“七、八月份以后，一線城市地價(jià)會(huì)和天氣一樣，所以在買地方面要非常謹(jǐn)慎、理性。”

　　“由于上半年地價(jià)不是很高，我們主要是通過公開市場(chǎng)買地。但下半年，特別是七、八月份以后，一線城市的地價(jià)將會(huì)和天氣一樣。”

　　8月21日，旭輝集團(tuán)控股有限公司在香港召開2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中于發(fā)布會(huì)期間表示，下半年將轉(zhuǎn)變拿地渠道，由招拍掛轉(zhuǎn)向兼并收購(gòu)，畢竟這樣獲取土地會(huì)比在公開市場(chǎng)上競(jìng)拍來得便宜。

　　與此同時(shí)，旭輝將布局一些增長(zhǎng)潛力較好的1.5線城市，“這些城市的地價(jià)還沒有上來，比如武漢。”數(shù)據(jù)顯示，今年以來，旭輝已經(jīng)在上海、杭州、重慶等地斥資95億拿下13塊地。

　　該公司首席財(cái)務(wù)官游思嘉介紹，上半年旭輝買地合同金額共計(jì)47億元，其中39億來自現(xiàn)金渠道支付。至于七、八月份簽下的土地，在投地之時(shí)，已支付一半左右的地價(jià)，剩下的地價(jià)將在明年支付，主要集中在重慶、武漢兩個(gè)城市。

　　受惠于今年積極納儲(chǔ)，旭輝方面預(yù)計(jì)，明年可銷售貨值肯定超過400億。

　　談及2014年的銷售目標(biāo)，林中并未正面回答，表示明年旭輝的去化率肯定在50%、60%以上。“我們定目標(biāo)會(huì)保守一點(diǎn)，保守估計(jì)，400億的50%或60%也會(huì)比今年有較大增長(zhǎng)。”林中如是說。

　　按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，旭輝明年的銷售規(guī)模至少可達(dá)200億，較今年全年125億的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)60%。

　　數(shù)據(jù)披露，今年1-7月，旭輝已實(shí)現(xiàn)合同銷售81.6億元，同比增長(zhǎng)78%，完成125億銷售目標(biāo)約65%；合同銷售面積約81.4萬平方米，合同銷售均價(jià)為10025元/平方米。

　　以下為旭輝集團(tuán)控股有限公司2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝毛利率和凈利潤(rùn)率都低于同業(yè)水平，接下來是否有改善計(jì)劃？

　　林中：旭輝是從2011年開始轉(zhuǎn)型做高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)，所以2013年上半年毛利率是25%，凈利率是12%，行業(yè)內(nèi)未來的毛利率平均水平應(yīng)該在25%-30%之間，凈利率基本上在13%左右。

　　我們今年的毛利率和凈利率已經(jīng)度過了最低點(diǎn)，因?yàn)樾褫x轉(zhuǎn)型比其他企業(yè)早。今年很多同行的中報(bào)出來，大部分毛利率和凈利率在降低，相信到年底，一些企業(yè)的數(shù)據(jù)會(huì)比上半年更低。

　　但是旭輝的趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，用高周轉(zhuǎn)的策略開發(fā)，未來毛利率和凈利率都會(huì)逐漸提高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，采用高周轉(zhuǎn)、剛需產(chǎn)品策略的企業(yè)能夠有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。

　　所以，在利潤(rùn)率方面，這一類企業(yè)維持在25%-30%毛利率是比較正常的。隨著公司內(nèi)部管理改善和提升，不斷降低費(fèi)用、不斷降低利息成本，相信旭輝毛利率在未來會(huì)有進(jìn)一步提升的空間，會(huì)逐步從現(xiàn)在的25%向30%過渡。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝上半年合作拿地比例大于自持比例，公司之后的合作策略會(huì)是怎樣的？

　　林中：合作是房地產(chǎn)未來一個(gè)大的趨勢(shì)。第一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈；第二，土地的價(jià)格越來越高，強(qiáng)強(qiáng)合作，可以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，還可以分散項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；第三，可以分擔(dān)資金鏈的壓力。所以，整體來看，這個(gè)趨勢(shì)是逐步在加大。

　　對(duì)于旭輝而言，從去年開始推動(dòng)合作戰(zhàn)略，與大企業(yè)、品牌企業(yè)加強(qiáng)合作，希望今年新增的項(xiàng)目中有40%是合作項(xiàng)目，特別在大項(xiàng)目上，合作開發(fā)會(huì)比較多，另外60%項(xiàng)目還是由旭輝獨(dú)立持有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝怎樣選擇合作方？合作項(xiàng)目的毛利和旭輝獨(dú)資開發(fā)的毛利相比如何？

　　林中：旭輝已經(jīng)和恒基、綠地合作，未來還會(huì)加大與這兩家公司的合作，因?yàn)楹蛢杉夜靖邔佣急３种浅Ｃ芮械穆?lián)系。

　　在現(xiàn)有合作伙伴基礎(chǔ)上，還要適當(dāng)增加一些新的合作伙伴，這要看有沒有新的合作機(jī)會(huì)。

　　旭輝在選擇合作伙伴有幾方面考慮：首先，雙方的價(jià)值觀是不是一樣，是不是都很注重品牌，是不是很規(guī)范，企業(yè)是不是有長(zhǎng)遠(yuǎn)的想法；其次，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略是一致的。比如，旭輝堅(jiān)持的是高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，而有的開發(fā)商拿了地之后不著急開發(fā)，這就會(huì)產(chǎn)生分歧。所以，我們高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略要被合作伙伴認(rèn)同，否則就很容易產(chǎn)生分歧；第三，企業(yè)治理都必須規(guī)范。

