“如果經(jīng)濟不增長，或者增長速度慢，馬上就會覺得房價太貴。”

　　中國宏觀經(jīng)濟和世界宏觀經(jīng)濟狀況第一個表現(xiàn)形式就是GDP的下滑；第二是財政政策、貨幣政策，現(xiàn)在來看都已經(jīng)比較積極，或者說在刺激宏觀經(jīng)濟；第三是影子銀行，為什么會出現(xiàn)影子銀行？主要的原因是銀行家對過去這段時間的宏觀經(jīng)濟持比較積極和正面的態(tài)度，所以把很多業(yè)務(wù)放到了資產(chǎn)負(fù)債表的表外去了。影子銀行的存在也是一個非常正常的現(xiàn)象，但是接下來對這方面的監(jiān)管和對它的控制會加強。

　　房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)首先表現(xiàn)出來的是非常強勁，明顯是在上行。房地產(chǎn)的銷售都非常好，投資也很高，投資增幅是20%，新開工增幅也不低，是15%；成交增長比較快，在一二線城市里面房價上漲壓力比較大，三四線城市只是在中西部地區(qū)有一些壓力，其實在東部或者部分中部的三四線城市，或者地方的經(jīng)濟和人口都比較好的地方，表現(xiàn)也還不錯。

　　從世界宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，大的經(jīng)濟體在企穩(wěn)，或者是在恢復(fù)增長，現(xiàn)在美國的失業(yè)率下降，可以看到谷歌、Facebook都招了很多的新人，也可以看到他們的購物中心生意越來越好，另外國外地產(chǎn)商手上的錢也非常多，而且利率都很低，是在百分之二點幾到百分之三點幾不等。

　　從國外來看，宏觀經(jīng)濟是在企穩(wěn)或者恢復(fù)增長，在國內(nèi)，經(jīng)濟增長速度下滑，所以國家也出臺了一些維穩(wěn)的政策，這種情況下，對房地產(chǎn)的調(diào)控相對來說寬松了一些。

　　這樣一種宏觀經(jīng)濟形勢之下，中國住宅市場在未來一段時間有非常大的漲價壓力。短期的房價主要就是由現(xiàn)在的政策和供求關(guān)系所決定的，從供求關(guān)系上來看，有很多一線城市和二線城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5，這樣一種供需關(guān)系讓房價漲得非常快。另外，土地供應(yīng)不足，所以也經(jīng)常出現(xiàn)地王的現(xiàn)象。

　　中國在去年賣了大約1000萬套新房，還賣了好幾百萬套二手房，相當(dāng)于美國、歐洲、日本、東南亞所有的國家賣掉新房的總和。中國的城市化率現(xiàn)在還不高，只有52%，其實這是一個名義城市化率，真實的城市化率還不到52%，所以如果每年按照1個點的速度來推進城市化，中國今后若干年每年都要賣掉1000萬套新房，住宅市場仍然是非常大的。

　　這些都是利好消息，當(dāng)然一定會有利空因素存在?？纯幢本?、上海、深圳的房價，會覺得比美國紐約、舊金山、洛杉磯的房價更低嗎？這三個城市的房價跟美國這幾個城市是一樣的高。在北京想買一套經(jīng)濟型住宅，大致上要花五六十萬美金，洛杉磯買一套經(jīng)濟型的住宅，也只需要五六十萬美金，不過它是一個小別墅，我們是一個公寓；第二，今天北京甲級寫字樓的租金一個月是400塊錢左右，國貿(mào)三期達(dá)到了600塊錢。400塊錢的寫字樓租金相當(dāng)于哪里？相當(dāng)于曼哈頓的租金。再看看北京的人均GDP、人均可支配收入是紐約、洛杉磯的幾分之一？

　　不過是1/2或者1/3，所以中國的房價并不便宜。

　　中國要維持這么高的房價，經(jīng)濟一定要快速增長。經(jīng)濟增長了，投資人賺的錢就多，就不會覺得房價貴，如果經(jīng)濟不增長，或者增長速度慢，馬上就會覺得房價太貴，這都是讓人憂慮的。

　　在這種情況下，我們這些地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？第一，要生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。房地產(chǎn)政策調(diào)控，不知道什么時候會有什么樣的政策出臺，所以要去走一條比較保險的路。這個正確的產(chǎn)品，我認(rèn)為就是剛需和首改。剛需、首改產(chǎn)品沒有豪宅利潤率高，怎么樣在做剛需、首改的時候，使公司的利潤有一個好的表現(xiàn)？主要有兩個訣竅，第一是要干得快，第二是要會控制成本。

　　干得快，關(guān)鍵的做法是周轉(zhuǎn)率要高。過去我們拿到地到賣房子經(jīng)常需要16個月，或者是12個月。今天12個月、16個月都不行了，應(yīng)該要爭取10個月。這10個月是什么概念？全集團50個項目、200個項目全部平均下來10個月，就是說那些預(yù)售條件限制不是太嚴(yán)的地方拿地到賣房子是6個月的時間，那些預(yù)售條件非常嚴(yán)格的地方大致就是十二三個月，這樣平均下來就是10個月。要做到這種速度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率才能足夠高。怎么樣才能做得這么快？關(guān)鍵就是所生產(chǎn)的產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化。

　　第二，中國的經(jīng)濟今后會怎么樣發(fā)展？過去20年，中國經(jīng)濟發(fā)展基本上是由臺商和港商推動的。在20年前，我們看到美國的沃爾瑪里面，所有產(chǎn)品寫上了中國制造。但是今天變了，我們在美國市場看到，只有20%的產(chǎn)品還寫著中國制造，剩下80%都移到了南美、中歐、東南亞，好在我們看到在這些商品里面電動工具、潔具、瓷片仍然寫著中國制造。如果哪一天在美國市場看到所有的電動工具、廚具都不寫“中國制造”的時候，我們中國就出問題了。

　　我們還有時間做這樣的產(chǎn)業(yè)升級，但是產(chǎn)業(yè)升級是非常難的，我們的產(chǎn)品不在沃爾瑪和家得寶銷售，要在哪些地方銷售？在哪些店里面要看到我們的產(chǎn)品？如果我們的產(chǎn)業(yè)升級成功，中國就成為全球第一，我們的地產(chǎn)市場也是無限的好，比今天更好，但是如果沒有跨過這一步，地產(chǎn)公司就會越來越平淡。