“其他人進(jìn)軍北京、上海會比較有壓力，因為我們在這里。”　　

　　8月26日，融創(chuàng)中國在香港召開2013年中期業(yè)績發(fā)布會，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌、執(zhí)行總裁汪孟德、首席財務(wù)官兼副總裁黃書平在現(xiàn)場接受了媒體提問。

　　孫宏斌表示，上半年公司以股權(quán)收購方式買入四宗土地，另有一宗通過拍賣獲得。未來將繼續(xù)以并購形式購地，不會高價取“地王”。

　　融創(chuàng)在北京亦莊有兩宗土地，以興建低密度住宅。孫宏斌形容，北京樓市表現(xiàn)不理性，不少地價上漲速度較樓價快，但購買北京土地是明智選擇，因已作全面評估，認(rèn)為亦莊配套良好，有望成為下一個望京。

　　截至6月底，融創(chuàng)凈負(fù)債率由去年78.9%跌至中期的71.8%，但購買了盛世濱江項目或令負(fù)債率上升，但全年負(fù)債率維持在70%至95%之間。

　　孫宏斌預(yù)期，中央會令樓市更加市場化，并且會增加城市位置和產(chǎn)品差別性，例如高端和低價產(chǎn)品監(jiān)管不同，但對房地產(chǎn)行業(yè)前景悲觀，因為受到規(guī)管，增長空間不大。

　　融創(chuàng)首席財務(wù)官兼副總裁黃書平介紹，公司整體248億的負(fù)債里面，一年之內(nèi)到期的是65.7億，占總負(fù)債的26%。今年上半年負(fù)債率能夠做到71.8%，比去年同期有所下降。

　　展望下半年，融創(chuàng)有12個新樓盤項目，在8月份已經(jīng)推出4個，銷售情況都很好，預(yù)計在九、十月份會陸續(xù)推出其他樓盤。

　　以下為融創(chuàng)中國2013年中報業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)中期大部分?jǐn)?shù)據(jù)增長很快，但是毛利除外，這是什么原因？

　　孫宏斌：今年毛利率表面上比較低，但是實際上很高。像北京的房價，全部平均以后就拉下來了。其實，融創(chuàng)毛利率還是很高的，今年上半年主要是上海玉蘭花園和蘇州御園毛利率非常低，但這兩個項目加起來大概占入住項目的一小半，這樣就把整體毛利率拉下來。

　　因為這兩個項目在估值的時候本身就是負(fù)的，有虧損的，通過努力基本上做平了，毛利率能夠做到百分之八點幾。除了這兩個項目之外，其它項目的毛利率都很好。

　　黃書平：今年上半年毛利是17.8億左右，和去年同期相比增長29%。收入增長得比較多，毛利增長得比較少，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了點。

　　其實，融創(chuàng)整體毛利率水平是21%，主要因素有兩點：第一，過去這一年多時間，收購了西山壹號院和黃埔花園這兩個項目，當(dāng)時整體會計評估增值攤銷，今年上半年大概有8.1億，如果不算這8.1億，實際毛利率水平是30.2%；第二，過去一年多時間，公司通過收購合作方式收購的幾個項目中，剛好有兩個項目周轉(zhuǎn)很好，現(xiàn)金流又很好，公司有很大回報。

　　在整個資產(chǎn)包的項目里，特別是綠城資產(chǎn)包里面有兩個項目的毛利比較低(上海玉蘭花園，蘇州御園)，剛好今年上半年確認(rèn)收入，占今年上半年收入的46%，有將近39.5億的收入貢獻(xiàn)，但毛利率只有8.4%，把融創(chuàng)整體毛利率拉低了。根本原因是結(jié)構(gòu)性問題，今年上半年剛好是這兩個項目確認(rèn)收入。

　　從管理層來講，更關(guān)注的事是：第一，公司核心利潤額的增長；第二，公司的ROE水平；第三個，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。

　　現(xiàn)場提問：上半年拿了盛世濱江對負(fù)債會有什么影響？恒大也說要進(jìn)軍一線城市，有沒有壓力？綠城現(xiàn)在多做大眾型的戶型，對綠城的轉(zhuǎn)型是不是認(rèn)同？下半年的毛利率會不會繼續(xù)下降？

　　孫宏斌：自從和綠城合作了以后，我們把所有產(chǎn)品都做了一次調(diào)整，比如說蘇州的桃花源，現(xiàn)在比御園的戶型更合理。原來御園的戶型是450平方米，我們調(diào)整到320平方米。香樟園戶型也做了調(diào)整，像蘇州的玉蘭花園等也做了調(diào)整，常州的項目做了調(diào)整，上海的項目做了調(diào)整，上海新拿的幾個項目定位也都做了調(diào)整。對綠城來說，因為過去綠城產(chǎn)品做得比較好，比較自信，現(xiàn)在可能更市場化一些，這和我們是結(jié)合得比較好的，我們也會支持。

　　至于恒大，一線城市是很大的，可以容納很多企業(yè)。我們在京津滬渝布局，上半年已經(jīng)做到了北京第二名，上海很快也會在前面，今年和明年的量都會很大。

　　其他人進(jìn)軍北京、上海會比較有壓力，因為我們在這里。我們在北京、上海已經(jīng)扎根很多年了，項目也比較多，像北京的西山壹號院在賣，有金茂府和金茂悅在賣，還有兩個與保利合作的項目，所以我們現(xiàn)在很從容。最近在亦莊買了兩塊地，包括在上海也有8個項目了。

　　盛世濱江項目對負(fù)債率壓力比較大，因為是我們并表的。融創(chuàng)在境外有4億美元的貸款，在境內(nèi)也有開發(fā)貸，這個對我們的壓力比較大。如果負(fù)債率要控制得比較好也非常不容易，因為這個項目的負(fù)債率都并到我們這里來了。

