“負債率管理一直是保利置業(yè)高度重視的工作，主要控制手段還是提高去化。”

　　8月19日，保利置業(yè)于香港召開2013年中期業(yè)績發(fā)布會，集團主席兼董事總經(jīng)理雪明、投資者關(guān)系總監(jiān)蔡偉生等就保利置業(yè)上半年的銷售情況作及媒體關(guān)注事項作了闡述與解答。

　　上半年，保利置業(yè)簽約銷售進度較年初計劃理想，銷售面積約140萬平方米，較去年同期增加約28%，銷售額約146億元，較去年同期上升約45%，已完成年初定下的全年銷售目標260億元的56%。

　　由于期內(nèi)入賬銷售面積大幅增長，致使保利置業(yè)2013年上半年開發(fā)業(yè)務(wù)入賬銷售額為82.8億港元，較2012年同期上升62%；入賬銷售面積為81.97萬平方米，較2012年中期48.8萬平方米增加68%，入賬銷售均價約10109元/平方米，較去年同期下降4%。

　　雖然上半年銷售情況較好，但對于會否有提高銷售目標的可能，保利置業(yè)主席兼董事總經(jīng)理雪明表示，受宏觀形勢不確定因素影響，還沒有調(diào)整銷售目標的計劃，但對完成全年銷售目標有信心。

　　雪明補充指，下半年保利置業(yè)將繼續(xù)增加普通商品房的供給，推出更多符合市場需求的中小型剛需產(chǎn)品，而按計劃有兩個新住宅樓盤開售。

　　以下為保利置業(yè)2013年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年上半年的銷售情況很好，下半年有無提高銷售目標的可能？

　　雪明：由于下半年宏觀形勢存不確定性，保利置業(yè)希望保持穩(wěn)定，因此還沒有調(diào)整銷售目標的計劃，但對于完成全年目標有信心。現(xiàn)場提問：保利置業(yè)下半年擬推的新盤只有兩個，對業(yè)績的貢獻會不會太少？

　　雪明：下半年保利置業(yè)的可售貨量有260到270億，但新推的兩個樓盤只占到8個億左右，且是在第四季度推出的樓盤，因此從貨量來說，不會擔心供應(yīng)量的問題。另外，保利置業(yè)下半年在售項目超過40個，所以主要還是以在售樓盤繼續(xù)加推為主。

　　現(xiàn)場提問：在剛性需求產(chǎn)品的布局上，主要偏向哪些區(qū)域？

　　雪明：保利置業(yè)布局的所有地區(qū)都是以剛需產(chǎn)品為主，不是說某些地區(qū)做剛需，某些地區(qū)不做剛需。只能說從貨量來講，上半年長三角和西南地區(qū)的貨量會比較多一點。

　　保利置業(yè)還會以長三角、珠三角、西部及已經(jīng)進入的地區(qū)為重點，不希望把面鋪得很廣。在已進入的20個城市有2000多萬平方米的土地儲備，這比較符合保利置業(yè)投資規(guī)模和負債率的控制要求。

　　現(xiàn)場提問：上半年毛利率較去年同期下降近5%，請問毛利下降的原因有哪些？保利置業(yè)上半年的去化率如何？

　　雪明：毛利下降由多方面原因造成，一是建安成本及管理費用在上升；二是保利置業(yè)精裝修的比重增加；三是政府的配套收費增加；四是某些項目的規(guī)劃條件有變化，也間接對毛利率造成影響。預(yù)計下半年，保利置業(yè)的毛利率將維持在30%左右。

　　公寓、別墅、商業(yè)去化率不太一樣，但綜合起來保利置業(yè)的去化率維持在56%左右。在去化率和價格方面，保利置業(yè)原則是取兩個指標的平衡。

　　現(xiàn)場提問：凈負債率由去年同期94%下降到92%，接下來保利置業(yè)還有哪些降負債的措施？在出售資產(chǎn)降負責方面，保利置業(yè)有哪些具體計劃？

　　雪明：負債率管理一直是保利置業(yè)高度重視的工作，主要控制手段還是提高去化。下半年保利置業(yè)希望繼續(xù)提高去化水平，同時對新項目投資進行一定的控制。例如今年保利置業(yè)的土地儲備控制在300到400萬平方米，下半年還將繼續(xù)控制土地的增量。

　　保利置業(yè)主要以中高端商品住宅為主，但在保利置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)當中還有一些老舊賣散的商業(yè)存在。而為了加快周轉(zhuǎn)，任何一個公司都會加快銷售，只是價格、時間合適不合適，保利置業(yè)希望減少沉淀，使得保利置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也是保利置業(yè)今年的一項工作。

　　現(xiàn)場提問：下半年有沒有拿地的計劃？如何看待下半年的房地產(chǎn)市場？

　　雪明：如果地段較好且價格符合預(yù)期，保利置業(yè)不排除繼續(xù)拿地的可能。我們認為下半年的房價會溫和上漲，或者持平。

　　現(xiàn)場提問：保利置業(yè)下半年購地方面的資金主要來自哪里？就資金方面的情況來看，壓力大不大？

　　雪明：六月底的時候，應(yīng)付的土地款有20億，預(yù)計今年下半年總的土地款支出是33億。不過，在6月底，保利置業(yè)手上的現(xiàn)金結(jié)余有194億，同時沒有使用的人民幣貸款額度是64億。另外，針對一年到期180多億港幣貸款，也有足夠的現(xiàn)金去支付。

　　現(xiàn)場提問：保利置業(yè)新拿地塊中有五塊地是住宅和商業(yè)混合，對商業(yè)地產(chǎn)是如何考慮的？

　　雪明：選擇項目方面，保利置業(yè)有幾個標準：一是區(qū)位的標準，希望是在城市核心區(qū)，比較好的位置上；第二，項目毛利率要在30%以上；第三，項目是否符合區(qū)域的階段性需求。

　　從業(yè)態(tài)來講，保利置業(yè)現(xiàn)在的項目基本上都是復(fù)合型項目，純住宅項目比較少，尤其是在好的地段中都有一些商業(yè)。不是說非要主動去找商業(yè)項目，遇到合適的項目，符合產(chǎn)品定位的土地就去獲取。