“如果提早做好設(shè)計(jì)、方案以及施工的準(zhǔn)備，我們有信心6個(gè)月就可以進(jìn)入銷售。”

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，6個(gè)月時(shí)間可以做什么？世茂房地產(chǎn)給出了一個(gè)令人意外的答案：從拿地到推出市場(chǎng)，世房計(jì)劃將這個(gè)周期從9個(gè)月縮短到6個(gè)月。

　　這也是世茂房地產(chǎn)2013年度香港中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上最吸引眼球的一個(gè)話題。

　　“其實(shí)6個(gè)月開(kāi)盤是一個(gè)非常短的時(shí)間，為什么可以做到？因?yàn)槲覀円崆白龊芏喙ぷ鳌?rdquo;世茂集團(tuán)執(zhí)行董事許世壇在當(dāng)天業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如此表示。

　　“如果6個(gè)月開(kāi)盤的項(xiàng)目都在一線城市就會(huì)比較難，像北京、上海等地對(duì)于預(yù)售有一些要求，不過(guò)在二、三線城市，很多項(xiàng)目都是出了預(yù)售證就可以賣樓，如果提早做好設(shè)計(jì)、方案以及施工的準(zhǔn)備，我們有信心6個(gè)月就可以進(jìn)入銷售。”

　　據(jù)許世壇介紹，上半年，世房新增土地已超過(guò)140億元，遠(yuǎn)超去年全年購(gòu)地水平。預(yù)計(jì)今年公司可售貨值會(huì)達(dá)到一千億，下半年的可售貨量達(dá)580萬(wàn)平方米，將超過(guò)620億元。

　　“如果只看第四季度，我們重點(diǎn)銷售項(xiàng)目已達(dá)156億。同時(shí)，購(gòu)地策略也會(huì)集中在長(zhǎng)三角和福建地區(qū)，全年購(gòu)地金額應(yīng)該會(huì)達(dá)到人民幣300億。”許世壇如是說(shuō)。

　　世茂房地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，半年合約銷售額325億元，已完成全年550億元銷售目標(biāo)的59%；累計(jì)銷售面積達(dá)250萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。

　　期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入166.8億元，同比上漲21.8%；毛利59.2億元，較去年同期增長(zhǎng)25.7%，毛利率增至35.5%。

　　以下為世茂房地產(chǎn)控股有限公司2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：世茂房地產(chǎn)會(huì)否上調(diào)全年目標(biāo)？下半年負(fù)債率會(huì)是什么水平？

　　許世壇：第一個(gè)問(wèn)題有關(guān)銷售額，我們?cè)?0月份就會(huì)提前達(dá)標(biāo)，但現(xiàn)在還沒(méi)有到10月份，所以暫時(shí)不會(huì)調(diào)整銷售目標(biāo)，屆時(shí)再與媒體朋友溝通。

　　第二個(gè)問(wèn)題是負(fù)債率，上半年我們買了那么多地，負(fù)債率只是60.8%，下半年這些地會(huì)進(jìn)入賣樓階段，通過(guò)賣樓收益以及現(xiàn)金回款，我們很有信心將負(fù)債率降到60%以下，最終會(huì)降到多少，要年底才知道。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：從拿地到推出市場(chǎng)，世房計(jì)劃將這個(gè)周期從9個(gè)月縮短到6個(gè)月，對(duì)此公司具體是如何考慮的？會(huì)從哪幾方面提升毛利率？

　　許世壇：6個(gè)月開(kāi)盤是一個(gè)非常短的時(shí)間，為什么可以做到？因?yàn)槲覀円崆白龊芏喙ぷ鳎罕热缭谂c政府談土地的時(shí)候，會(huì)先做好設(shè)計(jì)，當(dāng)然如果沒(méi)有拿到就有一點(diǎn)浪費(fèi)；在拿到土地之后的一兩個(gè)星期內(nèi)，會(huì)召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)，這時(shí)已經(jīng)談清楚項(xiàng)目什么時(shí)候開(kāi)盤，并確定了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶要求、成本等，很多節(jié)點(diǎn)我們都非?？?。

