“我們的定位是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，只做房東，不做商品營(yíng)運(yùn)。”

　　提到任志強(qiáng)、馮侖、潘石屹等地產(chǎn)人士，外界都非常熟悉，但西安立豐企業(yè)發(fā)展投資(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)顏明卻少有人了解，雖然他是任志強(qiáng)等人多年的朋友。

　　作為中國(guó)房地產(chǎn)的先行者之一，顏明對(duì)于行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)也非常深厚。

　　西安立豐集團(tuán)是1992年市場(chǎng)開放以后第一批成立起來的房地產(chǎn)企業(yè)，在陜西地產(chǎn)界顏明是前輩，甚至可以說是優(yōu)秀的房地產(chǎn)的前輩。

　　顏明在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)笑稱：“這個(gè)優(yōu)秀的含義就是1992年成立的700多家房地產(chǎn)公司幾乎都死掉了，留下的沒有幾個(gè)，所以立豐歷史比較悠久。”

　　顏明與任志強(qiáng)、馮侖相識(shí)于90年代，一直關(guān)系甚好，后因工作原因，又與萬科王石、龍湖吳亞軍、建業(yè)胡葆森等多位地產(chǎn)元老級(jí)人物交厚。

　　雖然成立較早，但西安立豐的發(fā)展也頗具波折，既有成功的階段、也有“瞎折騰”階段，最終又經(jīng)過了思考調(diào)整階段。熟知立豐的人都知道，立豐主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)，而以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的思路，是立豐創(chuàng)立至今未改變過的。

　　“當(dāng)時(shí)想法很簡(jiǎn)單，臨著馬路邊就要做商業(yè)，而且緊挨著東大街，初生牛犢不怕虎，也是一種運(yùn)氣”。對(duì)于為什么要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，顏明表示，當(dāng)時(shí)并沒有考慮那么多，但因?yàn)閳?zhí)著，使得立豐的商業(yè)一直堅(jiān)持做到現(xiàn)在，且規(guī)模仍在擴(kuò)大之中。

　　如今，立豐在西安已有多個(gè)知名商業(yè)項(xiàng)目，包括西安國(guó)貿(mào)大廈、立豐國(guó)際等，而正是多年做商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，讓這位萬科西安商業(yè)地產(chǎn)顧問在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有著自己獨(dú)特的見解。

　　“什么叫商業(yè)地產(chǎn)？很多人可能不清楚，以為蓋一個(gè)商場(chǎng)就叫做商業(yè)地產(chǎn)，蓋個(gè)住宅就叫住宅地產(chǎn)，實(shí)際上不是這么一回事。商業(yè)地產(chǎn)是用盈利模式區(qū)分的，以租金收益作為投資回報(bào)的所有房地產(chǎn)業(yè)都屬于商業(yè)地產(chǎn)”。

　　同樣，出于對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的了解，使得立豐發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在每個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中得以充分利用。

　　“我們發(fā)展第二個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，就已對(duì)商家的需求有了較深刻的了解，更重要的是，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、零售市場(chǎng)已開始推動(dòng)發(fā)展。由于市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，原來的傳統(tǒng)商圈已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者的需求，需要建立新的商圈。”

　　但必須注明的是，立豐所做的商業(yè)地產(chǎn)主要是指經(jīng)營(yíng)商家，然后做好服務(wù)。據(jù)了解，立豐在七年前已經(jīng)成立了立豐商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理有限公司，這也是立豐今后做品牌輸出發(fā)展的重要基石。

　　顏明補(bǔ)充表示：“立豐肯定以后要往外走，只是先在最熟悉的市場(chǎng)去做。對(duì)外輸出管理咨詢是幫別人忙的同時(shí)，也是學(xué)習(xí)、總結(jié)、提升，為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。”

　　對(duì)于住宅業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的占比，顏明透露，未來立豐發(fā)展住宅業(yè)務(wù)會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流來算，但實(shí)際上立豐希望通過住宅的銷售，讓可銷售項(xiàng)目所產(chǎn)生的利潤(rùn)大于至少等于所投資的持有物業(yè)。

