wěn)，與8月份基本持平。而實際成交量方面，據(jù)從中原地產(chǎn)門店調(diào)研了解到，9月份二手住宅市場表現(xiàn)與新房市場相比較為沉寂。一是新房市場集中放量分流了一部分客戶；二是住建部督察組急查限購、限貸執(zhí)行情況，購房資格審查的趨嚴令部分置業(yè)者購房受阻；三是，11月份即將召開的十八屆三中全會，各方均有所期待，目前已有部分購房者放棄置業(yè)計劃，延緩至三中全會結(jié)束后再做打算。因此，以上因素致使9月份二手住宅市場成交有所下滑。

　　本月漲價樓盤占比較上月有所上漲。根據(jù)統(tǒng)計，全市76個樣本樓盤中，本月有88.2%的樓盤價格出現(xiàn)上漲，較上月上漲了4.0個百分點，但漲幅仍集中在5%以內(nèi)。

　　注：中原領(lǐng)先指數(shù)是既能夠反映國家或區(qū)域的房地產(chǎn)市場整體行情，又可反映出不同物業(yè)類型的變化行情，指數(shù)的變動可以描繪房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，并預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。

　　指數(shù)建立標準：首先將研究對象--二手成交的樓盤，按照一定的規(guī)則，劃分為多個控制點(控制點：若干個樓盤組成的集合)。其次，按照既定的規(guī)則，在控制點內(nèi)設(shè)立樣本標準；再次，將采集的成交樣本按樣本標準進行標準化處理，并以此標準化的樣本價格計算各個控制點的成交均價。最后，在獲得控制點成交均價的基礎(chǔ)上，進行各期各類指數(shù)的計算，構(gòu)建多層次的價格指數(shù)體系。

　　3.4小結(jié)

　　二手住宅成交持續(xù)低位后市或平穩(wěn)上行

　　本月二手住宅成交量受“十一”假期影響小幅下降，整體二手成交走勢依然持續(xù)低位。但從近期市場看來，成交量表現(xiàn)出微幅的上漲趨勢，再結(jié)合歷年市場來看，接近歲末期間成交量都較好。因此，預(yù)計后市二手住宅市場持續(xù)的低位走勢或被終結(jié)，成交量將平穩(wěn)上行。

　　四川中原：2013年10月成都土地和住宅市場簡報