　　當(dāng)然，如果6個(gè)月開(kāi)盤的項(xiàng)目在一線城市會(huì)比較難，像北京、上海等地對(duì)于預(yù)售有一些要求，不過(guò)在二、三線城市，很多項(xiàng)目都是出了預(yù)售證就可以賣樓，如果提早做好設(shè)計(jì)、方案以及施工的準(zhǔn)備，我們有信心6個(gè)月就可以進(jìn)入銷售。

　　第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于毛利率。我們看了很多同行的業(yè)績(jī)公告，毛利率基本都在下降，世茂房地產(chǎn)毛利率上升主要有兩大原因：首先，售價(jià)持續(xù)上升，其實(shí)去年有減價(jià)，主要針對(duì)庫(kù)存，所以去年的毛利率低了一點(diǎn)。不過(guò)，從去年8月份開(kāi)始，我們的均價(jià)就從1萬(wàn)元/平方米上升至1.1萬(wàn)元/平方米，再到今年上半年1.3萬(wàn)元/平方米，這些都會(huì)在未來(lái)一兩年入賬，因而維持這么高的毛利率是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　當(dāng)然，除了售價(jià)之外，成本控制也很重要。雖然人工成本會(huì)上升，但我們會(huì)在其他方面節(jié)省成本。除此之外，世房有一個(gè)采購(gòu)中心，很多采購(gòu)都是集團(tuán)化采購(gòu)，這樣也可以大幅度減低采購(gòu)以及用材的成本。

　　另外，還有一個(gè)ICP系統(tǒng)控制成本，成本達(dá)到60%的時(shí)候就會(huì)有提示，到80%就會(huì)警告，達(dá)到100%就不會(huì)再給錢了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：世房有3000多萬(wàn)平方米土地，是否意味著這一批土地會(huì)加大開(kāi)發(fā)？如果以現(xiàn)在速度來(lái)算，三年左右將會(huì)開(kāi)發(fā)完畢，未來(lái)這個(gè)時(shí)間會(huì)否縮減？

　　許世壇：土地儲(chǔ)備里包括一些商業(yè)物業(yè)和酒店不會(huì)銷售，有一部分自持。土地儲(chǔ)備量也不是那么大，其實(shí)我們每年開(kāi)工面積都持續(xù)增加，2014年開(kāi)工面積會(huì)比今年上升50%?，F(xiàn)在3700萬(wàn)平方米土地能夠滿足未來(lái)三年的發(fā)展，但不會(huì)用很長(zhǎng)時(shí)間。

　　當(dāng)然我們會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，最大原則是賣多一點(diǎn)樓才會(huì)買多一點(diǎn)地，所以今年能否大幅超額達(dá)標(biāo)，影響著是否會(huì)買多一點(diǎn)地。我們未來(lái)買地的策略會(huì)比較保守，出價(jià)也會(huì)比較合理，不會(huì)去買“地王”。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：3700萬(wàn)平方米土地怎么樣開(kāi)發(fā)？

　　許世壇：在我們的土地儲(chǔ)備中，70-80%是住宅，20-30%是商業(yè)、酒店，其中商業(yè)是一部分出售、一部分自持，目前自持物業(yè)面積達(dá)到120萬(wàn)平方米，未來(lái)會(huì)增加。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您對(duì)未來(lái)樓市調(diào)控有怎樣的預(yù)期？前不久參投深圳前海第三幅土地，但反應(yīng)比較冷淡，原因是什么？

　　許世壇：關(guān)于政策的問(wèn)題，我們的看法都相對(duì)正面。首先今年習(xí)總書(shū)記開(kāi)了幾次會(huì)議，都沒(méi)有提到房地產(chǎn)調(diào)控，相信在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)前提下，應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)太多政策，限購(gòu)、房產(chǎn)稅等都是常態(tài)動(dòng)作，這些是不會(huì)改變的。個(gè)別城市會(huì)有一些放松，但不具普遍性。

