“現(xiàn)在的地價(jià)以及成本都很高，雅居樂毛利率有30%，已算不錯(cuò)了。”

　　“公司的土地儲(chǔ)備足以支撐未來幾年的發(fā)展，下半年是否拿地則要視乎資金情況以及地價(jià)是否合理而定。”在8月15日舉辦的2013年中期業(yè)績會(huì)上，雅居樂管理層如是表示。

　　今年上半年，雅居樂在土地市場可謂“高調(diào)”，斥資108億拿下了17個(gè)項(xiàng)目，分別位于廣東省的佛山、中山、花都，華東上海、南京、滁州以及海南、云南等地，涉及的地塊總建筑面積合計(jì)487萬平方米。截至8月15日，雅居樂已在全國35個(gè)城市及地區(qū)擁有總建筑面積約4121萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　據(jù)介紹，今年上半年，雅居樂在售項(xiàng)目逾50個(gè)，遍布19座城市，錄得合約銷售161.40億元，同比增長14.8%，合約銷售建筑面積為136.2萬平方米，與去年持平，銷售均價(jià)為11851元/平方米。

　　其中，作為大本營的廣東省，上半年貢獻(xiàn)了62%的銷售收入，省外項(xiàng)目占比達(dá)到了38%。雅居樂表示，隨著公司在省外的加大投入比例，省外項(xiàng)目的占比份額還將持續(xù)增加。

　　然而，上半年161億的銷售收入僅完成全年目標(biāo)的三成多，對于雅居樂是否能夠完成420億元的全年銷售目標(biāo)，成為業(yè)績會(huì)現(xiàn)場受關(guān)注的問題。

　　雅居樂管理層表現(xiàn)得很樂觀，指“對樓市很有信心，下半年將有11個(gè)新盤推出，涉及常州、南京、重慶、鄭州、云南瑞麗、云南騰沖、中山及花都等多個(gè)城市；此外，20多個(gè)在售項(xiàng)目亦將推出全新產(chǎn)品，所推出貨量將涵蓋更多剛需產(chǎn)品”。

　　以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2013中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：上半年才達(dá)到全年目標(biāo)三成多，下半年將如何完成全年420億的銷售目標(biāo)？

　　管理層：上半年有部分產(chǎn)品是受到限售等因素，受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房價(jià)、地價(jià)等影響，所以在毛利率和純利潤上是有調(diào)整的，但還是合理的。從整個(gè)行業(yè)來看，毛利率都有不同程度的下降，尤其像我們這樣的公司。

　　上半年完成銷售目標(biāo)30%多，與去年同期42%差不多，但我們的銷售一般都集中在下半年，因?yàn)樾峦瞥龅臉潜P會(huì)比較多，會(huì)有全新項(xiàng)目，而新的產(chǎn)品中剛需產(chǎn)品比例占70%左右，同時(shí)還有四千多萬平方米的土地儲(chǔ)備；此外，我們的利潤包括房地產(chǎn)開發(fā)、酒店、物業(yè)管理、商業(yè)收租等，所以是非常有信心完成全年目標(biāo)的。

　　現(xiàn)場提問：上半年的核心盈利情況如何？買地使用了很多開支，會(huì)不會(huì)對下半年資本開支有影響？

　　管理層：核心盈利沒有什么改變，毛利率較去年同期有所下降，主要是因?yàn)榻衲晟习肽甑匿N售策略調(diào)整，但凈利潤率還是有穩(wěn)健的增長。

　　對比來看，我們的毛利率和凈利潤率在同行里算偏高的，在上半年增長還是比較大的。下半年要看資金的情況，但這么多年來，我們的資金情況可以說都是比較穩(wěn)健的。

　　現(xiàn)場提問：很多已公布了中期業(yè)績的房地產(chǎn)公司，毛利率都存在下跌的現(xiàn)象，雅居樂在這方面的對策如何？

　　管理層：現(xiàn)在的地價(jià)以及成本都很高，雅居樂毛利率有30%，已算不錯(cuò)了。

　　最低的地價(jià)也有兩千多元，但實(shí)際上還有稅收、建筑費(fèi)等，所以說毛利率去到30%已經(jīng)不錯(cuò)了。目前，我們在廣州、佛山等還有一些市中心的地塊，以及一些旅游度假項(xiàng)目，這些產(chǎn)品在未來發(fā)展都是很好的。

