縱觀今年十一市場，新貨多搶閘入市或者蓄客為主，集中十一推售的樓盤不多，且以外圍區(qū)域占主導(dǎo)。

　　今年年初，在政府換屆之際，全新調(diào)控政策"國五條"祭出，但因多"舊話重談"，且最嚴(yán)措施"二手房個(gè)稅按差額計(jì)征20%"并未真正落實(shí)，政策效應(yīng)并未顯現(xiàn)，反而是新建商品住宅價(jià)格的控制目標(biāo)，倒逼廣州政府出臺(tái)"限價(jià)、限售、限簽"等行政干預(yù)措施，干擾市場正常運(yùn)行。另，優(yōu)質(zhì)土地的頻繁推出則導(dǎo)致地王頻生，加重房價(jià)上漲預(yù)期，并推動(dòng)廣州房價(jià)不斷創(chuàng)歷史新高，而下半年剛需盤的集中入市且屢現(xiàn)"日光"，更是加重了不少買家恐慌的心理，并推動(dòng)其提前入市，市場呈現(xiàn)"過熱"跡象。與此同時(shí)，市場隱含的風(fēng)險(xiǎn)以及外在的限制因素也在持續(xù)的累積與發(fā)酵，包括銀行信貸收緊、購房成本提高制約買家入市、發(fā)展商回籠資金受限等。作為重要銷售節(jié)點(diǎn)的十一黃金周，能否繼續(xù)旺丁旺財(cái)，則成為判斷隱含風(fēng)險(xiǎn)是否開始制約市場的重要依據(jù)。

　　縱觀今年十一市場，新貨多搶閘入市或者蓄客為主，集中十一推售的樓盤不多，且以外圍區(qū)域占主導(dǎo)。開盤加推及蓄客登記項(xiàng)目多人氣較旺，余貨銷售及尾貨消化項(xiàng)目則略顯冷清。多數(shù)樓盤售價(jià)高位企穩(wěn)，僅有少部分樓盤繼續(xù)提價(jià)，推特價(jià)單位、額外折扣及大禮包等優(yōu)惠活動(dòng)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)較中秋期間有所增多，但折扣優(yōu)惠力度普遍不大。新貨成交因價(jià)格高企制約已有所放緩，僅個(gè)別外圍高質(zhì)素品牌大盤仍舊引爆市場?？傮w而言，十一黃金周人氣尚可，但成交略顯不足。

　　一、供應(yīng)：新貨多搶閘開售，國慶集中推售不多

　　近兩年，或因高速免費(fèi)通行緣故，不少購房者選擇十一假期遠(yuǎn)行，因而發(fā)展商將十一黃金周視為傳統(tǒng)推售節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)象已明顯弱化，不少樓盤選擇8月和9月放量供應(yīng)，提前消化目標(biāo)客戶，而將十一期間作為下一批新貨的蓄客黃金周。此外，今年選擇十一前的周六假日以及前一天搶閘的項(xiàng)目尤其多，據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，共有11個(gè)樓盤搶推，相比去年多了5個(gè)樓盤，包括富力天禧、深業(yè)江悅灣、合生紫龍府、萬科東薈城、翡翠綠洲、新世界花園、錦繡天倫花園等。

　　而真正于十一期間推售的項(xiàng)目，據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，僅有15個(gè)盤，相比去年少了10個(gè)，但在新貨供應(yīng)量方面則與去年相當(dāng)，其中有6個(gè)樓盤推貨量超200套，包括合生國際廣場、祈福名都、金沙誠筑、祈福萬景峰、雅居樂錦城和金澤惠百氏，而雅居樂錦城繼8月中旬推出四期"花漾集"約1000套新貨后，十一期間再度循眾加推五期"華冠集"1000來套單位。從新貨供應(yīng)戶型來看，以75-100㎡的中小戶型占絕對主導(dǎo)。

　　另，據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，利用國慶期間蓄客的項(xiàng)目與去年旗鼓相當(dāng)，共有26個(gè)項(xiàng)目在國慶期間接受登記及開放板房，且多預(yù)計(jì)在10月中下旬開售，其中中心六區(qū)在接下來預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目推新，萬科的兩個(gè)高端盤萬科峯境和萬科峯匯將登場，另外大坦沙的全新項(xiàng)目花語水岸也備受矚目。而外圍區(qū)域中全新盤萬科金色夢想、南沙富力唐寧和敏捷綠湖國際主打中小戶型，直指剛需，預(yù)計(jì)將再度引爆區(qū)域市場。

