“這是一個行業(yè)問題，其他同行也都存在毛利率下滑的情況，這是行業(yè)的趨勢。”

　　接任華潤置地董事會主席僅兩個月左右的吳向東，于8月23日帶領(lǐng)華潤置地華南區(qū)總裁唐勇、董事局副主席王宏琨及高級副總裁張大為、謝晉、池烽等，出席了華潤置地2013年中期業(yè)績發(fā)布會。

　　上半年，華潤置地業(yè)績表現(xiàn)不錯，但與同行業(yè)面臨的問題相同，即利潤率有所下跌。數(shù)據(jù)顯示，華潤置地中期毛利率為31.4%，較去年同期的47.6%跌16.2個百分點，較去年底則跌6.2個百分點；同時，上半年華潤置地凈利潤率也同比跌18.3個百分點至27.8%。

　　對此，華潤置地華南區(qū)總裁唐勇表示，除毛利率下跌是行業(yè)普遍現(xiàn)象外，上半年華潤置地的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年比發(fā)生了一些變化，也使華潤置地毛利率有所下跌，但從全年來看，毛利率會較上半年數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。

　　在外界關(guān)注的前海土地項目未來發(fā)展規(guī)劃上，華潤置地董事會主席吳向東透露，因項目重大，所以很可能會引進一個有實力的合作伙伴，將在適當(dāng)?shù)臅r候披露具體合作細節(jié)。

　　吳向東補充指，前海地塊的土地款從今年開始將在三年內(nèi)會支付完畢，今年大概十幾億，明年付30億，后年再付剩下的。另外，華潤置地前海項目的總投資大概是150億到160億，預(yù)計用時三年建成。

　　以下為華潤置地2013年中期業(yè)績會實錄：

　　現(xiàn)場提問：華潤置地上半年毛利率有下降的趨勢，預(yù)計下半年會上漲還是繼續(xù)下跌？

　　唐勇：毛利率下降的問題，去年在做預(yù)算的時候已經(jīng)察覺到了，公司也采取了一定的管理措施來分析和面對。

　　首先，這是一個行業(yè)問題，其他同行也都存在毛利率下滑的情況，這是行業(yè)的趨勢。

　　其次，從華潤置地本身來講，我們對毛利率下降做了認真的分析，可能會有幾種現(xiàn)象。第一，今年的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年比發(fā)生了一些變化，去年有幾個高毛利的項目結(jié)算。從今年結(jié)算的項目來看，毛利和去年基本持平，少了兩個明星項目；第二，今年上半年和下半年結(jié)算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，那時候市場并不是特別好，公司為了加速周轉(zhuǎn)，提升效率，有幾個項目結(jié)算的毛利偏低。公司已經(jīng)認識到這個問題，早在去年就開始做投資和業(yè)務(wù)上管理的提升，相信下半年的數(shù)據(jù)會有所好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場提問：上半年買了多少土地，下半年還有多少錢買地？

　　唐勇：截止到8月18號，我們差不多買了198億土地，從權(quán)益的角度來講是189億元。到現(xiàn)在為止未付地價是174億，其中大概49億需要今年付，其它的分別在2014年、2015年付清。

　　吳向東：土地是一個永久的話題，華潤置地現(xiàn)在土地儲備的量比較大，再加上母公司還有相當(dāng)可觀的土地儲備，理論上早晚都會注進來。所以，我們買地相對比較審慎，每天都在關(guān)注各個城市土地市場的情況。

　　現(xiàn)場提問：前海那塊地有沒有具體發(fā)展方案，會不會跟一些發(fā)展商合作？

　　吳向東：華潤置地通過競投拿到了深圳前海第三塊地，地塊總價比較高。因為這是重大項目，所以很可能會引進一個有實力的合作伙伴，將在適當(dāng)時候披露具體合作細節(jié)。

　　第二，華潤集團的總部在香港，深港兩地的合作非常緊密，所以華潤集團和華潤置地對深圳這個城市非常重視。

　　這次買這塊地有兩個重要的考慮，一是非常看好前海的未來；第二，進一步鞏固在深圳的領(lǐng)導(dǎo)者地位。

　　這個項目的規(guī)劃條件在出讓時已經(jīng)明確了，土地也是平整的，所以會以一個非?？斓乃俣冉ㄔO(shè)起來。我們甚至希望，它能夠成為前海率先建成的一個規(guī)模很大、品質(zhì)很高的商業(yè)綜合體，主要會以辦公樓為主。

　　現(xiàn)在已經(jīng)在前海注冊的公司接近2000家，但在前海地區(qū)一個小小的房子都沒有，我們想第一個建成項目，對此項目的未來表現(xiàn)和前景也非常有信心。

