第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業(yè)購臵物業(yè)自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少。

　　總述

　　第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業(yè)購臵物業(yè)自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少，全市甲級寫字樓吸納量環(huán)比上季度下降55.11%至22,059平方米；租金小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元）。

　　商業(yè)項目的大量興建導致深圳零售業(yè)競爭愈加激烈；而電子商務的快速發(fā)展也令傳統(tǒng)零售百貨受到?jīng)_擊。盡管位于新區(qū)域的購物中心業(yè)績增長依舊乏力，但核心商圈的成熟購物中心經(jīng)營依然無憂。多家購物中心于本季度進行了局部調(diào)整和品牌升級，換租升級的同時，部分核心商圈購物中心的租金也實現(xiàn)小幅上調(diào)。

　　隨著海外經(jīng)濟的復蘇，深圳進出口狀況有所好轉(zhuǎn)，保稅倉租賃需求也有所增加。電商的快速發(fā)展帶動普通倉儲物業(yè)需求不斷上升。受傳統(tǒng)倉儲物業(yè)供應逐年減少影響，倉儲業(yè)往外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移趨勢明顯。IT、動漫、文化等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，拉動研發(fā)辦公物業(yè)需求不斷增長。在先進制造業(yè)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的支撐下，工業(yè)廠房租賃需求較為穩(wěn)定。

　　受下半年供應減少及銀行信貸收緊等因素影響，購房者觀望情緒加重，住宅成交量下滑明顯。二季度高端物業(yè)集中供應大幅拉高了新房成交均價，而后高端物業(yè)供應比重逐漸回落，帶動全市住宅成交均價連續(xù)兩個月環(huán)比回落。

　　經(jīng)濟概覽

　　深圳總體經(jīng)濟保持穩(wěn)中趨升。上半年全市生產(chǎn)總值達6,013.77億元，比去年同期增長9.5%，增速比去年同期提高1.5個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比全國平均水平高1.9個百分點（表一）。

　　2013年前7個月，深圳市規(guī)模以上工業(yè)增加值3,034.80億元，比上年同期增長8.5%，增速比上年同期提高4.1個百分點，工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長（表一）。

　　深圳固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，1至7月，深圳市實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1,221.31億元，增長11.6%，增速比上半年提高0.3個百分點，達到今年以來的最高增速（表一）。

　　外貿(mào)出口增速持續(xù)回落。前7個月，全市進出口總額3,397.38億美元，增長35.8%，增速比上半年下降6.4個百分點。其中，出口總額1,889.20億美元，增長28.7%，增速比上半年回落5.1個百分點。進口總額1,508.19億美元，增長45.9%，增速比上半年回落8.3個百分點（表一）。

　　7月，深圳居民消費價格總體水平同比上漲2.4%（表一），物價上漲加快，其中居住類價格同比上漲4.9%。

　　寫字樓市場

　　第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業(yè)購臵物業(yè)自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少，全市甲級寫字樓吸納量環(huán)比上季度下降55.11%至22,059平方米。其中，伴隨招商局廣場逐漸被市場消化，南山區(qū)吸納量達到16,260平方米，居各區(qū)之首，同時新項目入市也一定程度上拉高空臵率，第3季度南山區(qū)甲級寫字樓空臵率為16.34%；福田、羅湖區(qū)在無新增供應的情況下，吸納量僅為1,684平方米和4,115平方米，對應的空臵率也小幅下降，分別為5.62%和9.33%（表二）。

　　雖然寫字樓市場整體吸納量有所下降，但企業(yè)換租等因素仍然支撐著市場的活躍度?；诮?jīng)營成本考慮部分企業(yè)從租金較高的物業(yè)搬至租金較低的物業(yè)；或是在控制租賃成本的前提下，遷移至辦公品質(zhì)較高的物業(yè)以改善辦公環(huán)境。相對活躍的客戶仍然集中在金融、科技類企業(yè)（表二）。

　　在新增供應不多的情況下，部分高端物業(yè)尾盤租金持續(xù)堅挺，帶動三季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元），其中福田、羅湖平均租金分別上升至202.65元（32.90美元）和175.99元（28.57美元）；區(qū)域規(guī)劃利好下南山甲級寫字樓需求逐漸升溫，高品質(zhì)物業(yè)的入市也拉動租金上漲至149.67（24.30美元）（表二）。

