“預(yù)計(jì)明年銷售均價(jià)逐步提高，未來公司的銷售規(guī)模增長幅度可達(dá)30%。”

　　得益于戰(zhàn)略重心重回一二線城市，佳兆業(yè)今年上半年銷售實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。8月15日，佳兆業(yè)舉行2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)，包括主席郭英成在內(nèi)的所有高管無不流露出欣喜之情。

　　在當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)副主席譚禮寧介紹，截至6月底，佳兆業(yè)已經(jīng)鎖定結(jié)轉(zhuǎn)的收入達(dá)到180億元；實(shí)現(xiàn)簽約銷售110億，同比增長71%；銷售均價(jià)同比增長20%，達(dá)到9253元/平方米。

　　“銷售均價(jià)的增長，主要是由于一二線城市的貢獻(xiàn)比去年同期有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年則達(dá)到60%，同時(shí)去化率達(dá)到71%。”譚禮寧稱。

　　在銷售保持穩(wěn)步增長的同時(shí)，佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)也相當(dāng)活躍，新增土地儲(chǔ)備面積約120萬平方米，總代價(jià)約87億元，其中一二線城市土地的收購占到91%。

　　從具體區(qū)域看，佳兆業(yè)今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。

　　盡管在佳兆業(yè)所拿地塊中不乏總價(jià)45.6億元的廣州黃埔南玻地王，但佳兆業(yè)對(duì)于項(xiàng)目前景還是較為看好。

　　佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官張鴻光認(rèn)為，公司在廣州所拿地塊今后會(huì)與其擁有的舊改項(xiàng)目推進(jìn)密切關(guān)聯(lián)，而這些項(xiàng)目除一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目之外，全部都會(huì)在2014年開盤，因而資金會(huì)很快回籠。

　　佳兆業(yè)主席郭英成則表示，公司肯定能實(shí)現(xiàn)全年220億元的銷售目標(biāo)，因今后將集中在一二線城市發(fā)展，預(yù)計(jì)明年銷售均價(jià)逐步提高，未來公司的銷售規(guī)模增長幅度可達(dá)30%。

　　以下為佳兆業(yè)2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來幾年銷售額增長達(dá)到30%，可不可以詳細(xì)介紹增長方式和情況？

　　郭英成：公司未來發(fā)展以做強(qiáng)、做大為主，還沒有明確要達(dá)到多大的規(guī)模，我們希望在一二線城市的發(fā)展有一個(gè)大的跨越，特別是在舊改方面，因?yàn)榕f改項(xiàng)目毛利率有很大競(jìng)爭(zhēng)力。

　　既然管理層定了30%的增長目標(biāo)，那么這個(gè)目標(biāo)一定不會(huì)改變，至于下半年會(huì)不會(huì)調(diào)高220億銷售目標(biāo)，還要從貨量和售價(jià)方面考慮。

　　一二線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈，土地拍賣價(jià)錢相當(dāng)高，如果這些土地的價(jià)格能達(dá)到要求，我們就會(huì)釋放一點(diǎn)價(jià)格空間，如果達(dá)不到的話，就要看有沒有充足的土地儲(chǔ)備，然后再去調(diào)高目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：佳兆業(yè)如何配置舊改項(xiàng)目中的商業(yè)比重以及如何實(shí)現(xiàn)盈利？

　　郭英成：公司舊改項(xiàng)目也分區(qū)域，如果項(xiàng)目所處的區(qū)域很好，才會(huì)配置一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，所處區(qū)域不好的項(xiàng)目基本上都是以住宅和公寓為主。

　　區(qū)域很好的項(xiàng)目中，如果配置一定比例的商業(yè)綜合體或者寫字樓，往往價(jià)格會(huì)比住宅還好。我們留下來的這些商業(yè)項(xiàng)目，比如說今年會(huì)留20萬平方米的商業(yè)用來出租，這些項(xiàng)目都是以商業(yè)街和寫字樓為主，而且位置特別好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：佳兆業(yè)上半年負(fù)債比率超過80%，是否有計(jì)劃提前償還一些債務(wù)？下半年有沒有新的融資計(jì)劃？

