“現(xiàn)在還有一些正在香港聯(lián)交所審核的房地產(chǎn)企業(yè)，大概有十來家準備在香港主板上市。”

　　從資本市場情況來看，今年境外資本市場非?；钴S，無論是A股市場還是香港的股票市場都表現(xiàn)得差強人意，歐洲盡管有歐債危機，但歐洲所有的股票指數(shù)今年都是上升的，瑞銀的股票上升了大概60%到70%，今年整個西方的股票市場表現(xiàn)強于亞太區(qū)市場。

　　今年從香港市場流出的資金比較多，市場對資金的吸引力有所下降，特別很多基金管理公司向歐美市場轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)公司在香港股市發(fā)行的情況整體都不是很理想。

　　債券市場從今年1月份到5月份都非常好，美國國債5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，這個資金成本是非常低的，今年最低的是3月份，萬科在香港市場發(fā)的8億美元債券，利率是1.25。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我們做的保利地產(chǎn)就是在1.35%的基礎上加了100個基點，這比3、4月的利率高了很多。

　　從地產(chǎn)角度來講，現(xiàn)在行業(yè)處于非常好的發(fā)展時期，無論是住宅還是辦公、零售物業(yè)，價格和量都出現(xiàn)上升的趨勢。香港上市的公司來講，市值最高點是2007年11月，最低點是2008年12月，現(xiàn)在還是處于一個中間狀態(tài)。

　　境內(nèi)A股上市的萬科、保利的表現(xiàn)都非常好，合同銷售情況也非常不錯，我們統(tǒng)計了將近20家房地產(chǎn)公司，上半年比去年同期增長在40%以上。例如金地做了差不多200億人民幣，萬科做了850億人民幣，完成全年目標都是非常有把握的。

　　接下來看房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，香港資本市場今年已經(jīng)完成了133億美元融資，超過了去年全年，其中債券融資占到絕大部分，有111億美元，股本融資、IPO都不多，比起債券融資顯得要弱很多。今年債券融資之所以比較好，一個是美國國債收益率創(chuàng)了歷史低點，二是境外投資人在今年初的時候，對中國經(jīng)濟發(fā)展有很好的期望，對于來自中國的債券認購熱情相當高漲。

　　一方面，境內(nèi)融資渠道受到各種各樣的控制，但主要以紅籌公司為主的地產(chǎn)公司在香港融資則是節(jié)節(jié)上升，今年有350億美元的境外融資，折合人民幣大約是2500多億元。為什么現(xiàn)在地產(chǎn)公司手中現(xiàn)金比較富裕？一方面是銷售回款比較好，另外一方面就是境外融資渠道比較通暢。

　　境外融資很大一部分都是用于境內(nèi)的還款，因為境外融資成本相對于國內(nèi)信托等融資節(jié)省很多。特別是人民幣呈升值狀態(tài)，從今年年初6.25%到現(xiàn)在差不多6.15%左右，做境外債券融資的企業(yè)都有匯兌收益。

　　當然，我們也注意到各方面在議論境內(nèi)資本市場特別是境內(nèi)監(jiān)管機構，有意在再融資方面通過一些管理手段，通過土地監(jiān)管機構、建筑物價機構之間的協(xié)動，可能會有一些新的考量、想法，所以境內(nèi)地產(chǎn)上市公司也頻頻發(fā)公告，進行各種類型的再融資安排。市場在停滯狀態(tài)下，其實地產(chǎn)公司還是有各種各樣的方法和渠道獲得發(fā)展所需要的資金。

　　香港上市的地產(chǎn)公司都發(fā)了一輪債券，主要是利用今年非常好的窗口機會，我感覺是未來3到5年很難見到的機會。從首發(fā)(IPO)來講，去年到今年有5個；從再融資角度來講，今年融資最大的是恒大地產(chǎn)，上海實業(yè)也做了5億美元的可轉(zhuǎn)債再融資，主要用于房地產(chǎn)。

　　但是應該看到，首發(fā)的活動還是比較平淡的，而且首發(fā)的價格也非常低，定價一般是在當年盈利預計的3倍到4倍，而且市場表現(xiàn)也不是十分好，像新城、旭輝、當代、金輪、五洲這幾個兩年來在香港上市的地產(chǎn)公司，除了旭輝在發(fā)行價之上，其它的是在發(fā)行價之下，所以投資者對地產(chǎn)公司新股發(fā)行比較淡漠，主要在發(fā)行過程中是通過關聯(lián)公司，公司自己費了很多力氣，找投資人方面也做了非常多的工作?，F(xiàn)在還有一些正在香港聯(lián)交所審核的房地產(chǎn)企業(yè)，大概有十來家準備在香港主板上市。

　　境內(nèi)公司也可以通過香港平臺進行各種海外融資，今年已經(jīng)有了十幾筆。另外，開元通過海外房地產(chǎn)信托基金的方式在境外融資，這也是境內(nèi)企業(yè)第一次以信托基金的方式在香港市場發(fā)行融資。