　　二、人氣：樓盤人氣分化明顯，新貨登記項(xiàng)目關(guān)注度高

　　從十一市場人氣來看，中心區(qū)因新貨登記項(xiàng)目較多，再加上舉辦活動(dòng)相對積極，人氣增加不少，其中保利西海岸除了加推新貨外，還在項(xiàng)目內(nèi)舉辦大型的馬戲表演跟卡通人氣大巡游，吸引了不少買家和業(yè)主前往，萬科峯境則是新品亮相，作為萬科進(jìn)駐白云新城的首個(gè)項(xiàng)目，且主打中小戶型豪宅，再加上現(xiàn)場有WOHA作品展、豎琴演奏、模特花藝服裝展示、FloredeParis法式花藝體驗(yàn)區(qū)，及Cheris特供西點(diǎn)、咖啡及花果茶等供應(yīng)，自然備受市場關(guān)注，而高價(jià)尾貨消化的樓盤則稍顯冷清。

　　外圍區(qū)域則普遍較為熱鬧，特別是南沙和增城，其中南沙因旅游節(jié)及申請自貿(mào)區(qū)的刺激，吸引了不少市中心的家庭客戶前往旅游兼看房，而增城則延續(xù)以往的高關(guān)注度，再加上多盤舉辦較為大型的國慶特色活動(dòng)，聚集不少人氣，例如碧桂園鳳凰城舉辦航模展、翡翠綠洲則是攝影采風(fēng)暖場活動(dòng)和時(shí)尚彩妝學(xué)堂活動(dòng)、金地公園上城和合景譽(yù)山國際則大搞美食節(jié)、保利東江首府更是繼不久前舉辦大型"保利國防兵器展"后再推出全新"保利大世界士兵突圍"大型活動(dòng)，吸睛不少。但個(gè)別尾貨不多、且暫無新貨上市的樓盤則明顯淡靜不少，包括蓮山首府、華標(biāo)荔苑、東凌廣場、金澤豪庭、東方名都等

　　三、價(jià)格：價(jià)格多高位企穩(wěn)，折扣優(yōu)惠幅度不大

　　今年以來，雖然房價(jià)持續(xù)攀高，但看漲預(yù)期的不斷加重使得不少買家入市積極，發(fā)展商在完成銷售業(yè)績方面多表現(xiàn)理想，因而降價(jià)動(dòng)力普遍不足，折扣優(yōu)惠小打小鬧。而進(jìn)入十一黃金周，無論是新貨還是余貨價(jià)格普遍高位企穩(wěn)，僅有部分新貨因是全新項(xiàng)目開售或者是隔一段時(shí)間加推，價(jià)格現(xiàn)補(bǔ)漲現(xiàn)象，與周邊樓盤售價(jià)看齊。其中作為駿景花園全新一期的合生國際廣場，主打Loft商務(wù)公寓，因是國際金融城首個(gè)啟動(dòng)的超大型城市綜合體，投資前景廣闊，備受投資者的關(guān)注，因在開盤前認(rèn)籌情況良好，發(fā)展商在開售當(dāng)天選擇抬高價(jià)格發(fā)售，高達(dá)34000-42000元/㎡，比之前吹風(fēng)價(jià)折后31000-36500元/㎡帶豪華裝修高了幾千元每平的單價(jià)，這是十一期間少有的開盤價(jià)格遠(yuǎn)高于報(bào)價(jià)的特例。

　　而在折扣優(yōu)惠方面，相比中秋期間，在國慶期間推出特價(jià)單位、額外節(jié)日折扣及大禮包等優(yōu)惠活動(dòng)的樓盤有所增多。雖大部分依然只是作為噱頭以促進(jìn)黃金周期間的銷售為目的，但也有少部分樓盤做出實(shí)質(zhì)性的讓利優(yōu)惠，只是優(yōu)惠幅度較小，且多是將尾貨打包成特價(jià)單位，單價(jià)相比普通在售單位便宜500-1000元/㎡，包括天健上城、保利花城、保利高爾夫郡、中海譽(yù)城等；另外，也有樓盤因滯銷價(jià)格有所下調(diào)，即豐泰城市公館，其于8月正式開盤，9月中旬加推，但因銷售不甚理想，國慶期間推出一批特價(jià)單位，價(jià)格為9300元/㎡帶裝修，相比普遍在售單位價(jià)格11000元/㎡低了兩千元每平的單價(jià)。

