“未來我對這個行業(yè)仍然充滿信心，所以說興趣盎然。”

　　8月19日，龍湖地產(chǎn)在香港召開2013年中期業(yè)績發(fā)布會，董事長吳亞軍、首席執(zhí)行官邵明曉以及首席財(cái)務(wù)官韋華寧出席了活動。值得一提的是，龍湖上半年銷售224億元，完成全年目標(biāo)460億元約50%，均超出歷年的成績。

　　中報(bào)顯示，龍湖地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)額152.3億元，同比增長4.7%；物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額為146.5億元，較去年同期增長3.7%；歸屬于股東的溢利為人民幣38.5億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值影響后的核心溢利為人民幣27.4億元；歸屬股東的核心凈利潤率有所下降，為17.9%。

　　韋華寧表示，由于市場波動期銷售毛利率降低，導(dǎo)致凈利潤有所下降，但是簽約單價(jià)從去年的9600元每平米已經(jīng)提升到了11189元每平米。

　　土地方面，龍湖地產(chǎn)上半年新增10幅150萬平方米的土地儲備，包括首次進(jìn)入昆明、長沙、蘇州。

　　在發(fā)布會中，邵明曉強(qiáng)調(diào)龍湖的“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”策略，從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，未來選擇城市范圍是24個年銷售額超過400億元的城市。

　　商業(yè)方面，邵明曉透露，龍湖會用15年的時(shí)間不斷提升商業(yè)持有率。

　　以下為龍湖地產(chǎn)2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年上半年龍湖毛利率有所下降，未來會怎樣？

　　韋華寧：今年上半年毛利比去年的峰值是有下降，主要還是因?yàn)?011年下半年和2012年全年市場波動期銷售的物業(yè)已經(jīng)開始陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，這一部分物業(yè)的毛利因?yàn)樵谑袌霾▌訒r(shí)期出售，所以價(jià)格和之前相比低一些。

　　比較可喜的是，今年上半年實(shí)現(xiàn)224億合同銷售額，簽約單價(jià)從去年的9600元每平米提升到了11189元每平米。這一部分銷售會在2015年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，對于2015年以后整體毛利恢復(fù)和提升會有非常大的幫助。

　　在過去這一輪投資里，土地獲取成本還是很便宜的，所以相信水漲上來的時(shí)候，船也會高起來，會慢慢地把毛利做穩(wěn)。

　　現(xiàn)場提問：70個城市里面有69個房價(jià)上升，是否擔(dān)心中央繼續(xù)收緊樓市政策？

　　邵明曉：從這屆中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策來看，未來會用市場的方法來進(jìn)行樓市調(diào)控，這當(dāng)中可能有一個過渡。我們也注意到中央政府在著力建立一個長效機(jī)制，所以至少從目前看，調(diào)控會持續(xù)一個平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　市場的力量還在發(fā)揮作用，如果能夠真正地抓住客戶需求，把產(chǎn)品和服務(wù)做好，這樣的企業(yè)就有機(jī)會勝出。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年毛利率是不是已經(jīng)見底了？

　　韋華寧：今年上半年的毛利率是31.9%，主要是因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)的問題。

　　從今年全年到明年，龍湖毛利率水平還是保持25%-30%不變的區(qū)間。2011年，我們有先于市場的價(jià)格調(diào)整動作，其實(shí)取舍邏輯特別簡單，就是發(fā)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健和盈利之間有沖突的時(shí)候，就毫不猶豫地會選擇前者，要公司的穩(wěn)健。

　　大家可以看到，2011年年底龍湖資產(chǎn)負(fù)債率是這個行業(yè)里面最低的幾家公司之一。2012年的年底，盡管我們收購了更多土地，還是把負(fù)債率水平保持得很好，這是龍湖取舍的邏輯。

　　一旦做了這個動作，不可避免會有其他的后果。在房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榻桓稌幸欢ㄖ芷?，會陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，差不多得延續(xù)一年半到兩年時(shí)間，這一部分的因素才會慢慢地離開結(jié)算管道，而去年上半年到現(xiàn)在開始新買的土地又會慢慢地進(jìn)入結(jié)算管道，這就會使得整個公司毛利率水平在2015年之后進(jìn)入回升的管道，這個趨勢很明顯，我們不可能一蹴而就。

　　現(xiàn)場提問：龍湖將來有四個發(fā)展策略，“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，能否具體解釋一下？

　　邵明曉：策略之一是“擴(kuò)縱深”，實(shí)際上是確定龍湖在未來一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入城市的選擇。我們一直強(qiáng)調(diào)龍湖聚焦于一二線城市，這是過往幾年一直在做的，這一點(diǎn)同行也已經(jīng)認(rèn)識到了，所以現(xiàn)在一二線城市競爭比較激烈。

　　從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，我們未來選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。

　　第二個策略是“近城區(qū)”，早期的時(shí)候，龍湖做了很多郊區(qū)低密度樓盤，市場上客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生變化以后，我們更多關(guān)注在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)，去年和今年上半年拿的土地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這樣一個目標(biāo)。去年一年買了890萬平方米土地，今年上半年又買了350萬平方米土地，所以今年下半年我們在土地市場上可以很從容，這一輪土地?fù)Q倉非常成功。

　　第三個策略是“控規(guī)模”，背后的邏輯是高周轉(zhuǎn)，所以龍湖未來拿地項(xiàng)目主要會從規(guī)?？刂七@個角度考慮，大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規(guī)模，會根據(jù)城市規(guī)模和位置不同進(jìn)行選擇。

