“方興地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持高端定位、精品產(chǎn)品的戰(zhàn)略，不會(huì)向三四線城市和剛需產(chǎn)品發(fā)展。”

　　調(diào)控下，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，多數(shù)房企選擇轉(zhuǎn)型剛需，但方興地產(chǎn)則不然。

　　2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，方興地產(chǎn)管理層透露，仍會(huì)堅(jiān)持其高端定位的戰(zhàn)略，不會(huì)向三四線城市和剛需產(chǎn)品發(fā)展。

　　對(duì)于政策在銷售上對(duì)高端產(chǎn)品造成影響，方興地產(chǎn)執(zhí)行董事李從瑞表示，高端產(chǎn)品的影響主要是兩個(gè)方面，一是價(jià)格的影響，二是銷量的影響。

　　李從瑞補(bǔ)充指，從銷售量的角度來(lái)看，方興地產(chǎn)所有高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上都得到了比較好的發(fā)展；價(jià)格方面，“即便在北京這樣一個(gè)地方，仍能滿足我們預(yù)算的需求”。

　　李從瑞舉例稱：“假如說正常市場(chǎng)需求已經(jīng)能賣到10萬(wàn)，可是由于調(diào)控，我們最后只賣到了8萬(wàn)，但是也比預(yù)算的6萬(wàn)漲了2萬(wàn)。”中報(bào)顯示，方興地產(chǎn)上半年物業(yè)開發(fā)收入同比增424%，物業(yè)租賃收入同比增14.9%，酒店經(jīng)營(yíng)收入同比增2%。

　　對(duì)于上半年毛利率同比有所下降，方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南指出，主要是因?yàn)槊磕曜盏捻?xiàng)目會(huì)有所不同，所以有一定幅度變化。關(guān)于負(fù)債比例，江南透露，方興地產(chǎn)內(nèi)部今年將按照60%來(lái)控制，預(yù)計(jì)全年負(fù)債水平跟半年期差不多。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，方興地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)板塊銷售簽約額累計(jì)達(dá)到111.86億港元，較去年同期大幅上升101%；公司所有者應(yīng)占溢利為22.35億港元，同比增長(zhǎng)39%；若扣除投資物業(yè)公平值收益(已扣除遞延稅項(xiàng))，公司所有者應(yīng)占溢利為18.27億港元，同比增長(zhǎng)208%。

　　截至7月31日，方興地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)板塊累計(jì)銷售簽約額(撇除已入賬的部分)共計(jì)約179.55億港元。

　　8月21日，方興地產(chǎn)主席何操、首席財(cái)務(wù)官江南、執(zhí)行董事李從瑞等出席了2013年度中期業(yè)績(jī)會(huì)，以下為業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興地產(chǎn)上半年銷售完成近7成，有沒有上調(diào)銷售目標(biāo)的計(jì)劃？

　　李從瑞：今年上半年銷售確實(shí)非常好，但我們不會(huì)調(diào)整全年銷售目標(biāo)，估計(jì)最終結(jié)果或會(huì)突破銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年上半年的酒店收入有所下降，是不是因?yàn)檎驂汗M(fèi)消費(fèi)及市場(chǎng)供應(yīng)過多造成的？

　　何操：上述原因都存在，一個(gè)是中央一些政策在短期內(nèi)會(huì)有一些影響；其次就是像三亞、上海等地區(qū)，短期供應(yīng)量增加比較大，致使今年上半年的酒店業(yè)務(wù)受到了一定影響。但我們的酒店業(yè)務(wù)在整個(gè)行業(yè)中還是做得比較搶眼的，只下降了2%。

　　從中期和長(zhǎng)期來(lái)說，我們對(duì)酒店業(yè)務(wù)的前景非常看好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：毛利率下跌的原因是什么？預(yù)計(jì)凈負(fù)債率全年會(huì)維持在什么水平？

　　江南：毛利率同比下降的原因主要是因?yàn)槊磕曜盏捻?xiàng)目有所不同，因此有一定幅度變化。今年上半年，方興地產(chǎn)有一部分是長(zhǎng)沙的土地一級(jí)開發(fā)，這部分是計(jì)入物業(yè)開發(fā)來(lái)算的，毛利率只有33%，如果把這部分剔掉的話，開發(fā)板塊毛利率是48%，跟去年基本上持平。另外，方興地產(chǎn)有較強(qiáng)的成本控制能力和比較強(qiáng)的拿地能力，因此有信心一直保持較高的毛利率水平。

　　關(guān)于負(fù)債比例，公司內(nèi)部今年還是按照60%來(lái)控制，預(yù)計(jì)全年負(fù)債水平跟半年期差不多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下一步會(huì)否有融資的動(dòng)作？

　　江南：從資金鏈來(lái)說，公司手上有90多個(gè)億現(xiàn)金，在行業(yè)當(dāng)中雖不算高，但也沒有太多融資壓力，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)調(diào)配融資安排。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：為應(yīng)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮的情況，方興地產(chǎn)具體是怎么做的？

