在城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)怎樣找到新的成長曲線？

　　大家非常期待城鎮(zhèn)化，也很關(guān)注下半年的三中全會，另外就是城鎮(zhèn)化的具體推進方式。

　　如果就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化顯得比較單薄，實際上城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展的不同階段、不同時期的主導產(chǎn)業(yè)以及勞動力的主要分布是直接相關(guān)的。

　　可能在早期的工業(yè)城市，往往是一些機械制造業(yè)，而且是在自由競爭的發(fā)展階段。而發(fā)展到比較成熟的時期，到了郊區(qū)化、高速公路和城市群的時候，產(chǎn)業(yè)往往是汽車、服務(wù)業(yè)發(fā)展的時期。所以我們討論城鎮(zhèn)化，很難脫離特定的發(fā)展階段，脫離特定的發(fā)展水平，必須要結(jié)合實體經(jīng)濟來討論。

　　未來推進城鎮(zhèn)化的主線是人的城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的載體是城市群，但城市群的范圍多大？實際上基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平不同的時候，城市群范圍是不一樣的。現(xiàn)在通常所說的城市群概念，大概就是開車一個多小時的范圍，如果延伸到高鐵、動車時代，可能變成300公里的范圍。不能僅僅只是就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，必須要有產(chǎn)業(yè)的支持，而且受特定的經(jīng)濟發(fā)展階段影響和制約。

　　在城鎮(zhèn)化大的線索里面，有幾個方面值得關(guān)注。從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要就表現(xiàn)為勞動力在不同行業(yè)的重新配置，發(fā)展階段不一樣，勞動力的配置不一樣，對房地產(chǎn)的需求就會不一樣。所以在發(fā)展到不同階段的時候，要根據(jù)不同的發(fā)展階段來把握不同的勞動力人口需求。

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展的推進，實際上是勞動力從農(nóng)業(yè)不斷流出，占比在減少，制造業(yè)初期有一個上升，到達工業(yè)化峰值之后逐步回落，而非貿(mào)易服務(wù)業(yè)和貿(mào)易服務(wù)業(yè)則是一個平衡的上升態(tài)勢。所以在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)的需求不一樣，大家所需要開發(fā)的主要產(chǎn)品就不一樣，主要是服務(wù)業(yè)為主導的經(jīng)濟體和主要是制造業(yè)為主導的經(jīng)濟體的房地產(chǎn)需求差異是非常大的。

　　中國經(jīng)濟有一個很重要的特點，就是區(qū)域差異非常大，一線城市服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)比較大，但是在中西部地區(qū)還是制造業(yè)占主導的經(jīng)濟格局。所以在不同的地區(qū)房地產(chǎn)需求格局和主要價值鏈會有很大差異，背后一個重要的推動力就是勞動力在不同行業(yè)之間的配置。

　　以美國農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)這三個產(chǎn)業(yè)中的勞動力占比和GDP的占比來看，服務(wù)業(yè)勞動力吸收占79%，貢獻的GDP占77%，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)、房地產(chǎn)價值鏈的多元化，是適應這樣一個格局的。

　　從總體趨勢來看，美國勞動力在三大產(chǎn)業(yè)中的配置，就是資本和融資的大量投入，農(nóng)業(yè)的效率提高釋放了大量農(nóng)民勞動力，這成為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的一個非常重要基礎(chǔ)。

　　中國改革開放以來，包括下一步城鎮(zhèn)化推進也要把這個需求落腳到勞動力上，就好象說過去30年改革開放表現(xiàn)為工業(yè)化的成功推進，城鎮(zhèn)化的成功推進。但是從不同城市表現(xiàn)來看，從吸收農(nóng)業(yè)人口的能力來看，其實主要集聚在少數(shù)城市，比如說前100個城市吸收的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力，可能占到百分之七八十或者更高的水平，接下來這種分化會更明顯。

　　在選擇不同城市，選擇不同城市主打的產(chǎn)品，可能要考慮最關(guān)鍵因素就是勞動力的配置。比如深圳，從去年開始中低端制造業(yè)向中西部的遷移，深圳的勞動力在凈減少，這對整個城市的房地產(chǎn)需求格局會出現(xiàn)非常重大的一個影響。

　　我們看到，中國未來的發(fā)展趨勢是人口會繼續(xù)從第一個支柱農(nóng)業(yè)流向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。從不同城市的分布來看，一二三線城市的產(chǎn)業(yè)占比差異也非常大。換個角度來說，可能在二三線城市還有工業(yè)化、城市化推進的任務(wù)，而一線城市主要就是圍繞服務(wù)業(yè)的提升，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、轉(zhuǎn)型。

　　考察城鎮(zhèn)化，除了人口之外值得關(guān)注的要素就是時間，馬克思在《資本論》里有一句話說：“一切的技術(shù)進步革新最終表現(xiàn)為對時間的節(jié)省”。時間的節(jié)省和收入的提高，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會帶來很多服務(wù)和休閑的需求。1850年到1956年，全球勞動力平均工作時間在持續(xù)減少，尤其是發(fā)達國家減少的幅度是非?？斓?，相對應的就帶來了大量服務(wù)和休閑的需求。