　　四、成交：潛力剛需盤認(rèn)可度高，但總體成交放緩

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，十一期間成交超過兩百套的樓盤有五個(gè)項(xiàng)目，包括合生國際廣場、金沙誠筑、祈福萬景峰、雅居樂錦城和金澤惠百氏，其中雅居樂錦城再度引爆市場，開盤當(dāng)天即成交800來套，成為了國慶期間最受關(guān)注的亮點(diǎn)大盤。從成交類型來看，暢銷項(xiàng)目依然是以外圍區(qū)域以及中心區(qū)邊緣片區(qū)具有發(fā)展?jié)摿Φ臉潜P為主，其中住宅項(xiàng)目以中小戶型為主力供應(yīng)、且相比周邊具有一定價(jià)格優(yōu)勢的剛需盤為主；而個(gè)別投資性物業(yè)因片區(qū)發(fā)展前景好，也備受市場歡迎，例如合生國際廣場，雖開盤售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊市場，但因周邊發(fā)展已較為成熟，再加上未來國際金融城的發(fā)展?jié)摿χ?，使得不少投資者對其未來的價(jià)格漲幅仍有較為樂觀的預(yù)期。

　　從十一期間新貨開售的去化率來看，若將臨近國慶加推的項(xiàng)目也納入計(jì)算的話，新貨國慶期前后開盤當(dāng)天成交超八成，即祈福萬景峰、雅居樂錦城、金澤惠百氏和合景譽(yù)山國際。普遍新貨成交均在五六成，甚至個(gè)別項(xiàng)目僅有兩三成。這與中秋及中秋之前的8、9月市場相比，則遜色不少，其中之前曾"日光"或者每次加推均旺銷的項(xiàng)目現(xiàn)成交放緩的跡象，包括深業(yè)江悅灣、萬科東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等，消化率僅有四五成，且前三者的新貨數(shù)量更是不多，也無法加推當(dāng)天售罄?？梢姡S著價(jià)格的持續(xù)攀高，購房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性，另外，周邊樓盤較多選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售，也在一定程度上分散了買家的注意力。

　　目前來看，雖然熱點(diǎn)區(qū)域人氣仍維持，且不乏亮點(diǎn)項(xiàng)目，但因價(jià)格高企、銀行停貸、雙合同提高首付門檻等多因素集中制約，總體市場成交已有所放緩，環(huán)比有所下降。

　　五、后市：長期看漲趨勢不變，但高價(jià)消化期拉長

　　基于此，經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，受地王頻出的市場暗示及房價(jià)在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響，買家對房價(jià)看漲的預(yù)期暫難改變，只要產(chǎn)品合適、價(jià)格在承受力范圍內(nèi)，買家仍將選擇入市，特別是接下來持續(xù)到12月底，不少發(fā)展商肩負(fù)完成年度銷售目標(biāo)，因而新貨也將持續(xù)推出市場，選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家，個(gè)別優(yōu)質(zhì)的低價(jià)剛需大盤仍有望"日光"。

　　而從第四季度開始，銀行信貸的收緊也將進(jìn)一步牽制買賣雙方，貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多，延至年后放款的情況更趨普遍。另外，政府目前達(dá)成年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力甚大，因而"限價(jià)、限售、限簽"的行政干預(yù)措施短期內(nèi)仍難放開，甚至有進(jìn)一步趨嚴(yán)的可能性。由此可判斷，在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴(yán)的背景下，四季度成交量或?qū)⒂兴啪?。價(jià)格方面，因目前房價(jià)已漲至歷史高位，消費(fèi)者觀望氣氛漸濃，市場對當(dāng)前高價(jià)的消化期拉長，未來半年至一年內(nèi)價(jià)格上漲幅度將減緩。

　　經(jīng)緯：十一市場分化明顯 總體量能下降