“房企轉(zhuǎn)型不是一個(gè)短期行為，不是為了應(yīng)對(duì)短期困境而做的一件事情，這是個(gè)長(zhǎng)期策略。”

　　作為博鰲房地產(chǎn)論壇的常客，杜麗虹在分析房地產(chǎn)方面問題時(shí)，一如既往地犀利直白。

　　新的一年有新的政策和新的形勢(shì)，杜麗虹認(rèn)為，今年的國(guó)五條并沒有將房?jī)r(jià)沒有調(diào)控到政府理想的目標(biāo)。長(zhǎng)期來看，政府有可能繼續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策對(duì)原來政策進(jìn)行補(bǔ)充。

　　限價(jià)、限購(gòu)等行政手段早已備受詬病，杜麗虹在采訪中也表示：“限購(gòu)、限價(jià)政策本身就具有短期性，而中央政府和地方政府的某些利益和目標(biāo)不一致又進(jìn)一步削弱了政策落實(shí)和執(zhí)行的效力。”

　　正如她一貫以來的觀點(diǎn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)的土地超額紅利在下降、資金成本在上升、融資困難，瀕臨資金安全線的房企必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

　　“轉(zhuǎn)型的路徑有三個(gè)：第一是從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移；第二是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線從原來以住宅開發(fā)為主向其它方向發(fā)展；第三是從開發(fā)向投資、持有等環(huán)節(jié)延伸。”

　　杜麗虹強(qiáng)調(diào)，房企轉(zhuǎn)型不是一個(gè)短期的行為，而是長(zhǎng)期策略。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)金融分析專家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：“國(guó)五條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的原因是什么？長(zhǎng)期來看，是否有更多新政會(huì)出臺(tái)？

　　杜麗虹：房?jī)r(jià)沒有調(diào)控到政府理想的目標(biāo)。長(zhǎng)期來看，政府有可能繼續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策對(duì)原來政策進(jìn)行補(bǔ)充，新政可能是對(duì)原來政策的從嚴(yán)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控政策仍然以限購(gòu)、限價(jià)、限簽等行政手段為主，但房?jī)r(jià)一直還在增長(zhǎng)，應(yīng)如何看待調(diào)控政策的作用與變化？

　　杜麗虹：限購(gòu)、限價(jià)政策本身就具有短期性，而中央政府和地方政府的某些利益和目標(biāo)不一致，使政策落實(shí)和執(zhí)行的效力進(jìn)一步減弱。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果要有比較有效的手段，要出臺(tái)什么政策？

　　杜麗虹：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不是政府可接受的價(jià)格目標(biāo)，從這一方面來說，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的貨幣和金融調(diào)控肯定是長(zhǎng)期的。就地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，政策的效力是有限的，地產(chǎn)周期的決定性因素仍來自于貨幣供給、利率水平和收入增長(zhǎng)。

　　任何價(jià)格的上漲都是由貨幣帶來的，貨幣超發(fā)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格和資產(chǎn)的泡沫，尤其是在升值過程中，會(huì)更多體現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，如果貨幣繼續(xù)超發(fā)就很難調(diào)整，當(dāng)前國(guó)家也正在進(jìn)行一些貨幣政策的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：房企如何在調(diào)控下尋找發(fā)展突破點(diǎn)？

　　杜麗虹：傳統(tǒng)的土地超額紅利在下降、資金成本在上升、融資困難，在土地傳統(tǒng)模式下的超額紅利在很多情況下已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在的房企必須轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型的方向有兩個(gè)：第一是產(chǎn)品線的拓展，即，從原來以住宅開發(fā)為主向工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展；第二是物業(yè)階段的延伸，即從開發(fā)向投資、持有等環(huán)節(jié)延伸。但上述兩個(gè)轉(zhuǎn)型方向都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)重負(fù)的增加，因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)完成從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。房企轉(zhuǎn)型不是一個(gè)短期行為，不是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前短期困境而做的一件事情，這是個(gè)長(zhǎng)期策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：像綠城、濱江都是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式，輕資產(chǎn)算是現(xiàn)在房企最佳轉(zhuǎn)型的方式嗎？