　　寫字樓買賣方面，前8個月由于新房供應較多，令全市一手寫字樓成交面積達到14.03萬平方米，遠高于去年同期水平?；诮?jīng)濟預期改善和企業(yè)自身需求等因素，大面積寫字樓買賣增多，二手寫字樓成交重回上升通道，三季度前兩個月寫字樓成交2.22萬平方米，月均水平較上季度上升15.59%。

　　年底，投行大廈、深交所、中航中心預計投入使用，新供應將一定程度刺激需求的釋放，吸納量也有望隨之增長。與此同時，甲級寫字樓空臵率或被進一步推高，而租金則預計維持在較平穩(wěn)的水平。但進入2014年，上半年恐無新供應入市，預計受到一些2013年新入市項目尾盤價格上漲的影響，甲級寫字樓平均租金將穩(wěn)中有升。

　　商鋪市場

　　2013年1-7月，全市社會消費品零售總額2,411.47億元（391.47億美元），增速比上半年提高0.1個百分點，但仍低于去年同期水平（圖四）。

　　近年來，商業(yè)項目的大量興建導致深圳零售業(yè)競爭愈加激烈；而電子商務的快速發(fā)展也令傳統(tǒng)零售百貨受到?jīng)_擊。為了維持經(jīng)營，百貨多采取折扣促銷以及店面升級等策略吸引客戶，經(jīng)營成本的提高使得百貨業(yè)的利潤略有下滑。而另一方面，消費需求增長放緩也直接影響物業(yè)市場的需求。基于以上因素，近來商家在擴張時表現(xiàn)較為謹慎，其中高端餐飲業(yè)也出現(xiàn)較為明顯的下滑。

　　盡管位于新區(qū)域的購物中心業(yè)績增長依舊乏力，但核心商圈的成熟購物中心經(jīng)營依然無憂，多家購物中心于本季度進行了局部調(diào)整和品牌升級。McQueen在益田假日廣場開設其華南首店；MCM入駐金光華廣場；萬象城負一層除進行餐飲品牌升級外還進行了局部的業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整，集中了多個珠寶首飾品牌。換租升級的同時，部分核心商圈購物中心的租金也實現(xiàn)小幅上調(diào)——羅湖平均租金上漲1.17%，南山平均租金上漲1.00%，福田則保持平穩(wěn)（表三）。

　　商鋪買賣方面，二手商鋪受成熟商圈供應稀缺且價格昂貴影響，成交量繼續(xù)走低，前8個月全市二手商鋪僅成交20.82萬平米，同比減少30.47%。隨著一手商業(yè)批準預售面積的回升，前8個月，一手商鋪共成交34.34萬平方米，同比增長182.25%。

　　雖然三季度零售業(yè)延續(xù)上半年的疲軟態(tài)勢，但隨著四季度消費旺季的來臨，零售業(yè)經(jīng)營狀況將有望提振，在此支撐下商鋪租金和售價預計將維持在較為穩(wěn)定的水平。供應方面，包括萬科廣場、皇庭廣場、歡樂海岸購物中心在內(nèi)的多個商業(yè)項目有望在四季度入市，此外后續(xù)持續(xù)的商業(yè)項目供應也都將為市場帶來競爭壓力。同時我們注意到，受到來自電商及購物中心的雙重擠壓，百貨行業(yè)的處境大不如前，在這樣的背景下，百貨商場紛紛通過局部調(diào)整來豐富業(yè)態(tài)、增加體驗及改善經(jīng)營環(huán)境；部分實力較強的百貨公司開始發(fā)展購物中心，增加其在未來市場中的競爭力。

　　工業(yè)市場

　　深圳市工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長，前7個月全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3,034.80億元（492.66億美元），增速比上年同期提高4.1個百分點。

　　隨著海外經(jīng)濟的復蘇，深圳進出口狀況有所好轉(zhuǎn)，保稅倉租賃需求也有所增加。電子商務的快速發(fā)展，帶動普通倉儲物業(yè)需求不斷上升。我們注意到，在高運營成本制約下，中小型電商企業(yè)傾向于租賃倉儲物業(yè)，而有實力的大型電商企業(yè)如京東、蘇寧易購等則自建倉儲物流中心，以滿足自身業(yè)務擴展的需要。由于深圳物流產(chǎn)業(yè)用地供應稀缺，傳統(tǒng)倉儲物業(yè)供應逐年減少，受此影響倉儲業(yè)往東莞和惠州等外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移趨勢明顯。而伴隨著深圳城市更新的推進，部分現(xiàn)有的傳統(tǒng)物流倉儲業(yè)也開始升級調(diào)整以提高土地利用價值。

