“出售體量要減少，遲一點(diǎn)賣價(jià)格會(huì)更好，我們的目標(biāo)從來不是做傳統(tǒng)開發(fā)商。”

　　去年曾一度因旗下項(xiàng)目涉嫌違規(guī)用地導(dǎo)致公司股票停牌的華南城，在經(jīng)營業(yè)績上似乎并未受多大影響。

　　6月24日，華南城公布了截至今年3月31日止2012/13財(cái)政年度的全年業(yè)績。期內(nèi)，華南城實(shí)現(xiàn)收入74.88億港元，同比增加104%；利潤為28.67億港元，上年同期則為20.48億港元。

　　對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，華南城首席財(cái)務(wù)官馮星航在2012/13財(cái)政年度全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，本年度銷售目標(biāo)為110億港元，較上一財(cái)年實(shí)際銷售82億港元增長三成，并有信心達(dá)標(biāo)。

　　馮星航還稱，今年銷售主要由西安和鄭州項(xiàng)目貢獻(xiàn)，同時(shí)也希望合肥新項(xiàng)目在年底能有少量貢獻(xiàn)，并預(yù)計(jì)下半年銷售相對(duì)較多，均價(jià)方面也會(huì)維持一定幅度的增長。

　　華南城的年報(bào)顯示，本財(cái)政年度的毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至56%，馮星航解釋稱，這主要是由于住宅銷售占比較大，而其毛利率約為45%，不及交易中心的60%。

　　馮星航稱，今年華南城交易中心的入賬收入比例將不少于去年，預(yù)期今年的毛利率與去年相當(dāng)，整體仍可高于50%。

　　以下為華南城2012/13財(cái)政年度業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：華南城在合肥發(fā)展大型商業(yè)物流園，具體將怎么運(yùn)營？短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益如何實(shí)現(xiàn)？

　　馮星航：公司每個(gè)項(xiàng)目都跟當(dāng)?shù)卣斜容^充分的溝通，我們開發(fā)綜合物流和批發(fā)市場都是按照政府的規(guī)劃去實(shí)施的，當(dāng)然我們有很多項(xiàng)目在開始階段都不是在一個(gè)成熟的地區(qū)，這也是必然的。

　　我們一般的項(xiàng)目都在各個(gè)城市的外環(huán)線區(qū)域，比如說南昌項(xiàng)目，旁邊是一個(gè)高鐵站，預(yù)期在今年年底將建成，簽下項(xiàng)目意向是2007年，開工是2010年。我們并不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，而主要是配合政府長期規(guī)劃做項(xiàng)目。所以說我們的項(xiàng)目在地理位置上有一些偏，與所在城市的布局不是很符合，這也是很正常的。

　　在開發(fā)模式上，我們所有的項(xiàng)目都是分期開發(fā)，比如說合肥項(xiàng)目總建面會(huì)達(dá)到1200多萬方，是我們?cè)诮ǖ淖畲箜?xiàng)目。根據(jù)計(jì)劃，一期開發(fā)將近300萬平方米，按照滾動(dòng)發(fā)展方式，通過賣三分之一的物業(yè)把成本收回來，然后再繼續(xù)發(fā)展第二期。預(yù)計(jì)是四年內(nèi)要回本，目前南昌、南寧、西安、鄭州項(xiàng)目都在進(jìn)行一期開發(fā)。

　　按照這種方式，外界不需要太擔(dān)心公司資金問題。公司的財(cái)務(wù)管理也是比較穩(wěn)健的，截至3月底的現(xiàn)金流有60多個(gè)億，負(fù)債比率32%，也是比較低的。

　　現(xiàn)場提問：去年12月底內(nèi)地有很多媒體報(bào)道公司在新進(jìn)城市的項(xiàng)目可能存在一些土地違規(guī)，雖然事后公司也進(jìn)行了及時(shí)澄清，這是否也說明公司在項(xiàng)目管理的方式上較為激進(jìn)，并低估了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？

　　馮星航：關(guān)于土地證的問題，由于公司所有項(xiàng)目面積非常大，因此政府的證照在大多數(shù)時(shí)候未必能及時(shí)配給，但政府也不愿意停工等待，所以會(huì)發(fā)出一個(gè)確定函，就是可以繼續(xù)建設(shè)，政府不進(jìn)行干擾。因此，土地證不完整并不是因?yàn)楣镜倪`規(guī)行為。

　　去年12月的事件，對(duì)我們影響并不大。一方面，政府通知我們繼續(xù)按照預(yù)定的工期去建設(shè)，給予支持是不予處罰，銀行貸款方面也繼續(xù)支持；而在客戶和銷售層面，我們每個(gè)項(xiàng)目的銷售也達(dá)標(biāo)，出租和其他收入有近40%增長。所以說，這次事件對(duì)于公司的運(yùn)營、銀行關(guān)系以及政府關(guān)系都沒有太大影響。

　　現(xiàn)場提問：公司的銷售目標(biāo)是增長3成達(dá)到110億港元，能否如期達(dá)成？

　　馮星航：公司過去兩年的銷售都是達(dá)標(biāo)的，由于有這樣的記錄和經(jīng)驗(yàn)，再加上開發(fā)量和銷售來源都有，所以我們對(duì)于30%的增長目標(biāo)還是非常有信心的。

　　當(dāng)然，公司管理層還是會(huì)以一個(gè)比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略去看經(jīng)營目標(biāo)，也會(huì)密切關(guān)注市場情況。在具體銷售方面，上半年會(huì)賣得少一點(diǎn)，下半年會(huì)賣得多一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：今年110億港元銷售目標(biāo)主要是來自哪幾個(gè)部分？銷售均價(jià)又是怎樣的？

　　馮星航：從去年的數(shù)據(jù)可以看出，共有6個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行銷售。希望合肥項(xiàng)目年底能有一些小量的銷售，今年的主要銷售將來自西安和鄭州項(xiàng)目，深圳項(xiàng)目則會(huì)少一些。

　　關(guān)于銷售均價(jià)，過去兩年的均價(jià)都是上升的，今年的做法還是維持一定量的增長。

　　總體而言，我們會(huì)盡量保證購買店鋪營運(yùn)商的物業(yè)都有升值。過去一兩年的零售價(jià)相對(duì)較低，這主要是為了吸引一些營運(yùn)商，當(dāng)然這也是銷售策略。

　　在這種情況下，均價(jià)會(huì)保持一定程度的上升，同時(shí)今后出售的體量也會(huì)逐漸減少，從而增加租賃的體量。出售體量為什么要減少？因?yàn)檫t一點(diǎn)賣出去價(jià)格會(huì)更好，我們的目標(biāo)從來不是做一個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　現(xiàn)場提問：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)樓市有什么影響？華南城的業(yè)務(wù)會(huì)受到哪些影響？

　　馮星航：從營運(yùn)數(shù)據(jù)來看，還看不到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑對(duì)我們有很明顯的影響。

　　但是看官方的數(shù)據(jù)，例如深圳，歐洲或者美國的訂單少了，這對(duì)于我們的客戶還是多少有一些影響。

　　不過，由于我們項(xiàng)目的租金比較優(yōu)惠，大概是40元/平米左右，如果店鋪是50平方米，那么租金大概是2000元每月。一般而言，做批發(fā)每月的成本上萬元，如果訂單足夠，成本絕不是問題。在我們的項(xiàng)目中，以這么優(yōu)惠的租金，經(jīng)營成本又這么低，如果客戶還是不能繼續(xù)經(jīng)營的話，也就可以不用做了。