“遠洋非常關注優(yōu)質土地，特別是一二線城市優(yōu)質土地會積極參與，但是不會出過高的價格去拼。”

　　8月16日，遠洋地產(chǎn)舉行中期業(yè)績會，遠洋地產(chǎn)董事局主席、行政總裁李明表示，遠洋對今年的銷售目標完成非常有信心。

　　中報顯示，遠洋地產(chǎn)上半年協(xié)議銷售額約178億元，同比上升29.5%，已完成全年目標的51%。

　　但李明指出，沒有調高銷售目標的打算，“因為遠洋沒有這個習慣，遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現(xiàn)。即便市場樂觀，都不會輕易調整目標。”

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年遠洋地產(chǎn)有推盤的城市為18個，其中，在一線城市銷售額同比上漲了61%。去化率方面，今年上半年項目的去化率在55%左右，計劃全年去化率維持在50%-60%之間。

　　關于下半年的推盤計劃，李明指出，遠洋推盤比較慎重，希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率兩個指標之間，遠洋把項目的去化率排在第一位，希望通過提高去化率來促進遠洋的發(fā)展，而不是追求推盤數(shù)量。

　　據(jù)李明介紹，遠洋地產(chǎn)可推出貨量有900億，今年計劃推出600-700億。

　　土地儲備方面，遠洋地產(chǎn)已擁有2200萬平方米，分布在19個城市，其中90%以上土地儲備都在一二線城市。

　　李明指出，遠洋非常關注優(yōu)質土地，特別是一二線城市優(yōu)質土地的推出，但不會用很高的價錢去拿地。

　　在香港召開的中期業(yè)績會上，就遠洋地產(chǎn)上半年的發(fā)展以及下半年拿地、推盤、去化等問題，遠洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明，副總裁李建波，首席財務官、公司秘書沈培英等回答了媒體的提問。

　　以下為遠洋地產(chǎn)2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實錄：

　　現(xiàn)場提問：很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限制，遠洋會有這樣的問題嗎？不少內地房地產(chǎn)企業(yè)的中期業(yè)績毛利率下跌，下半年會不會有繼續(xù)下跌的可能？土地成交價格創(chuàng)新高，遠洋認為土地價格回落的原因是什么？

　　李明：遠洋地產(chǎn)融資渠道一直比較順暢，一是遠洋資本性融資更多依賴于香港的市場，因為遠洋是一個紅籌股?，F(xiàn)在討論的房地產(chǎn)資本性融資受壓，指的是內地上市和非上市的企業(yè)；第二，遠洋地產(chǎn)一直擁有很好的聲譽，與主要國內商業(yè)銀行都有良好的合作關系，有十幾年的良好信貸記錄，所以融資方面沒有感到有很大的壓力。

　　開發(fā)企業(yè)的毛利率普遍下降，這是一個行業(yè)的趨勢，隨著土地價格上升，建造成本上升，售價上升趨于緩慢，毛利率下降是一個行業(yè)趨勢。但隨著市場的回暖，今年下半年和明年上半年，銷售毛利率還是會有所恢復，其實今年上半年已有所恢復，大家看到的業(yè)績更多是一年以前、兩年以前銷售收入結轉的結果，真正從實際銷售來說，今年的毛利率比去年有所回升的，遠洋也是如此。

　　關于土地成本，熱點城市土地成交價格不斷升高，也符合市場規(guī)律。一是熱點城市在過去土地供應小，需求比較多，所以大家都沒有拿到地；第二，市場轉暖給開發(fā)企業(yè)帶來信心。

　　遠洋認為，雖然地價在一個較高的價位上，但市場還是有波動的，土地市場一年左右有一個波峰和波谷很正常，所以土地市場過一段時間也會慢慢冷卻下來。

　　現(xiàn)場提問：下半年會不會考慮拿地？出價時會不會比較保守？

　　李明：遠洋擁有2200萬平方米的土地儲備，分布在19個城市，其中90%以上的土地儲備都在一二線城市。所以，對遠洋自身來講，現(xiàn)有的土地儲備可以滿足未來三年到五年發(fā)展需求。

　　在土地儲備方面，遠洋非常關注優(yōu)質土地，特別是一二線城市優(yōu)質土地會積極參與，但是不會出過高的價格去拼。

　　現(xiàn)場提問：會不會考慮以后在三四線城市拿一些土地？毛利率下降的原因是什么？

　　李明：推進城鎮(zhèn)化建設是中央政府全力推進的一項事業(yè)，但推進城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)在三、四、五線城市就有很好的盈利和很好的前景。遠洋現(xiàn)在已經(jīng)完成開發(fā)區(qū)域的布局，一般情況下不會進入新的城市，而是在已經(jīng)進入的城市進一步發(fā)展。

　　遠洋今年上半年銷售額、營業(yè)額、毛利、交付面積都取得了很好的增長，毛利率下降主要是因為上半年用于結轉的收入都是在2011年、2012年上半年市場最低谷銷售低毛利率的項目。

