“在一線城市聯(lián)合拿地已成趨勢，集團對合作開發(fā)持開放態(tài)度。”

　　“很看好北京，北京市場在全國是最好的，會加大開發(fā)力度。”8月13日召開的2013年中期業(yè)績會上，合景泰富主席孔健岷如此表示。

　　孔健岷透露，合景泰富下半年已有拿地計劃，主要以北京、上海、廣州等一線城市為主，同時還包括環(huán)境較好的二線城市。

　　他指出，在一線城市聯(lián)合拿地已成趨勢，集團對合作開發(fā)持開放態(tài)度。

　　據(jù)了解，合景泰富旗下40個項目中，有11個項目是與新鴻基、世茂、富力、綠地等大型房企合作開發(fā)。重點考察區(qū)域方面，廣州的南沙、蘿崗、增城、金融城，上海、杭州等都已在列。

　　對于杭州市場，孔健岷表示：“我們做了兩年多的調(diào)研，也在與當(dāng)?shù)卣疁贤?，希望今年?nèi)能夠落實一些地塊。”

　　今年上半年，合景泰富在拿地方面表現(xiàn)較為活躍，隨之而來的便是要面對負債率上升的現(xiàn)實。

　　孔健岷稱：“下半年主要依靠銷售來降低負債率，并希望負債率能維持在60%左右。”

　　下半年，合景泰富將推出廣州、海南、北京等地11個全新項目，包括別墅、中小戶型、商業(yè)公寓、寫字樓等產(chǎn)品。例如廣州大坦沙項目、廣州J2-2項目、海南月亮灣項目、北京房山的2個項目等，同時將繼續(xù)加推在售的18個項目。

　　發(fā)布會上，孔健岷還表示，有信心完成160億元的全年銷售目標(biāo)，至于目標(biāo)是否上調(diào)，要根據(jù)第三季度銷售情況及集團的整體計劃而定。

　　以下為合景泰富地產(chǎn)控股有限公司2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：房價仍在上漲，是否擔(dān)心中央政府出臺更為嚴厲的調(diào)控政策？您怎么看下半年樓市走勢？

　　合景泰富：有一些城市房價在上升，但整體市場還是比較平穩(wěn)、健康的。

　　至于房價上升會不會影響到銷售，從目前來看，中央的政策是在限制銷售，只是在某些區(qū)域可能起到效果，未來中央可能會在某些城市增加房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等政策。整體上，對二線城市的銷售會產(chǎn)生一些影響，但對一線城市而言，影響相對較小。合景主要在一線城市發(fā)展，一線城市的寫字樓租賃、酒店的商業(yè)部分受到影響也不大。

　　對于下半年的樓市走勢還是比較樂觀，樓市仍會比較平穩(wěn)，而房價也會平穩(wěn)上升。

　　現(xiàn)場提問：合景截至7月底預(yù)售收入是多少？是否會上調(diào)全年目標(biāo)？

　　合景泰富：截至7月底預(yù)售收入91億，是全年目標(biāo)的50%。同時，我們也有信心完成全年銷售目標(biāo)，是否上調(diào)則要根據(jù)第三季度的銷售及集團的整體計劃，因為我們還有11個新盤將推出，所以是否上調(diào)要在第四季度才能決定。

　　現(xiàn)場提問：合景上半年負債比率較去年底上升了不少，是什么原因？

　　合景泰富：今年的負債率和去年差不多，去年六月的負債比率約為71%，今年上半年約為72%。正常情況看，負債率中期會相對高一些，因為上半年的融資成本會便宜一點，下半年就開始吃緊。

　　以往中期時公司負債率都會相對高一些，今年上半年在土地方面更為進取，負債率也有所上升，但希望通過銷售手段，在年底時能把負債率降到合理水平，維持在60%左右。

　　現(xiàn)場提問：下半年合景拿地計劃是怎么樣的？有無重點考慮的城市？

　　合景泰富：下半年拿地計劃主要集中在北京、上海、廣州等一線城市以及相對環(huán)境比較好的二線城市。

　　廣西南寧是我們新開發(fā)的一個區(qū)域，下半年也會落實項目；福建、杭州也是重點考察區(qū)域。

　　至于廣州，我們會適當(dāng)增加一些考察關(guān)注的區(qū)域，比如南沙、增城、金融城等；對于北京，我們會加大力度，因為北京市場在全國是最好的；上海、杭州方面，會增加考察一些區(qū)域，特別是杭州，我們做了兩年多的調(diào)研，也與政府在溝通，希望今年內(nèi)能夠落實一些地塊。

　　現(xiàn)場提問：合景下半年推小戶型單位，在毛利率方面是否會有一定的壓力？

　　合景泰富：在定位方面，我們一直希望高端產(chǎn)品占比25%左右，剛需、中端產(chǎn)品占比70%-75%左右。前兩年，我們在一線城市中心區(qū)儲備土地，這些一些城市比較高端的位置，做高端產(chǎn)品的毛利率競爭確實很大。為什么會增加95-110平方米的中小戶型單位？因為這是剛需市場，符合現(xiàn)在市場的銷售規(guī)律。

　　毛利率方面，今年上半年與去年全年基本相同，都是30%，這里面合作項目貢獻相對較大。如果合并一起，按比率計算，毛利率大約達到42%。另外，毛利率主要與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，下半年，新推別墅項目對銷售均價有拉升作用。

　　現(xiàn)場提問：今后會不會加大非住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)力度？

　　合景泰富：近年來，合景泰富銷售的非住宅項目，包括商鋪、寫字樓、公寓等，所占比例大概三到四成。

　　增加非住宅項目的原因，一是政府的土地供應(yīng)主要是住宅和商業(yè)一體的土地，純粹住宅用地減少；二是與住宅地塊相比，商業(yè)地塊在很多區(qū)域里的價格較住宅地塊價格低得多，售價也不一定比住宅貴，而商業(yè)的毛利率不一定比住宅低，所以這兩年增加了商業(yè)部分的投入。

　　但從合景整體結(jié)構(gòu)來說，會保持一定的住宅比率，適當(dāng)?shù)卦黾涌射N售的商業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：有很多人說，“房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束”，合景是怎么看的？

　　合景泰富：暴利時代結(jié)束是肯定的，相對于八年或者十年前，那時房地產(chǎn)的利潤率很高，但是現(xiàn)在地價越來越規(guī)范，稅收越來越規(guī)范，發(fā)展商在競爭環(huán)境下，肯定很少有機會“暴利”。

　　現(xiàn)場提問：對于合作拿地或者合作開發(fā)，合景是怎么計劃的？

　　合景泰富：我們拿地的原則就是凈利率方面要控制在15%-20%，這也是市場上比較合理的利潤回報。

　　至于合作，合景泰富已和新鴻基、香港置地、世茂、富力等大公司合作，而且未來在大城市聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一個趨勢，所以，集團對合作開發(fā)持開放態(tài)度。