　　現(xiàn)場提問：雅居樂未來會(huì)“短平快”發(fā)展項(xiàng)目，如何確保實(shí)現(xiàn)？

　　管理層：實(shí)際上，“短平快”包括了一系列的策略和措施。首先談土地，主要聚焦在本身可以做得“快”的土地，比如說少一些拆遷和少一些前期征地等；其次談產(chǎn)品，也有很明確的指向，主要聚焦剛需市場及一些相對大眾化的產(chǎn)品；第三，在內(nèi)容上梳理了很多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不僅在產(chǎn)品，還有運(yùn)作、材料物品等方面都有標(biāo)準(zhǔn)化；最后，就是項(xiàng)目如何落地、施工組織以及節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。我們明確強(qiáng)調(diào)，在拿地之后5天內(nèi)進(jìn)場探察，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報(bào)，150天內(nèi)開工，320天-420天開售，開售之后，3-6個(gè)月之內(nèi)現(xiàn)金流要回正。

　　比如5月8日拿的地，到現(xiàn)在為止，方案申報(bào)已經(jīng)完成，接下來就是馬上準(zhǔn)備示范區(qū)的開工。所有的一切都是跟控制目標(biāo)、控制計(jì)劃相互吻合的，在下半年經(jīng)過一系列配套、策略、方法，可以令我們完成全年銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：預(yù)期下半年樓市會(huì)有怎樣的發(fā)展？

　　管理層：房地產(chǎn)市場應(yīng)該不會(huì)放松調(diào)控，新一屆政府對經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)等方面都是比較理性的。

　　現(xiàn)場提問：接下來，雅居樂是否再繼續(xù)購買土地？

　　管理層：地價(jià)與樓價(jià)是相應(yīng)調(diào)整的，希望政府在地價(jià)方面有更多的措施，希望地價(jià)能夠平穩(wěn)增長。我們在海南和云南的項(xiàng)目，所拿地塊都是項(xiàng)目所在地或在附近周邊，可以利用好同區(qū)域的管理，所以這也是我們拿地儲(chǔ)備的最主要原因。

　　當(dāng)然，在不同的區(qū)域里面，會(huì)進(jìn)行比較，尋找發(fā)展空間，考慮哪里對于我們來說是最好的，價(jià)格是合適的。如果地塊的價(jià)格不是很合理，就不會(huì)那么快買。

　　現(xiàn)場提問：至今年年底，雅居樂還需在土地上支付多少？

　　管理層：上半年拿地用了108億，在下半年需要付的地價(jià)有68億，現(xiàn)在算就還有50億，因?yàn)樵?月上旬以及8月上旬都有支付。

　　現(xiàn)場提問：雅居樂今年的定價(jià)策略如何？根據(jù)公司現(xiàn)金流情況，接下來有沒有發(fā)展或者是融資的計(jì)劃？

　　管理層：我們已經(jīng)調(diào)整了一部分產(chǎn)品的售價(jià)，現(xiàn)在的銷售價(jià)格還不錯(cuò)。比如廣州，新推出的盤現(xiàn)在已經(jīng)去到一萬一千多元每平方米，按照我們的策略，有很多的項(xiàng)目都是熱賣項(xiàng)目，比如說廣州雅居樂項(xiàng)目以及中山雅居樂項(xiàng)目。

　　我們產(chǎn)品的定價(jià)都會(huì)隨行就市，現(xiàn)有的資金超過150億，有足夠的資金應(yīng)付下半年的支出，所以暫時(shí)不會(huì)再有融資計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：下半年雅居樂有很多新盤入市，是否會(huì)產(chǎn)生一定壓力？如何保持較高的去化率？

　　管理層：今年可售面積大概650萬平方米，預(yù)計(jì)賣370萬平方米，去化率在50%左右，跟往年的數(shù)字差不多。當(dāng)然，我們會(huì)根據(jù)公司的需要，特別是對于某一些項(xiàng)目，會(huì)有一些價(jià)格上的處理，以加強(qiáng)去化，提升公司現(xiàn)金流水平。但我相信那是個(gè)別情況，整體來講，下半年市場還是平穩(wěn)的，我們對自己的產(chǎn)品也很有信心，去化率還是會(huì)維持在去年的水平。