“現(xiàn)在已經(jīng)有197個項目在售，覆蓋了110個城市，可售貨源還有1300多萬平米。”

　　8月26日舉行的2013年中期業(yè)績會上，恒大地產(chǎn)主席許家印全程未發(fā)一言，不管是公司上半年情況介紹還是問答環(huán)節(jié)，副主席、首席執(zhí)行官夏海鈞包攬了所有的發(fā)言。

　　夏海鈞介紹，2013年上半年，恒大的營業(yè)收入419.6億元，凈利潤65.1億元，核心利潤46.6億元，股東回報率為29%，凈負債率降至58.4%，現(xiàn)金余額419.7億元，土地儲備1.45億平方米。上半年集團合約銷售收入446.1億元，合約銷售面積664.7萬平方米。

　　夏海鈞稱，恒大在堅持穩(wěn)健運營、穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，會進一步貫徹一個優(yōu)化、一個降低、兩個提高的“122計劃”。

　　“一個優(yōu)化”就是優(yōu)化土地項目布局，主要指新增項目適度向一二線城市傾斜，同時在三線城市核心地段發(fā)展具有潛力的項目。“一個降低”是指堅定不移地降低恒大的凈負債率，據(jù)中報顯示，恒大的凈負債率已經(jīng)由去年同期的96.1%下降37.7個百分點至58.4%。

　　夏海鈞稱，主要有三個原因，一是加大了合約銷售和回籠資金；二是今年上半年通過股份配售獲得資金35.2億元；三是展開項目合作，有23個項目是與其它發(fā)展商合作，共減少地價款支付89億元。

　　“兩個提高”則是努力提高現(xiàn)金余額及提高主營業(yè)務(wù)利潤率。夏海鈞表示，為了保持公司穩(wěn)健增長的目標，將現(xiàn)金余額最低標準調(diào)從此前的150億元調(diào)至230億元。

　　恒大未來將在一二線城市布局成為了關(guān)注的焦點。對此，夏海鈞直言，在北京、廣州以及其他二線城市獲取土地，主要是因為恒大現(xiàn)在已經(jīng)有足夠的資金實力去一線城市拿地。但鑒于中國城鎮(zhèn)化的定位，三線城市絕對是中國房地產(chǎn)未來的主戰(zhàn)場。

　　以下為恒大地產(chǎn)2013年中報業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：中央對樓市調(diào)控的態(tài)度是怎么樣的？下半年樓價是不是繼續(xù)上升？

　　夏海鈞：今年上半年，中國幾個大的發(fā)展商的銷售價格、銷售量都有穩(wěn)定上升，特別是恒大的經(jīng)營業(yè)績相對于去年有明顯增幅，這主要得益于民生地產(chǎn)。應(yīng)該說，恒大的住房一直是中國老百姓都買得起的，加上在二三線城市的產(chǎn)業(yè)布局，無論在宏觀調(diào)控的嚴峻形勢下還是相對比較寬松的情況下，銷售都有穩(wěn)定的增長。

　　從國家經(jīng)濟形勢來看，房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，應(yīng)該是中央和地方政府都需要看到的，這對刺激中國經(jīng)濟增長起到非常重要的作用。所以，以前一些行政性措施、非市場化的手段會逐漸取消，伴之而來的是中央政府欲建立長效化的房地產(chǎn)調(diào)控機制，這種長效機制包括房地產(chǎn)稅和其它一些舉措。

　　無論這些措施是以什么樣的形態(tài)出現(xiàn)，相信中國房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展是中國政府和老百姓都希望看到的，所以對下半年還是比較樂觀，相信能夠按照上半年的形勢發(fā)展，包括銷售均價、銷售量，這也是今年恒大完成千億目標的政策基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)場提問：恒大可能會考慮更多進軍一線城市，是出于什么原因？

　　夏海鈞：恒大早期以二三線城市作為發(fā)展立足點，但是我們以前也一直強調(diào)，隨著公司現(xiàn)金余額不斷增加，進入北京等一線城市是公司未來的戰(zhàn)略目標。

　　目前為止，公司的現(xiàn)金余額將近420億，進入中國經(jīng)濟發(fā)達核心城市的條件已經(jīng)成熟，所以，今年上半年公司在一線城市和主要發(fā)達的二線城市獲取了一些項目。這有兩個目的，第一，完成在全國城市的項目布局，到7月份以后，恒大覆蓋了中國除臺灣以外的所有省份，這是戰(zhàn)略布局的完善過程；第二，前兩年恒大在一二線城市的項目消耗數(shù)量也比較大，所以這兩年補充一二線城市的項目，也是作為公司項目平衡的主要手段，使未來一二線城市和三線城市項目布局基本保持平衡，通過這種平衡使公司無論在房地產(chǎn)的高潮和低谷上，都能夠觸及到中國不同的城市和市場，保持公司穩(wěn)定的銷售收入和利潤增長。