　　房?jī)r(jià)方面，一、二線城市售價(jià)上升動(dòng)力很強(qiáng)，原因是多方面的，包括城鎮(zhèn)化、剛性需求等。

　　至于前海，其實(shí)我們并不覺(jué)得反應(yīng)冷淡。因?yàn)槟菈K地門檻比較高，符合條件的開(kāi)發(fā)商并不多，而且有些開(kāi)發(fā)商未必了解前海的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，我們最終的出價(jià)還是比較審慎的，這也符合世茂一貫堅(jiān)持的不拿“地王”的政策。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：世房的均價(jià)從去年8月份一路上升，未來(lái)在售價(jià)方面，有多少加價(jià)空間？

　　蔡雪梅(副總裁)：對(duì)于下半年的價(jià)格走勢(shì)，首先，從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，政府限價(jià)政策會(huì)繼續(xù)實(shí)施，而且可能會(huì)更加嚴(yán)格；第二，世茂房地產(chǎn)有近14個(gè)重點(diǎn)新盤入市，這一批新入市的項(xiàng)目都集中在市區(qū)相對(duì)較好的位置，而且也屬于相對(duì)高端的產(chǎn)品，所以售價(jià)會(huì)保持在一個(gè)較好的水平；第三，在三季度，我們要加大一年存量期產(chǎn)品的庫(kù)存去化力度，這部分多多少少會(huì)影響到成交價(jià)格。

　　這三個(gè)因素綜合相加的話，我們判斷下半年成交均價(jià)將會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)高于2012年的成交均價(jià)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：世房今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，公司如何保持這樣的增長(zhǎng)勢(shì)頭？對(duì)于酒店業(yè)務(wù)有怎樣的打算？

　　許世壇：怎么樣可以持續(xù)增長(zhǎng)？其實(shí)世茂的增長(zhǎng)不是從今年開(kāi)始的，去年的銷售已經(jīng)超過(guò)50%，去化率超過(guò)70%。今年怎么保持？上半年完成銷售320億，其實(shí)上半年可供銷售的貨量非常少，大家可以看到我們?nèi)ツ隂](méi)有怎么買地，所以今年買了很多地，下半年才是銷售的重點(diǎn)，上半年反而是壓力最大的時(shí)候。

　　從去年開(kāi)始，我們的團(tuán)隊(duì)有很大的變化，現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)非常強(qiáng)，特別是在福建、長(zhǎng)三角以及中西部的團(tuán)隊(duì)都非常好。

　　土地儲(chǔ)備方面，在很久之前已經(jīng)有一大批優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，可以讓我們持續(xù)增長(zhǎng)，再加上品牌，今年僅在福建省的銷售會(huì)接近170-180億的規(guī)模，遠(yuǎn)超第二名。

　　酒店的問(wèn)題，我們希望將酒店的營(yíng)運(yùn)做得更好。今年年初受到政府消費(fèi)、流感等影響，對(duì)于酒店的營(yíng)業(yè)影響很大，全國(guó)行業(yè)的影響應(yīng)該在15%到20%，但是我們整體才6.3%，希望全年可以持平。

　　今年世茂只會(huì)開(kāi)一家新的酒店，明年可能會(huì)有四、五家酒店，希望將酒店的運(yùn)營(yíng)以及利潤(rùn)做到最好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：加大在旅游地產(chǎn)方面的發(fā)展，今年有沒(méi)有具體計(jì)劃？

　　蔡雪梅：旅游地產(chǎn)是世茂下一步發(fā)展的核心方向之一，我們不只是希望通過(guò)旅游的天然景觀資源來(lái)銷售住宅，而是真正做一個(gè)可以讓客戶一生居住的產(chǎn)品，這也是世茂下一步重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)核心方向。

　　結(jié)合大的戰(zhàn)略定位，今年上半年世茂旅游地產(chǎn)的銷售非常好，除了海南項(xiàng)目計(jì)劃在年底推出，上海新推出的納米魔幻城三個(gè)月時(shí)間去化了20個(gè)億，成為了上海單盤銷售冠軍；在大連的御龍海灣項(xiàng)目，上半年其實(shí)只有三個(gè)月的銷量周期，到4月份以后大連才真正進(jìn)入銷售季，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了10個(gè)億的銷售。