　　現(xiàn)場提問：前海這塊土地下半年開發(fā)資本支出是多少，會不會到香港發(fā)債和做進一步融資？

　　吳向東：華潤置地內(nèi)部有一條指引，對于這種重大的、長線投資的項目，一般希望引進一個有實力的合作伙伴。當(dāng)然，我們也要遵循基本原則，由華潤控股和操作，這是合作的條件。比如說在大連、杭州和香港新鴻基、新加坡GSC成立的合資公司，都遵循這個原則。所以，我們一定要找真正有實力的、志同道合的、能夠很好在一起做事的公司。

　　另外，土地款從今年開始用三年支付完畢，今年大概十幾億，明年付30億，后年再付剩下的。雖然這塊地比較大，但是完全在財務(wù)條件和框架約束之內(nèi)，沒有什么大的壓力，不會專門為這個項目特別進行發(fā)債。

　　現(xiàn)場提問：當(dāng)時是不是一定要拿到那塊地，所以用了比較高的價格？到年底前海還有8到10塊地投標(biāo)，會不會也使用這個策略？

　　吳向東：這個消息不一定很準(zhǔn)確，在今年年底之前政府不太可能推出這么多土地，因為前海不是很大，土地供應(yīng)量十分有限。另外，要把握供地的節(jié)奏，相信做不到年底推出另外的七八塊地。

　　第二，這塊地實際上是第一次出讓的三塊里面最好的，因為面積最大，與地鐵站無縫對接，自然景觀方面也是最好的。

　　因為前面已經(jīng)有兩塊地，那兩塊地權(quán)益樓面價也是22000元到23000元，我們后來拿到的這塊地實際上比前面兩塊地的成本還要低一些。如果算上引進合作伙伴之后，華潤置地的權(quán)益樓面價會更低一些，因為我們和合作伙伴之間會有一些合作的安排。

　　當(dāng)然，獲取這塊土地的方式比較特別，是投標(biāo)，這對我們來說是一個考驗。我們基于自己對這塊地的商業(yè)判斷，覺得大概值多少錢就出多少錢，畢竟沒有規(guī)定要出多少錢。

　　現(xiàn)場提問：前海重視深港的合作，會傾向和香港合作還是和內(nèi)地合作？

　　吳向東：我們是很開放的，像香港新鴻基做得非常好，和我們有很多的合作。隨著中國經(jīng)濟不斷成長，也出現(xiàn)了非常多優(yōu)秀的企業(yè)，所以我們的態(tài)度是開放的。作為房地產(chǎn)項目，最重要的是做好，這和深港合作沒有太大的聯(lián)系，華潤就是一個中國大陸和香港連起來的企業(yè)，我們既是香港公司，又是大陸公司。

　　現(xiàn)場提問：有投資者很關(guān)注，王總辭任是不是和宋總的事件有關(guān)系？

　　吳向東：這次華潤置地管理團隊的變化是非常正常的安排，而且是醞釀了很長時間的一個變化。華潤置地過去這么多年在深圳發(fā)展，回溯到1993年，真正發(fā)生人事重大變化是2005年。

　　2000年以來，華潤在上海、北京、成都、深圳等城市真正開始做房地產(chǎn)，奠定了很好的基礎(chǔ)，2005年重組，確定房地產(chǎn)作為華潤置地的主業(yè)，還確定了戰(zhàn)略和模式。

　　另外，華潤集團在資源這方面給了華潤置地很大的幫助，所以我們抓住2005年以后的成長期，非常進取，從土地儲備到團隊建設(shè)等方方面面進行發(fā)展，再加上我們這些人基本上沒有空降兵，都是在華潤工作二十年的，都是很老的員工。

　　我們切身感受、經(jīng)歷了華潤置地這十年來的變化，是直接參與者，我們認為華潤置地從戰(zhàn)略到策略都沒有變化的必要性。

　　現(xiàn)場提問：對于下半年中國樓市怎么看？七月份廣州、上海、北京房價增長幅度最快，調(diào)控會不會進一步收緊？

　　吳向東：房地產(chǎn)是這些年宏觀經(jīng)濟發(fā)展過程中最受媒體輿論和廣大老百姓關(guān)注的一個行業(yè)。2012年，幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司都創(chuàng)造了歷史最好的業(yè)績，今年上半年也有很多公司發(fā)布了中期業(yè)績，普遍同比增長，包括華潤置地。

　　別忘了去年的最好業(yè)績是在調(diào)控政策最嚴(yán)厲的情況下取得的，房地產(chǎn)行業(yè)真的是一個很大的行業(yè)，未來仍然還有比較長、比較大的發(fā)展空間和周期。

　　我們最關(guān)心的是這個行業(yè)能不能健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，特別贊成中央的這幾個詞：健康、穩(wěn)定、發(fā)展。

　　因為價格是由供求關(guān)系決定的，今年上半年70個城市中69個城市同比增長，這是一個大有可為的行業(yè)。