　　郭英成：公司負(fù)債比率稍高主要是因?yàn)槿?、四月份完成融資后收購?fù)恋厮拢驗(yàn)楹芏噘M(fèi)用都要前期先支付，預(yù)計(jì)全年負(fù)債比率會(huì)有所下降。

　　其實(shí)不要單單只看負(fù)債比率，而要看公司債務(wù)的架構(gòu)。到今年底，我們只有一筆15億元的可轉(zhuǎn)債要償還，但如果我們?cè)敢?，這筆債券可以延期到2014年、甚至2015年，因?yàn)橥顿Y者基本上不會(huì)要求提前償還，因?yàn)闀?huì)有利率收益。除這筆外，下一筆債務(wù)是2016年到期。雖然公司負(fù)債比率確實(shí)有所提升，但這個(gè)階段是發(fā)展的好時(shí)機(jī)。

　　因?yàn)閮攤鶋毫旧弦呀?jīng)通過上半年的三次發(fā)債消除了，所以公司沒有融資壓力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：佳兆業(yè)上半年平均售價(jià)比去年有較大幅度的上升，下半年或者明年是否還有上升空間？

　　郭英成：對(duì)于佳兆業(yè)來說，在舊改方面已經(jīng)有十幾年經(jīng)驗(yàn)，也有一個(gè)很優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。舊改的立項(xiàng)、拆遷、開拓、賠償?shù)?，都有很完善的程序，所以我們?cè)谂f改方面還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。特別是在珠三角區(qū)域，除深圳以外，在珠海也做得很不錯(cuò)，而且舊改項(xiàng)目的土地位置相對(duì)而言都非常特殊、非常特別，所以毛利率有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)水平。

　　再加上通過市場(chǎng)化收購、合并或者拍賣而得到的一二線城市的土地，在這種情況下，估算銷售均價(jià)在明年還會(huì)逐步提高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：是看好一二線城市還是三四線城市？

　　郭英成：雖然三四線城市有一些優(yōu)勢(shì)，但競(jìng)爭(zhēng)很激烈，市場(chǎng)份額比較小。經(jīng)過這兩年財(cái)務(wù)構(gòu)的改變，融資成本的下降，佳兆業(yè)資本金相對(duì)比較大之后，決定現(xiàn)在回歸一二線城市發(fā)展，在三四線城市保留約30%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：溫州限購令取消會(huì)不會(huì)影響整體的樓價(jià)？對(duì)公司下半年銷售會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？

　　郭英成：這兩年所有地產(chǎn)公司的銷售額都是在嚴(yán)厲宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)的，到目前為止，今年銷售恢復(fù)趨勢(shì)非常明顯，土地市場(chǎng)也很火爆，這與前兩年的情況已有本質(zhì)不同。

　　這兩年絕大多數(shù)客戶都是剛需性，因?yàn)橄拶徚钸€沒有全面取消，多次置業(yè)者沒有辦法入市，這意味著什么？意味著有購買資格的買家已經(jīng)形成了一個(gè)完整的梯隊(duì)，已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)，這是對(duì)后市最有利的保障，所以我們對(duì)于銷售的看法非常樂觀。

　　溫州的情況其實(shí)只是一定程度的放松，主城區(qū)可以買第二套房，是一個(gè)非常好的信號(hào)。在全國70個(gè)大中城市中，溫州的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下降22個(gè)月，下降了30%到40%，這應(yīng)該是受限購令影響最嚴(yán)重的城市之一，造成的連環(huán)影響非常大。所以這個(gè)城市有指標(biāo)性意義，漲價(jià)的時(shí)候很厲害，價(jià)格下跌的時(shí)候更厲害，取消限購政策也很堅(jiān)決，我覺得溫州是一個(gè)樣本，有示范作用。

　　至于其他的城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)，我們只能拭目以待。總體來看，政策調(diào)控還有余地，因?yàn)檎{(diào)控的意圖已經(jīng)沒有前兩年那么強(qiáng)烈，所以政策環(huán)境應(yīng)該會(huì)越來越好，同時(shí)需求也很旺盛。在這種背景下，佳兆業(yè)今年下半年新推的貨量非常充足，在上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)110億的情況下，全年220億目標(biāo)是沒有任何難度的，至于能超過多少，還沒有討論過。