　　另就萬科、招商、中海等各大房企紛紛進(jìn)駐西安的情況，顏明認(rèn)為，主要原因除自身戰(zhàn)略布局的需要外，也是看好西安未來房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，顏明認(rèn)為，取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，加大廉租房和公租房，解決的是居住問題，不是產(chǎn)權(quán)問題。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)西安立豐集團(tuán)董事長(zhǎng)顏明先生的采訪實(shí)錄節(jié)選：

　　觀點(diǎn)新媒體：立豐的發(fā)展情況怎樣？

　　顏明：西安立豐集團(tuán)是1992年放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以后第一批成立的房地產(chǎn)企業(yè)，陜西地產(chǎn)界說我是前輩，甚至說我是優(yōu)秀的房地產(chǎn)前輩，這個(gè)優(yōu)秀的含義就是，1992年西安成立了700多家房地產(chǎn)公司，到現(xiàn)在幾乎都死掉了，留下的沒有幾個(gè)，所以立豐歷史比較悠久。

　　立豐的發(fā)展實(shí)際有三個(gè)階段，一是創(chuàng)業(yè)階段，成功運(yùn)作了三個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)是城市綜合體，第二、第三個(gè)都是住宅。在1997年的時(shí)候，我們排名是前三位，投資總額第二位，銷售總額第三位。立豐是醒得早、起得晚，吳亞軍1996年騎著摩托車找項(xiàng)目才成立的龍湖，一起來就是一匹黑馬，2012年就上市了。

　　第二階段叫瞎折騰階段，以為自己牛了，啥事都能干。雖然經(jīng)過了很多艱難，但都走過來了，這是一個(gè)亂投資的過程。

　　第三個(gè)階段叫思考調(diào)整階段，我印象最深的就是美林證券副總裁問我們的利潤(rùn)來源，我記得馮侖說，98%的利潤(rùn)是靠房地產(chǎn)銷售，2%是靠商業(yè)出租。

　　觀點(diǎn)新媒體：立豐為什么全做商業(yè)，而不是住宅？

　　顏明：當(dāng)時(shí)想法很簡(jiǎn)單，臨著馬路邊就要做商業(yè)，而且緊挨著東大街，初生牛犢不怕虎，也是一種運(yùn)氣，結(jié)果跟百盛的合資非常成功，所以從那以后美林證券的觀點(diǎn)就是，房地產(chǎn)公司應(yīng)該60%到70%的利潤(rùn)來源于租賃收益，30%到40%是房地產(chǎn)銷售。也正是從那以后我們就在深思，由于瞎折騰的兩三年損失了很多錢，幸運(yùn)的是立豐馬上就冷靜下來，開始從零做起，開始思考轉(zhuǎn)型。為什么轉(zhuǎn)型？就是因?yàn)槲覀兒桶偈⒑腺Y，我感覺到商業(yè)盈利是一個(gè)穩(wěn)定的、持續(xù)的業(yè)態(tài)。

　　我們1992年做房地產(chǎn)，1994年經(jīng)歷第一次宏觀調(diào)控，限制樓堂館所的建設(shè)對(duì)我們打擊很大，商業(yè)這一塊國(guó)家一直是鼓勵(lì)的，所以調(diào)整思路進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。2003年開始做商業(yè)地產(chǎn)，并建立了立豐國(guó)際，2007年底開業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有6年了。

　　調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)為發(fā)展戰(zhàn)略后，公司才走向比較穩(wěn)定的階段，當(dāng)中又遇到了房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期，但我們把錢都投到了商業(yè)地產(chǎn)，最初搞商業(yè)地產(chǎn)就是招商先行，量體裁衣，只租不售，科學(xué)管理，投資了五六個(gè)億，錢不能往回收，沒錢搞住宅地產(chǎn)。

　　從那個(gè)時(shí)候，立豐就建立了打造消費(fèi)快樂空間的戰(zhàn)略模式，慶幸的是第一個(gè)項(xiàng)目做成了，而這個(gè)絕對(duì)不是以前就預(yù)測(cè)一定能成的。