　　今年上半年遠洋結轉的收入90億，只占今年全年結轉收入的小部分，這個毛利率也并不一定能夠代表全年的毛利率情況，預計今年各項指標還會保持穩(wěn)定的趨勢。

　　現(xiàn)場提問：有消息說中央放松限購令，未來會不會有更多的城市會繼續(xù)放松限購令？中央對于未來的樓市調控態(tài)度是怎樣的？

　　李明：我也聽到了有關溫州調整了限購政策，我理解不是取消限購，而是調整了限購政策。隨著時間的推移，各地都在貫徹中央對經(jīng)濟工作的要求：宏觀上要穩(wěn)增長，微觀要搞活，社會要保底，這是關鍵的三條。

　　關于調控，更多是發(fā)揮市場的作用。限購政策都是各地出臺的，出臺背景和當時出臺設定的時間期限、內容都不一樣，所以各地政府根據(jù)實際情況調整限購政策是很自然的事情，不一定對其他城市有示范效應。有的地方市場不好，限購沒有什么意義，所以調整是很正常的。有的城市如果堅持，甚至再嚴格一點，我覺得也不意外，還是要尊重市場的規(guī)律。

　　關于地價、毛利也好，這些問題在內地各個城市，甚至一線城市之間、二線城市之間、三線城市之間，都會出現(xiàn)差異越來越大的情況，很難用一種趨勢來概括。一線城市的地也有便宜的，也有迅速升溫的，三四線城市也有熱點的，所以不能一概而論?？偟膩碚f，市場是在逐步回暖，我覺得這是趨勢。

　　現(xiàn)場提問：上半年遠洋合約銷售額已經(jīng)占到全年目標的51%，有沒有可能調高全年銷售目標？未來會加大商業(yè)物業(yè)在整體業(yè)務中的比例嗎？遠洋對商業(yè)物業(yè)開發(fā)是持什么態(tài)度？

　　李明：管理層沒有調高銷售目標的打算，因為遠洋沒有這個習慣，遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現(xiàn)。即便市場樂觀一點、悲觀一點，都不會輕易調整目標，我們對今年的銷售目標完成非常有信心。

　　關于商業(yè)物業(yè)，遠洋地產(chǎn)和股東都致力于加大商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，就是制定的戰(zhàn)略，會不斷提高商業(yè)物業(yè)投資、銷售額、盈利在公司整個結構中的比重。這個進程一直在進行，從每年的業(yè)績會中都可以看到。

　　到目前為止，遠洋已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)物業(yè)和持有的商業(yè)物業(yè)接近100萬平方米，我們打算用三到五年的時間，把這個量至少增加一倍。

　　有業(yè)內人士對商場擔心，這個擔心是非常有必要和現(xiàn)實的，但如果要做那種傳統(tǒng)的商業(yè)，就不光是擔心了，一定沒有前景，電商對傳統(tǒng)商業(yè)的威脅和壓力是現(xiàn)實的。

　　遠洋現(xiàn)在已經(jīng)投入運營的兩個商場，更重要的是在于體驗，在提高客戶體驗和提高商業(yè)綜合服務功能上下功夫。另外，遠洋商業(yè)并不是以商業(yè)物業(yè)為唯一形式，主要是做四種類型：第一類，高端寫字樓，這是遠洋的看家本領。遠洋起家不是做住宅，是做賓館和寫字樓；第二類，綜合體，集寫字樓、酒店、商場和文化設施為一體的綜合體，我們和太古地產(chǎn)合作，在國內已經(jīng)開業(yè)了一家，第二家在年底開業(yè)；第三類，購物中心，遠洋有自己的品牌，未來廣場；第四類，做社區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：有一些比較小的房地產(chǎn)商資金周轉很困難，會產(chǎn)生行業(yè)并購現(xiàn)象，遠洋會不會也考慮去并購一些比較小的房地產(chǎn)商？下半年推盤的計劃是什么？

　　李明：并購企業(yè)是一件很難的事情，特別是房地產(chǎn)公司，企業(yè)之間的并購并不常見，除非是并購上市公司，這種有資本市場需要才可能出現(xiàn)。并購項目則是越來越多，今年上半年并購的項目也很多。

　　遠洋歷史上有二分之一的項目都是通過并購產(chǎn)生的，我們有很多的經(jīng)驗，也有很好的信譽，還會繼續(xù)通過并購項目來實現(xiàn)快速發(fā)展。遠洋下半年的推盤計劃，安排了足夠的、可以完成銷售目標的項目。但是，我們推盤比較慎重，希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率之間，我們把去化率排在第一位。

　　現(xiàn)場提問：遠洋今年預計推出的貨值有多少？上半年去化率大概維持多少？

　　李明：今年全年安排的推盤數(shù)量是在600到700億之間，去化率是在50%到65%之間，上半年實現(xiàn)的去化率是55%，公司希望提高去化率完成目標，而不是通過提高推盤的數(shù)量。