本季度甲級寫字樓平均租金保持下調(diào)趨勢，但降幅有所收窄，錄得環(huán)比下降0.7%至每月每平方米153.1元，較之去年同期下降2.8%。

　　據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第三季度，廣州市甲級寫字樓租賃市場整體保持平淡，但較之上季度有輕微回暖，主要得益于早前積蓄的租賃客戶多選擇在本季度簽約成交。本季度，位于珠江新城兩個項目落成入市，共提供約225,000平方米新增供應(yīng)，約占庫存總量的6.8%。新增供應(yīng)的入市和低迷的市場需求促使全市甲級寫字樓整體空置率較上季度上升1.6%至24.5%。本季度甲級寫字樓平均租金保持下調(diào)趨勢，但降幅有所收窄，錄得環(huán)比下降0.7%至每月每平方米153.1元，較之去年同期下降2.8%。金融投資、IT科技等企業(yè)是本季度廣州寫字樓租賃成交的主要客戶。

　　甲級寫字樓銷售市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場有限的可售項目繼續(xù)得到投資以及自用買家追捧。本季度珠江新城天盈廣場開放樣板間，即將推出市場在售，預(yù)計售價將可達(dá)60,000元/平方米，將刷新廣州甲級寫字樓銷售市場新記錄。持續(xù)旺盛的市場需求刺激廣州甲級寫字樓市場需求處于持續(xù)上升通道，本季度廣州市甲級寫字樓售價較上季度上升1.0個百分點至每平方米33,796元。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國際研究顯示，2013年第三季度，位于珠江新城的保利克洛維一期和珠江城正式落成交付，為廣州甲級寫字樓市場提供約225,000平方米新增供應(yīng)，其中珠江城大廈在硬件設(shè)施設(shè)備上，多采用國際領(lǐng)先綠色環(huán)保技術(shù)，如冷輻射中央空調(diào)、風(fēng)力發(fā)電等，進(jìn)一步提升廣州甲級寫字樓整體檔次。

　　由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩，加上歐美經(jīng)濟(jì)增長低迷的外圍環(huán)境，國內(nèi)外多數(shù)企業(yè)均暫停擴(kuò)張或收縮業(yè)務(wù)，市場對中高端優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求保持平淡。但由于上半年積蓄有部分潛在搬遷或新進(jìn)駐客戶，在經(jīng)過謹(jǐn)慎選擇后于本季度簽約成交。市場置換需求中不乏來自對租金成本預(yù)算降低而搬遷的客戶。租賃市場較之上季度有輕微回暖。市場成交主要來自于金融、IT科技、零售貿(mào)易以及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，成交區(qū)域主要集中在天河區(qū)。本季度主要成交包括：某黃金投資公司由富力中心搬遷至保利V座，租賃北塔整層約1,700平方米；廣州尚岑服飾有限公司租賃海航大廈約600平方米。

　　受新增供應(yīng)入市以及平淡的市場租賃需求影響，本季度廣州甲級寫字樓市場整體空置率較上季度環(huán)比上升約1.6個百分點至24.5%。各大子區(qū)域中，越秀傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、天河北-體育中心商務(wù)區(qū)市場平均空置率保持在低位，且持平穩(wěn)下降趨勢。目前高空置率主要由珠江新城新入市項目推升。

　　租金分析

　　高力國際報告指出，盡管整體租賃市場延續(xù)上季度的平淡走勢，但由于部分潛在需求在本季度釋放，廣州市甲級寫字樓租金下調(diào)趨勢有所放緩，本季度錄得為每月每平方米153.1元，較上季下調(diào)0.7%。各大子區(qū)域中，越秀區(qū)和天河北-體育中心片區(qū)優(yōu)質(zhì)項目由于入住率較高，業(yè)主心態(tài)較為強(qiáng)勢，在租金報價上保持在高位，讓步空間較小。上述兩個子區(qū)域市場本季度平均租金水平分別為每月每平方米115.1元和152.5元，較上季度均有輕微升幅。珠江新城甲級寫字樓平均租金保持下行趨勢，此種趨勢對于在建項目上表現(xiàn)較為明顯，考慮未來大量新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)以及市場競爭壓力，不少新建項目業(yè)主在租金上給予較大的優(yōu)惠空間和讓步，以提高項目預(yù)租率，緩解項目入市時運營壓力。本季度珠江新城甲級寫字樓市場租金約為每月每平方米167.4元，較上季度下調(diào)1.7%。

　　售價趨勢

　　本季度銷售市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場有限的可售項目繼續(xù)得到投資以及自用買家追捧，如上海史密斯標(biāo)牌有限公司購買保利克洛維二期約1,200平方米辦公面積自用。季內(nèi)珠江新城天盈廣場開放樣板間，預(yù)計售價將可達(dá)60,000元/平方米，將刷新廣州甲級寫字樓銷售市場新記錄。持續(xù)旺盛的市場需求刺激廣州甲級寫字樓市場需求處于持續(xù)上升通道，本季度廣州市甲級寫字樓售價較上季度上升1.0個百分點至每平方米33,796元。

　　市場展望

　　2013年下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速保持放緩趨勢，此種態(tài)勢延續(xù)到國內(nèi)制造、金融等企業(yè)，預(yù)計第四季度廣州甲級寫字樓市場來自國內(nèi)大型制造企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等行業(yè)的租賃需求將繼續(xù)保持低迷；相反，得益于內(nèi)需市場逐步趨暖，零售貿(mào)易類如服飾、通信電子等行業(yè)業(yè)務(wù)增長迅速，將是下一季度市場租賃需求主要來源。另一方面，由于歐美及日本等外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不確定性較大，來自外資或合資企業(yè)擴(kuò)張需求亦將保持萎縮態(tài)勢。

　　2013年第四季度到2014年，預(yù)計廣州市將有約57萬平方米新增供應(yīng)入市，包括富力盈凱大廈、富力盈通大廈、高德置地廣場四期及雅居樂項目等。市場供過于求的矛盾將日益凸顯，寫字樓市場租金下行壓力較大；珠江新城片區(qū)寫字樓市場空置率將逐步走高，從而推升廣州市甲級寫字樓市場整體空置率。