　　城市規(guī)模擴大，城市產(chǎn)業(yè)升級，再加上休閑時間增加，是發(fā)達國家服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個重要推動力，所以我們看到，去年以來很多文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常好，今年以來創(chuàng)業(yè)板股票漲得比較多的，好多就是文化產(chǎn)業(yè)，背后也跟產(chǎn)業(yè)的變動和休閑的需求增加有直接關(guān)系。

　　第三個值得關(guān)注的線索就是空間線索，不同的產(chǎn)業(yè)選擇在什么地方，背后是產(chǎn)業(yè)的集聚，產(chǎn)業(yè)集聚在一起有助于信息的交流和創(chuàng)新技術(shù)的擴散，降低產(chǎn)業(yè)運行的成本。但是過度的集聚又會推高生活成本、土地成本，所以在這兩種力量的平衡推動下，不同產(chǎn)業(yè)在城市的不同地方、不同區(qū)域進行遷移。

　　這個遷移背后，也是我們需要關(guān)注的一個重要線索。比如說，美國80%高科技制造業(yè)集中在100個最大的城市，背后其實就是工業(yè)地產(chǎn)、物流、住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求在不同地方的重新分布。比如說一些低端的、中低端的技術(shù)產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)遷移，一些服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)逐步向城市中心遷移，這些也是城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)影響的第三個線索。

　　在城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)怎樣找到新的成長曲線？無論怎么判斷房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得分歧都不大。第一就是整個房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量上供不應求的階段已經(jīng)過去，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡問題，其中一個很重要的衡量指標就是家庭套數(shù)比。

　　比如說一線城市供不應求和三四線城市庫存積壓較大并存，再加上城鎮(zhèn)化的推進，怎么找一些新的增長點？這就使我們有必要考察一下房地產(chǎn)行業(yè)是哪個環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值，在整個產(chǎn)業(yè)鏈、業(yè)務(wù)鏈里面，是哪些領(lǐng)域在哪些階段創(chuàng)造價值。如果再將之放到城鎮(zhèn)化的不同階段、產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段對照的話，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式里，能拿到好的項目、好的地塊，把成本控制好，其它的銷售、物業(yè)管理就變得不重要，這是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈價值鏈的分布。

　　未來隨著供不應求的總量問題逐漸過去，房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈也出現(xiàn)變化，前期的產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計，后期的物業(yè)管理、金融運作等方面變得更為重要，所以會打破原有的行業(yè)空間和行業(yè)極限，也就是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟調(diào)整期，從一個重資產(chǎn)公司慢慢變成一個輕資產(chǎn)公司。

　　未來人均收入突破8000美元之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場占據(jù)主導地位轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)的百花齊放，包括制造、運營、服務(wù)，包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融?？紤]到未來中國從工業(yè)、重工業(yè)這樣一個時代向服務(wù)業(yè)時代轉(zhuǎn)型的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)也在向服務(wù)價值鏈條重塑。

　　今年上半年，第三產(chǎn)業(yè)超過第二產(chǎn)業(yè)，成為中國經(jīng)濟GDP貢獻里排在第一位的產(chǎn)業(yè)，所以我們可以看到，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重在穩(wěn)步上升。

　　下一步大家都知道，城鎮(zhèn)化規(guī)劃盡管沒有最終正式發(fā)布，但是一些主要的政策線索，大家應該很清晰，比如說以人為核心的城鎮(zhèn)化。其中最重要的，一是農(nóng)民的城市化，二是農(nóng)民減少向大城市遷移。農(nóng)民遷向什么產(chǎn)業(yè)，遷向什么地區(qū)，會直接影響未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的格局。

　　在這個背景下，考察房地產(chǎn)行業(yè)的未來機會，最重要的就是要尋找人往哪里去。從美國的歷史進程來看，人口流動的方向主要是大都市，在美國城鎮(zhèn)化的不同階段，從早期歐洲逐步移民到城鎮(zhèn)化開始醞釀，從1830-1920年城鎮(zhèn)化加速，從1920年到現(xiàn)在變成郊區(qū)化，但是總體上美國一半以上的人口居住在百萬以上的大都市區(qū)，366個大都市區(qū)生活了大部分的國民，是一個典型的大都市化格局。

　　大都市化這個時期很重要的一點，就是郊區(qū)人口的增長速度可能比中心城區(qū)的增長速度要快，大都市區(qū)里郊區(qū)化成為很重要的新增長點。從美國經(jīng)驗來看，人口在美國大都市區(qū)、中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構(gòu)，催生了美國房地產(chǎn)市場50年代之后的第二輪繁榮浪潮。

　　所以說，城鎮(zhèn)化對我們有沒有影響，表面看似乎不直接，但是結(jié)合到城鎮(zhèn)化發(fā)展的特定階段，結(jié)合到不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段來看，實際上影響還是非常直接的。