　　但是，我們的現(xiàn)金流是沒有問題的，負(fù)債率一定會控制在70%到95%的水平。原來我們從來沒有說過要控制到多少，這次要求控制在95%之下，是因為承諾的上限是95%。但要把負(fù)債率控制下來很容易，少拿一塊地就可以了，現(xiàn)在開始不拿地，到下半年負(fù)債率就很低，可能到零。

　　現(xiàn)場提問：下半年可售貨源是700多億，是否會調(diào)高全年銷售目標(biāo)？對于下半年的政策變化怎么看？今年上半年為什么會在華東大量補(bǔ)充土地？下半年并購方式會不會繼續(xù)？

　　汪孟德：今年銷售目標(biāo)是450億，肯定能夠超額完成，但是超額完成多少要看有沒有比現(xiàn)在更好的地塊，如果有就會銷售多一些，如果下半年土地市場沒有太多機(jī)會，可能就只是超一點點。

　　融創(chuàng)下半年的銷售會比較主動，能夠根據(jù)公司整體需求來安排銷售節(jié)奏。在現(xiàn)金流比較充裕的情況下提高目標(biāo)也是可以的?，F(xiàn)金流充裕了，要看有沒有合適的機(jī)會去用，還可以調(diào)整現(xiàn)在項目的銷售節(jié)奏，靈活調(diào)整價格。

　　孫宏斌：下半年的政策有兩點：第一，市場化趨勢非常明確；第二，差別化對待。

　　差別化指的是不同城市、不同產(chǎn)品會差別對待。像有的城市限購一定會取消，有的城市限購取消的可能性不太大。

　　在產(chǎn)品方面，比如說對保障房、限價房、低價商品房或者對高端房，這幾類房子一定會差別對待，包括在稅收上也會差別對待。政策一方面去行政化越來越明顯，另外會差別化對待，不同城市、不同產(chǎn)品差別對待，這是今年政策的主調(diào)。

　　另外，我們在華東上半年的力度比較大，不過不是傳統(tǒng)華東的概念，只有兩個城市，上海和杭州，這兩個城市的房地產(chǎn)市場都比較看好。

　　今年收購比較多，比拍地合適得多，像盛世濱江是收購的，杭州幾個項目是收購的，價格都挺合適?，F(xiàn)在杭州有五個項目，每個項目都有不同合作伙伴。

　　第一個項目是和綠城合作，第二個是和杭州城建合作，第三個是和世茂合作，第四個是和九龍倉、綠城合作，第五個是和吉利合作。為什么我們能夠成功？這里面有兩個原因。第一，因為上海有綠城品牌，綠城本身有影響力，產(chǎn)品做得比較好，它愿意和你合作。

　　第二，不管是誰我們都是愿意合作的，不管是民企、央企還是上市公司，都愿意和我們合作。這特別重要，讓你有很多的機(jī)會。

　　在北京、上海、杭州這樣的城市里面，項目規(guī)模比較大，地價比較貴，不合作的話，很多項目很難做。

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)拿地上限標(biāo)準(zhǔn)是什么？融創(chuàng)一直堅持區(qū)域聚焦的戰(zhàn)略，考慮用怎樣的速度擴(kuò)張？有什么因素制約嗎？

　　孫宏斌：首先，融創(chuàng)不布局那么多城市不是因為制約，因為地價都很貴，資源都有限，最大的公司一年也就是幾百億，沒必要在那么多城市發(fā)展。

　　現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略很占便宜，比較集中，在北京、上海不管誰來都扛不過我們，要么跟我合作，要么就在上限拿地，要不然拿不了地。

　　我們的戰(zhàn)略已經(jīng)有了很多優(yōu)勢，因為城市多了管理很困難，對土地機(jī)會判斷也很容易出問題。我們每年爭取進(jìn)半個或者一個城市，會比較謹(jǐn)慎。

　　進(jìn)入一個城市我們會比較小心，看好的城市拿到比較好的項目才會進(jìn)入。如果再好的城市，項目不對也不合適。我們現(xiàn)有的城市已經(jīng)有很大的空間，足夠我們做了。

　　我們每塊土地都有一個非常嚴(yán)格的上限，貴一分錢就不要了，這個上限每個公司都不一樣。我們會對市場進(jìn)行判斷，進(jìn)行測算，比如說30%毛利率是一個底線。

　　對市場的判斷，對房地產(chǎn)行業(yè)，我們不那么樂觀，一直是比較悲觀的。因為這個行業(yè)不太可能在中國一枝獨秀，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在下行的壓力巨大，不管通過什么方式穩(wěn)住一兩年，最終還是會下行的。房地產(chǎn)項目中，不同城市、不同項目、不同地段差別很大，有的城市會很好，有的城市會很差，同一個城市有的地段很好，有的地段很差，我們就要選好的項目。

　　我對北京的判斷一直沒有變，市場不理性，房價一定是上漲的，沒有任何下降的理由。但是關(guān)鍵上漲多快，因為土地漲了一倍，房價漲了20%，有可能就虧錢了，這是不理性的地方。房價在漲，但是地價漲得更快?，F(xiàn)在很多城市都是這樣，北京的風(fēng)險是地價在暴漲，房價漲得比較慢，或者房價漲得沒有像地價那么快的時候風(fēng)險就比較大，這是我對北京市場的判斷。

　　為什么我們會選擇這個時機(jī)在亦莊拿地？這主要是基于我們對北京市場的理解，在一個城市里面，有的房價會漲得比較快，有的地方房價會不漲，甚至?xí)担覀冋J(rèn)為亦莊在北京就是一個特別明顯的價值洼地。