　　江南：公司的杠桿比率在行業(yè)里是比較低的，原來(lái)是40%多，今年上半年也才達(dá)到53%。公司有90多億的現(xiàn)金，另外還有200億港幣的授信額度，隨時(shí)可以提款。

　　另一方面，公司長(zhǎng)期以來(lái)跟銀行界的關(guān)系比較好，在融資方面有很多渠道。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中化集團(tuán)未來(lái)會(huì)否在項(xiàng)目發(fā)展上給予方興地產(chǎn)一定的支持？

　　何操：中化集團(tuán)是方興地產(chǎn)的絕對(duì)控股母公司，在資金方面，包括管理、人員方面都會(huì)給方興地產(chǎn)大量的支持。關(guān)于具體細(xì)節(jié)這一塊，更多的是資金上跟董事會(huì)有一些溝通，希望得到臨時(shí)或者長(zhǎng)期的幫助。如果有合作的細(xì)節(jié)，我們會(huì)及時(shí)公告。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年，方興地產(chǎn)在拿地方面有沒有明確的目標(biāo)？預(yù)計(jì)地價(jià)走勢(shì)如何？

　　李從瑞：年初我們就獲取了將近100個(gè)億的地，按照正常預(yù)算，已經(jīng)完成了指標(biāo)。但今年上半年銷售情況非常好，回款情況也比較理想，根據(jù)現(xiàn)有資金，下半年仍會(huì)購(gòu)買一些土地，具體措施正在制定中。方興地產(chǎn)在北京、上海、長(zhǎng)沙、重慶、寧波、廣州等地都有洽談的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年地價(jià)仍然會(huì)穩(wěn)中有升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年梅溪湖的銷售目標(biāo)是50億，完成這一目標(biāo)有沒有壓力？是否擔(dān)心長(zhǎng)沙洋湖垸片區(qū)發(fā)展會(huì)對(duì)梅溪湖片區(qū)的發(fā)展構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力？

　　李從瑞：梅溪湖項(xiàng)目一級(jí)土地的開發(fā)情況非常好，已完成了半年預(yù)算目標(biāo)，對(duì)于全年預(yù)算目標(biāo)的完成，我們非常有信心。

　　洋湖垸和梅溪湖片區(qū)的土地價(jià)格已經(jīng)炒得比較高了，應(yīng)該說未來(lái)的發(fā)展也會(huì)比較好。而洋湖垸片區(qū)地價(jià)上漲也可能帶動(dòng)梅溪湖地區(qū)地價(jià)適當(dāng)上漲，但對(duì)我們的銷售不會(huì)有壞的影響，年內(nèi)整個(gè)預(yù)算完成情況很可能會(huì)超額完成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興地產(chǎn)在三亞的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目什么時(shí)候可以推出？

　　李從瑞：三亞的土地處在征地拆遷階段，整個(gè)項(xiàng)目還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)間計(jì)劃，但我們相信，今年年底在拆遷方面會(huì)有大的突破。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：參與土地一級(jí)開發(fā)及招拍掛獲得土地這兩種方式，方興地產(chǎn)更愿意采取哪種？

　　李從瑞：應(yīng)該說這兩個(gè)方式都比較通暢，但這不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移。在一線城市，大多數(shù)土地都必須走招拍掛程序；在二線城市，政府為了推動(dòng)地區(qū)的發(fā)展，會(huì)通過談判方式來(lái)買賣土地，這兩個(gè)方式都可以直接運(yùn)營(yíng)，并且在每一個(gè)地方也有不同的方式。

　　拿地以后的利潤(rùn)率也是根據(jù)不同情況來(lái)定，如果能夠通過一級(jí)的方式來(lái)獲取二級(jí)土地，至少在一級(jí)開發(fā)過程中會(huì)具備成本優(yōu)勢(shì)，但招拍掛可能會(huì)獲取一些更優(yōu)質(zhì)的土地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興地產(chǎn)定位高端產(chǎn)品，就宏觀調(diào)控抑高端這一情況來(lái)看，受影響大不大？

　　李從瑞：應(yīng)該說政策對(duì)高端產(chǎn)品的影響主要是兩個(gè)方面，一是價(jià)格的影響，二是銷量的影響。從銷量的角度來(lái)看，方興地產(chǎn)所有高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上都得到了比較好的發(fā)展；在價(jià)格方面，除了北京以外，政策對(duì)其他城市高端產(chǎn)品的影響不是很大。不過，即便在北京這樣一個(gè)地方，仍能滿足我們預(yù)算的需求。

　　舉個(gè)例子，假如說正常市場(chǎng)需求已經(jīng)能賣到10萬(wàn)，可是由于調(diào)控，我們最后只賣到了8萬(wàn)，但是也比預(yù)算的6萬(wàn)漲了2萬(wàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今后會(huì)不會(huì)考慮調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，往剛需這一塊發(fā)展？

　　何操：方興地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持高端定位、精品產(chǎn)品的戰(zhàn)略，不會(huì)向三四線城市和剛需產(chǎn)品發(fā)展。