“如果雅寶項目運作成功，今后將在異地復(fù)制。”

　　作為星河集團在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最新嘗試，總投資高達150億元的深圳星河雅寶項目無疑值得市場關(guān)注。

　　據(jù)相關(guān)媒體報道，這個超級綜合體項目將于今年底面市，操盤者是星河集團副總裁黃德安，不過接近星河集團的相關(guān)人士透露，雅寶項目確實原定于今年入市，但因為產(chǎn)權(quán)問題還待進一步明確，項目要推遲到明年入市。

　　該項目前身是深圳龍崗區(qū)雅寶工業(yè)城，2007年1月，深圳鵬基集團以5.5億購得雅寶工業(yè)城，但在2007年下半年，鵬基因業(yè)務(wù)調(diào)整將雅寶工業(yè)城轉(zhuǎn)讓給了星河集團。此后，該項目規(guī)劃為“星河雅寶創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”，定位為“中小企業(yè)總部基地”，并成為深圳市城市改造重點項目之一。

　　按照星河集團的計劃，雅寶項目一期產(chǎn)品將于今年入市，但由于涉及工業(yè)用地的土地性質(zhì)，在出售時產(chǎn)權(quán)確認方面還需與政府進一步協(xié)商，因而會推遲入市。

　　一位曾為該項目作前期策劃的人士向觀點新媒體透露，深圳這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造項目很多，比較成功的是深圳控股改造的泰然大廈，但星河雅寶在定位方面并不具備明顯優(yōu)勢，且星河集團是首次涉入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，市場認可度不是很強，所以在前期銷售推廣面臨一定難題。

　　雖然雅寶項目具體入市時間還存在一定疑問，但對于該項目，星河集團自身卻極為重視。星河副總裁黃德安早前在接受采訪時就坦言，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是星河集團又一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，如果雅寶項目運作成功，今后將在異地復(fù)制。

　　據(jù)星河集團官網(wǎng)描述：星河雅寶項目可售面積51萬平方米，預(yù)計可實現(xiàn)銷售額約130億元；可租面積33萬平方米，可保證每年獲得穩(wěn)定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項目20%的產(chǎn)權(quán)置換將帶來約50億元的股權(quán)收入。

　　從以上描述可知，星河集團對雅寶項目物業(yè)出售和出租部分是何許樂觀，但在項目入市之前，這一切更多的只是良好期望而已。

　　在運營管理模式上，星河雅寶還將采取比較少見的以“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”形式，星河將選擇有上市意愿及上市潛力的企業(yè)，作為這種模式的主要合作方，通過現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)、或現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)的方式來換取一些優(yōu)秀企業(yè)的股權(quán)。

　　然而，星河的這種運營模式在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來難以成行。首先，星河想要引進的這類企業(yè)已有大量風(fēng)投和PE在跟進，相比星河提供物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式，資金對這類企業(yè)的吸引力更大。另外，在產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)過程中，需要涉及對企業(yè)估值，而這方面存在很大風(fēng)險；同時，星河也存在對自身物業(yè)的估值問題，要以周邊和市場同類物業(yè)作參考，但從星河雅寶所處的區(qū)域和開發(fā)進度，能否合理估值也是一大疑問。

　　與此同時，產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的運營模式對星河集團本身資金能力也存在極高要求，即使星河雅寶只有20%的物業(yè)以這種形式推出，但在兩三年之內(nèi)，這部分物業(yè)占壓的資金量也不少。

　　“這種運營模式，其實是星河在做自己不擅長的事情，也是拿自己的錢去投資有潛力的公司，如果成功確實可以實現(xiàn)收益，但風(fēng)險會超出想象。”

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士還指出，作為星河集團首次嘗試的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，星河雅寶無論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)分割一定會遇到跟政策相悖的問題，而如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，也是其面臨的一大難題。