　　關(guān)于合作項(xiàng)目的毛利和凈利，合作項(xiàng)目也是屬于高周轉(zhuǎn)和剛需產(chǎn)品，所以這些項(xiàng)目毛利和凈利基本上和旭輝獨(dú)資的項(xiàng)目差不多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年旭輝要繼續(xù)抓住低息貸款的機(jī)會(huì)，會(huì)不會(huì)考慮和國(guó)內(nèi)基金合作？

　　林中：旭輝上市以后，會(huì)逐步加大在境外融資的占比，還沒有明確的關(guān)于下半年融資的計(jì)劃。

　　不過，在評(píng)判融資不融資，什么時(shí)候融資，有幾個(gè)條件：第一，要滿足我們的約束條件——FRCC不能高，因?yàn)槊髂暌上?，大股東很看重派息；第二，債務(wù)必須是安全的；第三，要考慮融資是否有利于公司的價(jià)值，是不是能夠進(jìn)一步降低成本，是不是有利于公司發(fā)展；第四，還會(huì)看市場(chǎng)是不是比較好，投資者是不是有旺盛的需求，資金成本是不是比較低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年旭輝要支付的土地款是47億，在七、八月份買地金額約35億，其中有多少需要在年底支付？

　　游思嘉：上半年買地合同金額共計(jì)47億元，真正從現(xiàn)金渠道支付的地價(jià)一共是39億，還有24億沒有支付，其中包括去年買的一些地，今年要支付15億，在上半年已經(jīng)支付了。

　　七、八月份簽了一些地，這些沒有算在剛才所說的數(shù)字里。七、八月份買的地，在投地的時(shí)候基本已支付了一半左右的地價(jià)，剩下的地價(jià)集中在兩個(gè)城市：重慶和武漢，或有分期支付的優(yōu)惠政策，這筆明年才需要支付。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：明年可銷售貨值有400億，預(yù)計(jì)銷售額會(huì)有多大的增長(zhǎng)？

　　游思嘉：今年全年可供銷售的貨源大概是250億左右，這250億更多是側(cè)重在下半年，上半年的去化率大概是70%。

　　明年銷售目標(biāo)還要看今年下半年合同金額的實(shí)現(xiàn)情況，也要看下半年土地購(gòu)置情況。以現(xiàn)在盤點(diǎn)的情況來看，明年可銷售貨值肯定超過400億。至于明年的銷售目標(biāo)，還在盤點(diǎn)過程中，到年底會(huì)公布出來。

　　林中：明年去化率肯定在50%、60%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目標(biāo)比上半年還低嗎？

　　林中：我們定目標(biāo)會(huì)保守一點(diǎn)，400億的50%或60%也會(huì)比今年有較大增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝的派息政策相比去年會(huì)否有所變化？今年七、八月份拿地金額已經(jīng)超過50%的限制，下半年是不是沒有拿地的計(jì)劃？

　　游思嘉：派息比例和年初比沒有變化，希望分配核心凈利潤(rùn)的20%作為每股股息，沒有做中期股息分配，到年終進(jìn)行一次性分配。

　　第二，買地預(yù)算是以現(xiàn)金支付為口徑的，上半年比例稍微大一點(diǎn)，不過銷售還是有上、下半年兩個(gè)季節(jié)性，上半年銷售了70億，預(yù)計(jì)下半年銷售肯定會(huì)多過上半年銷售。

　　與此同時(shí)，上半年買地支付的土地款很多會(huì)在同年支付，但是下半年買地更多是在明年支付。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝上半年提價(jià)的幅度是多少？還有幾個(gè)項(xiàng)目在談？下半年會(huì)不會(huì)落實(shí)？

　　林中：從上半年成交均價(jià)來看，相比去年提升了8%。隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回升，相信下半年房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有升，我們也一定會(huì)隨行就市，制定合適的銷售價(jià)格。

　　在談的一些項(xiàng)目因?yàn)樯婕暗缴虡I(yè)方面的考慮，所以不便詳細(xì)披露，但的確有好幾個(gè)項(xiàng)目在談，相信下半年兼并收購(gòu)方面會(huì)增加比例，這樣就可以用相對(duì)比較少的資源，以一個(gè)比較合理的價(jià)格，在土地市場(chǎng)比較熱的時(shí)候增加土地儲(chǔ)備。

　　由于上半年地價(jià)不是很高，主要是通過公開市場(chǎng)買地，但下半年特別是七、八月份以后，一線城市的地價(jià)將會(huì)和天氣一樣，所以在買地方面要非常謹(jǐn)慎、理性。

　　我們會(huì)布局一些增長(zhǎng)潛力比較好的1.5線城市，這些城市的地價(jià)還沒有上來，比如武漢。