　　現(xiàn)場提問：有400多億的現(xiàn)金，怎么用這一筆錢？恒大毛利率方面在同行中也是比較低的水平，如果未來在三線城市依然是維持在50%的銷售，那毛利率能不能維持現(xiàn)在的水平？

　　夏海鈞：現(xiàn)金余額多了以后，公司會適當(dāng)增加一二線城市核心項目來保持項平衡。平衡有兩個目的，第一個使全國布局更加完善，第二是努力提高公司凈利潤率的方式和方法。

　　毛利率比較低跟三線城市項目布局沒什么關(guān)系，主要還是因為恒大堅持民生地產(chǎn)的發(fā)展方向。將來恒大要作為一種制造業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)公司，我們始終認為，房地產(chǎn)維持高利潤率不是長久的發(fā)展方向，合理的利潤率才能夠變成像制造業(yè)的生產(chǎn)，這樣才是房地產(chǎn)永久發(fā)展的方向。

　　保持三線城市一定比例的項目，跟中國城鎮(zhèn)化發(fā)展方向非常吻合，雖然現(xiàn)在短期內(nèi)看到一二線城市有一些增長，但是中國城鎮(zhèn)化方向的政策在十八屆三中全會后出臺，未來中國房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場還是在三線城市。因為一二線城市競爭非常激烈，除了像恒大、中海、萬科這樣具有強大經(jīng)濟實力的發(fā)展商可以在這些地區(qū)競爭以外，小發(fā)展商基本沒有生存的空間。

　　這么多年積累了強大的現(xiàn)金余額和資產(chǎn)以后，我們在一線、二線城市取得了一些優(yōu)質(zhì)的項目，保持利潤率的增長，同時也在三線城市選擇核心地段去儲備優(yōu)質(zhì)項目。核心地段是什么概念？就是在每個經(jīng)濟發(fā)達的三線城市離市政府大概2公里左右的位置去儲備項目，四線城市是不去的。

　　所以在三線城市的土地儲備，未來一年就會在整個房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出強大的生命力，這也是我們對恒大未來保持健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，也保持毛利率不斷上升的信心來源。

　　現(xiàn)場提問：凈利率會不會有什么變化？

　　夏海鈞：凈利率當(dāng)然越高越好，但是我們認為15%是比較理想的目標，如果再高很多，就脫離了把房地產(chǎn)作為制造業(yè)生產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。

　　現(xiàn)場提問：恒大上半年完成全年銷售目標44.6%，下半年將如何完成全年1000億目標？

　　夏海鈞：上半年銷售完成了44.6%，到7月份完成52.7%。1-3月份是中國房地產(chǎn)不太好的時間，因為是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年和冬天，大部分地方都不能賣了。每年9月份開始進入黃金期，到9月、10月、11月份都是中國房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季。

　　恒大現(xiàn)在已經(jīng)有197個項目在售，覆蓋了110個城市，可售的貨源有1300多萬平米，下半年計劃推出40個左右新項目，而且很多的項目位于二線城市。所以，1000億的目標對公司來講不是一個大問題，而是要趕超的數(shù)字。

　　現(xiàn)場提問：進軍一線城市的選址戰(zhàn)略是怎樣的？在一線城市主推的產(chǎn)品類型是什么？房企出現(xiàn)了海外投資的趨勢，恒大是否有這方面的想法？

　　夏海鈞：實際上一線、二線城市的比重跟三線城市的比重是相輔相成的平衡關(guān)系，也就是說，在下半年或者明年上半年會利用現(xiàn)有的充足現(xiàn)金流補充一些一二線城市的優(yōu)質(zhì)項目，當(dāng)然三線城市的核心地段項目也一定會拿的。

　　在一二線城市的項目里面，特別是一線城市的項目，公司還是以建設(shè)綠色住宅為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。如果是城鄉(xiāng)接合部的項目，也要離核心地區(qū)非常近的距離，比如在北京昌平拿的項目，就是在北京的五環(huán)，位于地鐵出口處。

　　將來恒大產(chǎn)品在進入到一線城市以后，我們要做到：第一，科技含量在這個城市是最高的；第二，裝修質(zhì)量、檔次是最好的；第三，安置房或者限價房是中國老百姓最認可的。

　　至于投資海外的這個問題，董事局會非常慎重地對海外市場進行研究再做決策。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年可能也會在一二線城市再買一些土地，預(yù)算資金大概有多少？

　　夏海鈞：恒大土地儲備規(guī)模已經(jīng)達到了我們的設(shè)想，大概是1.45億平方米左右，未來公司土地是消化多少補充多少。上半年即使買了一些土地，但總的增量只在3.2%左右，下半年應(yīng)該還是維持在10%上下。由于公司資金量增加了，一線、二線城市土地也較少，所以公司在一二線城市好的地段還會適當(dāng)增加一些項目。