　　我們做的第一個(gè)項(xiàng)目叫西安國(guó)貿(mào)大廈，第二個(gè)叫立豐國(guó)際。第二個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，立豐已經(jīng)與百盛共同經(jīng)營(yíng)了四五年的百貨零售業(yè)，對(duì)商業(yè)有了深刻的理解，更重要的是，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)西安的零售市場(chǎng)已經(jīng)起來了，而且非常好，由于市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，原來的傳統(tǒng)商圈已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者需求，需要建立新的商圈，所以我們就離城市幾公里的位置開發(fā)立豐國(guó)際，當(dāng)時(shí)建的時(shí)候西安市所有房地產(chǎn)界沒有一個(gè)人說立豐是正確的，全說立豐找死，但我們卻發(fā)展到了現(xiàn)在，而且是西安最好的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，每天人流量四萬多，到周末是五萬多。

　　觀點(diǎn)新媒體：立豐商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式有沒有具體的規(guī)劃？

　　顏明：什么叫商業(yè)地產(chǎn)？很多人可能不清楚，以為蓋一個(gè)商場(chǎng)就叫做商業(yè)地產(chǎn)，蓋個(gè)住宅就叫住宅地產(chǎn)，實(shí)際上不是這么一回事。我理解的商業(yè)地產(chǎn)是用盈利模式區(qū)分的，以租金收益作為投資回報(bào)的所有房地產(chǎn)業(yè)都屬于商業(yè)地產(chǎn)，比如蓋一棟公寓出租，這也叫商業(yè)地產(chǎn)，蓋一個(gè)商場(chǎng)賣了，那也不叫商業(yè)地產(chǎn)，還是做房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　但商業(yè)地產(chǎn)又分了很多種，比如酒店、寫字樓、工業(yè)以及社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)下面還有會(huì)所、街區(qū)商業(yè)等。我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)范疇里只做ShoppingMall，我們的定位是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，不是商業(yè)營(yíng)運(yùn)商，所以2008年就把百盛的股權(quán)賣給了馬來西亞開發(fā)商，我只做房東，不做商品營(yíng)運(yùn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今后發(fā)展商業(yè)的目標(biāo)是什么？

　　顏明：我們已經(jīng)成功運(yùn)作了六年，收益非常好，給外地像安徽、河南、西安很多地區(qū)在做輸出管理、顧問咨詢，包括定位、設(shè)計(jì)、工程到招商政策的制定，營(yíng)運(yùn)及商業(yè)公司建立以后的制度建設(shè)、流程建設(shè)，營(yíng)運(yùn)起來以后的能源管理、精細(xì)化管理等。

　　觀點(diǎn)新媒體：能理解為立豐今后會(huì)往品牌輸出方向發(fā)展嗎？

　　顏明：對(duì)，這是我們未來一個(gè)很重要的發(fā)展方向。現(xiàn)在叫輸出管理也罷，叫顧問公司也罷，實(shí)際上在國(guó)外有這么一種公司叫能源管理，但與我們現(xiàn)在的管理不一樣?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在什么問題？開發(fā)商招商招不來，而百盛、王府井、麥德龍這些發(fā)展部經(jīng)理，每年找開店的地方找不到，這就是定位的錯(cuò)誤。立豐專門成立了一個(gè)立豐商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理有限公司，就專門做這一塊。

　　在商業(yè)里有借勢(shì)和造勢(shì)的概念，在繁華的商圈里就是借勢(shì)，物業(yè)不能蓋得太大。大與小都與道路交通有關(guān)系，與周邊環(huán)境的業(yè)態(tài)布局飽和程度有關(guān)系，在繁華區(qū)域里，道路擁擠的地方，商業(yè)密度比較大的地方，不宜蓋大的。

　　如果不能借勢(shì)，那只能造勢(shì)，一個(gè)從來沒有商業(yè)氛圍，但周邊人口是城市擴(kuò)容需要的，所以就需要造勢(shì)，造勢(shì)就不能少于10萬平米，因?yàn)橐獱I(yíng)造一個(gè)城市中心的購(gòu)物場(chǎng)所。

　　現(xiàn)在所有開發(fā)商在決策商業(yè)地產(chǎn)定位時(shí)往往是拍腦袋出來的，而不是科學(xué)決策。