　　第四點(diǎn)“持商業(yè)”，2003年龍湖第一家購物中心就在重慶開業(yè)了，現(xiàn)在是最賺錢的購物中心之一。在那個時(shí)點(diǎn)上商業(yè)地產(chǎn)是一個新業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)吳亞軍董事長的考慮是做一個項(xiàng)目，積累一些經(jīng)驗(yàn)，留一個團(tuán)隊(duì)，邊走邊看，這是當(dāng)時(shí)的想法。從2011年開始，提出要把增持商業(yè)作為一個戰(zhàn)略，用時(shí)15年。

　　現(xiàn)在回頭看，為什么我們要用15年的時(shí)間？2011年開始用資源投入，大概每年開1-2個購物中心，把每年銷售回款的10%以內(nèi)投入到商業(yè)地產(chǎn)，這個步驟實(shí)際上并不快，因?yàn)轭A(yù)估到商業(yè)地產(chǎn)將來的競爭會非常激烈，所以我們在選址上、在城市選擇上非常嚴(yán)格。比如現(xiàn)在商場的布局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等，從微觀上說，商場選址要么就是地鐵商業(yè)帶，要么就是新核心區(qū)的中心。

　　在速度上，商業(yè)地產(chǎn)做得其實(shí)并不快，希望做一個成功一個，而不是大規(guī)模一擁而上。實(shí)際上龍湖還是預(yù)估到這些情況的，也有充分的準(zhǔn)備，包括堅(jiān)定地積累團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)等。

　　未來購物中心、商場的競爭可能會非常激烈，但是有準(zhǔn)備的、做得好的還是能夠存活下來。所以，我們講要用15年的時(shí)間，用一個勻速甚至是保守的速度來慢慢加大商業(yè)地產(chǎn)份額，也不排除過程當(dāng)中如果有好的機(jī)會，再調(diào)整一下速度。

　　現(xiàn)場提問：毛利率下滑是不可逆的，那么全年核心盈利是否會呈現(xiàn)下跌的局面？

　　韋華寧：龍湖的盤面很簡單，今年上半年因?yàn)榻桓侗壤^低，對比去年上半年的營業(yè)額，增長是有限的，加之毛利波動對核心盈利有影響，所以在半年的時(shí)候出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下降。但是，下半年集團(tuán)竣工和結(jié)算量大幅提升，將推動核心盈利進(jìn)入上升管道，全年一定會增長?，F(xiàn)場提問：“擴(kuò)縱深”聚焦一二線城市的最終目標(biāo)是什么？

　　邵明曉：龍湖聚焦一二線城市的策略一直是比較堅(jiān)定的，剛才提到了有24個年銷售額400億的城市，在同樣的規(guī)模下，龍湖進(jìn)入城市的數(shù)量偏少，這也使我們意識到需要加大縱深。

　　從去年3月份開始，龍湖抓住市場的低點(diǎn)，總共買了17個項(xiàng)目、891萬平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在目標(biāo)城市；今年上半年，龍湖又買了十個項(xiàng)目，去年到今年我們新進(jìn)了廈門、泉州、大連、蘇州、長沙和昆明。

　　這樣一個布局是在建構(gòu)一個面向未來增長的框架，所以龍湖的執(zhí)行力在這個戰(zhàn)略下會更加順暢。

　　現(xiàn)場提問：2012年全年業(yè)績會時(shí)，公司表示對買地持審慎態(tài)度，但是上半年龍湖還是買了十塊地，原因是什么？

　　邵明曉：關(guān)于買地，3月份講過，公司全年會采取非常穩(wěn)健的投資政策，與之相關(guān)的背景是去年我們買地的量在行業(yè)內(nèi)是比較多的，但是時(shí)點(diǎn)是比較對。

　　為什么上半年又買了十個項(xiàng)目？源于年初一個大的判斷，當(dāng)時(shí)整個土地市場還未過熱，現(xiàn)在回頭看整個判斷基本上還是對的。但是今年下半年買地就不是簡單的謹(jǐn)慎了，會非常嚴(yán)格控制買地的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：今年是龍湖成立二十周年，有沒有派發(fā)特別息的想法？吳總對于創(chuàng)業(yè)二十年，有什么感想分享一下？

　　吳亞軍：龍湖的派息政策一直是比較穩(wěn)定的，也就是把20%的核心盈利作為派息，會一直堅(jiān)持這個政策。不會因?yàn)橛幸粋€特殊紀(jì)念日改變派息政策，如果這樣的話，預(yù)期就會出現(xiàn)混亂。

　　我個人關(guān)于創(chuàng)業(yè)20年的感想歸納起來是八個字：“無怨無悔，興趣盎然”。

　　“無怨無悔”是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)的過程中實(shí)現(xiàn)了自我的理想，更重要的是跟一些優(yōu)秀的人同行，從他們身上學(xué)到了很多東西。我們的團(tuán)隊(duì)非常優(yōu)秀、非常值得信賴，而且他們身上的很多能力或者說品德對我個人的影響和塑造都是很有價(jià)值的，我個人因此收獲很多，所以無怨無悔。

　　第二個是“興趣盎然”，因?yàn)檫@個過程當(dāng)中交了很多朋友，做了很多有意義的項(xiàng)目，改變了城市的形象，服務(wù)了一二十萬業(yè)主。這些人和公司都有良好的關(guān)系，跟員工之間也有更深的關(guān)系，到節(jié)假日的時(shí)候業(yè)主來給我們的員工送湯圓、送餃子，所以這一點(diǎn)來講對我是很大的安慰和滋養(yǎng)。

　　另外，未來我對這個行業(yè)仍然充滿信心，所以說興趣盎然。