　　雖然近年來一些傳統(tǒng)制造企業(yè)外遷，但寶安區(qū)由于工業(yè)基礎較好、區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)廠房出租率依然較高，尤其是臨近廣深高速或其他傳統(tǒng)熱點區(qū)域的工業(yè)廠房租賃壓力較小。盡管龍崗區(qū)在工業(yè)發(fā)展方面獲得規(guī)劃利好及政策支持，但現(xiàn)階段較多的供應仍然對租賃市場構成一定壓力。而在中心城區(qū)，在先進制造業(yè)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的支撐下，工業(yè)廠房租賃需求較為穩(wěn)定。與上季度相比，整體上全市工業(yè)廠房租金較為穩(wěn)定。

　　IT、動漫、文化、電商等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動研發(fā)辦公物業(yè)需求不斷增長，新近入市的研發(fā)辦公物業(yè)租金繼續(xù)穩(wěn)中有升。未來城市更新將成為深圳產(chǎn)業(yè)用地供應的主要方式，對于“工改工”項目，為了充分挖掘土地價值，改造趨勢以研發(fā)辦公類物業(yè)為主。隨著明后年研發(fā)辦公類物業(yè)大量入市，需求增長難及供應增長的同時，市場消化將面臨一定壓力。

　　投資市場方面，較高的收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流吸引一些專注于商品房市場的傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)逐漸涉足工業(yè)地產(chǎn)；包括基金公司在內(nèi)的相關投資者雖然持續(xù)關注工業(yè)地產(chǎn)，但由于滿足交易條件的成熟項目較少，導致成交寥寥。

　　住宅市場

　　進入2013年下半年，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏放緩。作為新增供應的主力，寶安和龍崗兩區(qū)供應縮量致使全市商品住宅三季度前兩個月批準預售面積僅為79.27萬平方米，月均水平較上季度減少29.55%。盡管如此，在上半年供應放量的拉動下，前8個月全市商品住宅新房批準預售面積仍實現(xiàn)27.93%的同比增長達到333.64萬平方米（表五）。

　　受下半年供應減少及銀行信貸收緊等因素影響，購房者觀望情緒加重，住宅成交量下滑明顯。初步數(shù)據(jù)顯示，7月住宅成交面積環(huán)比下跌32.16%至31.84萬平方米；8月雖然寶安區(qū)和羅湖區(qū)住宅成交面積環(huán)比有所上升，但其他各區(qū)成交量均有不同程度的下降，樓市整體延續(xù)平淡走勢，全市住宅成交面積環(huán)比小幅上漲2.52%至32.64萬平方米（表五）。

　　二季度高端物業(yè)集中供應大幅拉高了新房成交均價，而后高端物業(yè)供應比重逐漸回落，帶動全市住宅成交均價連續(xù)兩個月環(huán)比回落。但與去年同期相比，1至8月全市商品住宅新房成交均價仍同比上漲15.48%達到每平方米21597元（3,506.01美元）。其中，福田區(qū)高端項目集中入市，成交價格快速增長至每平方米41,068元（6,666.88美元），成為各區(qū)之首；而受規(guī)劃利好的寶安中心區(qū)和龍華新區(qū)住房價格持續(xù)上漲的影響，外圍的寶安區(qū)新房成交均價也顯著上漲至每平方米21,127元（3,429.71美元）（表五）。

　　在經(jīng)歷了“新國五條”細則出臺前交易量激增后，深圳二手住宅成交迅速回落并逐漸趨穩(wěn)，第3季度二手住宅月均成交面積為60.12萬平方米。隨著筍盤逐漸被市場消化，新房價格的上漲也帶動二手商品住宅售價節(jié)節(jié)攀升。DTZ住宅價格指數(shù)顯示，三季度住宅售價環(huán)比上漲了5.74%，帶動住宅租金價格環(huán)比上漲3.23%（圖八）。

　　深圳可享受優(yōu)惠政策的普通住房標準于9月起調(diào)整，令更多中小戶型或中低價位的普通住房被惠及，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬洗碳傂栳尫?。另一方面，出于對房價上漲過快的擔憂，樓市調(diào)控仍將從緊，如房產(chǎn)稅擴容、保障房供應增加、銀行信貸收緊等因素都將會對市場預期造成干擾。綜合以上因素，預計下半年樓市成交將保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　戴德梁行：深圳2013年第三季度寫字樓租金穩(wěn)中有升