短期內(nèi)市場投機行為將有所增加，而以住宅類別的二手資產(chǎn)表現(xiàn)尤為突出。

　　2013年第三季度，高力國際觀測到上海寫字樓、零售物業(yè)以及住宅物業(yè)的市場需求均有上升。在甲級寫字樓市場，租賃需求持續(xù)超過供應。受空置率持續(xù)下降的影響，本季度核心商務區(qū)的租金自2012年第四季度以來首次出現(xiàn)增長。零售物業(yè)市場需求活躍，許多海外零售商選址上海作為中國之首家店鋪或旗艦店。在住宅市場方面，第三季度，一二手房成交量均保持堅挺，由于今年1至8月上海住宅新開工量持續(xù)的同比負增長，未來一年內(nèi)新增供應將十分有限。受此影響，短期內(nèi)房價將會繼續(xù)上升。高力國際中國調(diào)研部董事謝靖宇表示，九月底掛牌的自貿(mào)區(qū)對其周邊物業(yè)市場的資產(chǎn)表現(xiàn)或會產(chǎn)生一定的影響，但鑒于具體操作可執(zhí)行細節(jié)仍未出臺，短期內(nèi)市場投機行為將有所增加，而以住宅類別的二手資產(chǎn)表現(xiàn)尤為突出。

　　甲級寫字樓

　　由于新設和擴租需求的增長以及靜安嘉里中心三號樓較高的預租率，上海核心商務區(qū)甲級寫字樓的租賃需求在第三季度上升。凈吸納量環(huán)比上升40%，至約102,000平方米，超過新增供應。平均空置率因而環(huán)比下降0.6個百分點，至7.8%。季內(nèi)，矚目的租賃交易包括：外匯交易商福匯在創(chuàng)興金融中心租賃700平方米，用于設立新的辦公點；大眾汽車某子公司在尚嘉中心租賃800平方米，用于設立新的辦公點；律師事務所WGM從恒隆廣場二期遷至靜安嘉里中心二號樓，承租約1,300平方米；無印良品從中華企業(yè)大廈遷至旺旺大廈，承租1,100平方米左右；以及長城汽車在香港新世界大廈租賃422平方米作為新設辦公點。

　　截至2013年第三季度末，核心商務區(qū)甲級寫字樓平均租金在前兩季的持平之后環(huán)比上漲1.1%，至人民幣8.9元每天每平方米。季內(nèi)錄得一宗整售交易及一個資產(chǎn)組合交易?；鶇R資本由騰飛處購得上海浦匯大廈，總價約人民幣16.7億元或單價約人民幣4萬元每平方米。此外，總部位于香港的開發(fā)商南豐集團收購富達來信托30%的信托單位以及信托管理公司，部分獲得富達來中國資產(chǎn)組合。彰顯外資開發(fā)商對中國，特別系上海商業(yè)地產(chǎn)的信心。

　　零售物業(yè)

　　2013年上半年，由上海商業(yè)信息中心監(jiān)測的85家商場之銷售額總計人民幣344億元，而娛樂及餐飲業(yè)上半年分別實現(xiàn)銷售額增長12.1%和8.8%，繼續(xù)成為購物中心吸引客流的重要因素。

　　第三季度，服飾、餐飲、娛樂、教育、珠寶及配飾等業(yè)態(tài)對中高端購物中心物業(yè)市場需求表現(xiàn)活躍。例如：意大利潮流品牌10CorsoComo于南京西路開設一2,500平方米店鋪；Bershka于南京東路設立一800平方米店鋪。Mango與H&M皆于季內(nèi)進行品牌戰(zhàn)略擴張，其分別于靜安嘉里中心及環(huán)球港開設其中國首家男裝店，同時，日本零售品牌Muji于IAPM推出其上海首家旗艦店(1,200平方米)。俏江南上海第十七家門店于龍之夢購物中心開業(yè)，面積為1,522平方米。強勁的需求以及額外的新增供應帶動凈吸納量環(huán)比增長231%至291,815平方米。然而，截至第三季度末，眾多包括353廣場、818廣場、港匯恒隆廣場和正大廣場在內(nèi)的購物中心持續(xù)進行內(nèi)部業(yè)態(tài)及品牌組合調(diào)整，致使上海中高端購物中心物業(yè)市場之整體空置率上升0.3個百分點至8.8%。

　　截至第三季度末，內(nèi)環(huán)商圈內(nèi)某租金低于平均水平的大型項目拉低了上海中高端購物中心市場首層平均固定租金，使其環(huán)比下降2.5%至人民幣39.7元每天每平方米。上海零售物業(yè)投資市場錄得一宗境內(nèi)股權(quán)交易：由嘉實基金和高富諾基金聯(lián)合投資成立的嘉實房地產(chǎn)投資公司，通過收購正大樂城實現(xiàn)其在中國第一樁投資交易。

　　IAPM及靜安嘉里中心繼2013年第三季度試營業(yè)后，有望于第四季度盛大開業(yè)。連同計劃于2013年第四季度重新開業(yè)的大上海時代廣場，上海中高端購物中心物業(yè)市場預計于年底前新增約223,000平方米新增供應。短期內(nèi)，市場整體空置率有望在一定合理范圍內(nèi)下降，而租金預計會在年底前逐步回升。

　　住宅

　　第三季度，上海新建商品住宅成交量環(huán)比和同比分別上升5%和26%，至310萬平方米(24,827套)。在經(jīng)歷了7月的下跌后，8月新建商品住宅成交量出現(xiàn)反彈，9月上升至142萬平方米(11,185套)，同比上升75%。由于預期房價會繼續(xù)上漲(受通脹及土地成本上升影響)，首次置業(yè)及改善型需求買家繼續(xù)入市。

　　受成交量持續(xù)增長的帶動，第三季度上海新建商品住宅成交均價環(huán)比和同比仍分別上升2%和5%，至人民幣24,258元每平方米。成交均價的環(huán)比上升主要是由于中低端產(chǎn)品成交價格上漲所致。由于中小戶型住宅供應有限，發(fā)展商紛紛提高中低端加推樓盤售價，提價幅度一般在1%至3%之間。

　　鑒于土地市場的回暖以及預期未來房價會繼續(xù)上漲，第三季度錄得多宗優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)投資交易案例。8月，融創(chuàng)綠城以總價人民幣5.074億元收購了浙江康恒位于普陀區(qū)的香溢花城項目49%的股權(quán)。該項目地上建筑面積為468,020平方米，為住宅、商務辦公和酒店用途。同月，萊蒙國際以總價人民幣16.9億元收購了摩根大通位于浦東的莎瑪世紀公園酒店式公寓項目，折合樓板價約為人民幣34,200元每平方米。

　　展望未來，受10月傳統(tǒng)銷售旺季以及發(fā)展商年末沖刺全年銷售業(yè)績的帶動，最后一季度新建商品住宅供應量將會繼續(xù)增長。而受房價繼續(xù)上漲預期的影響，整體住房需求量仍會保持堅挺。鑒于強盛的購房需求，整體市場發(fā)展狀況仍將有利于發(fā)展商。由于未來一年內(nèi)新增供應十分有限，短期內(nèi)，房價將會繼續(xù)上升，而政府預計也會在第四季度順勢增加土地供應。