　　杜麗虹：由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)是一個(gè)很好的選擇，但不是所有的企業(yè)都能夠走這條路。

　　從開發(fā)向持有轉(zhuǎn)型則是很多企業(yè)在做的事情，如果房企只是單純持有，資產(chǎn)負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，在這個(gè)過程中企業(yè)就會(huì)產(chǎn)生輕資產(chǎn)發(fā)展的需求。同樣的，當(dāng)房企涉足工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域時(shí)，也常常面臨資產(chǎn)重負(fù)增加的問題，此時(shí)，企業(yè)或者借助外部資金力量實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，或者以代工的方式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。但無論采用哪種輕資產(chǎn)模式，往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企必須要在拿地、開發(fā)、招租、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等一個(gè)或者多個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上具有行業(yè)優(yōu)勢(shì)才行。

　　觀點(diǎn)新媒體：房企可能會(huì)由于思維慣性的原因很難適應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該怎樣克服這個(gè)慣性思維的羈絆？不同的企業(yè)都會(huì)擁有自己不同的核心優(yōu)勢(shì)，這是否會(huì)帶來不同類型的資產(chǎn)模式？

　　杜麗虹：這是個(gè)主觀問題。某些企業(yè)家比較有危機(jī)意識(shí)，會(huì)從現(xiàn)在開始刻意轉(zhuǎn)型，有些企業(yè)只有當(dāng)傳統(tǒng)模式走不下去的時(shí)候才會(huì)意識(shí)到轉(zhuǎn)型。

　　而輕資產(chǎn)本身是一個(gè)戰(zhàn)略方向，具體到每個(gè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑都不一樣。有些房企有開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，可能就會(huì)采用代工或定制開發(fā)的模式；有些企業(yè)有整合資源的能力，可能就會(huì)使用地產(chǎn)金融的穿行模式或者其他模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

　　觀點(diǎn)新媒體：土地市場(chǎng)“地王”一直不斷，與輕資產(chǎn)模式是否矛盾？調(diào)控政策對(duì)開發(fā)貸款有所限制，會(huì)對(duì)房企的重資產(chǎn)發(fā)展模式產(chǎn)生什么影響？

　　杜麗虹：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道一直是處于管控的狀態(tài)，但是地產(chǎn)商還有很多其他融資的方式，比如預(yù)售款、信托貸款、境外融資等，因此，只要市場(chǎng)整體的資金面相對(duì)寬松、地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大幅上漲，就會(huì)出現(xiàn)地王，從這個(gè)意義上講，當(dāng)?shù)赝躅l出的時(shí)候，輕資產(chǎn)模式常常被冷落。而當(dāng)企業(yè)缺錢的時(shí)候又常常會(huì)想到輕資產(chǎn)模式，但輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的根本原因不是錢緊，而是土地紅利的衰減，而這種衰減在一定程度上又是地王的后遺癥。

　　觀點(diǎn)新媒體：在目前的金融政策環(huán)境下，有一些房企跌破了資金安全線，具體原因是什么？房企該怎么設(shè)定自己的資金安全底線？

　　杜麗虹：跌破資金安全底線的原因只有一個(gè)，就是之前擴(kuò)張速度相對(duì)運(yùn)營(yíng)效率來說太快了，是否跌破資金安全線要根據(jù)每家企業(yè)的具體情況來說，每家企業(yè)負(fù)債上限和安全底線是不一樣的，并不是所有房企都跌破了財(cái)務(wù)安全底線。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年地產(chǎn)企業(yè)融資案例也非常多，特別是香港上市房企，通過發(fā)債等手段獲得了大量資金，您怎么看內(nèi)房企海外融資熱潮？接下來的融資趨勢(shì)會(huì)有什么變化？

　　杜麗虹：房企海外融資不是今年才有的現(xiàn)象，以前也一直都有香港上市地產(chǎn)企業(yè)在融資。香港市場(chǎng)政策不限制融資，只要投資者愿意買單就可以融資，而且在人民幣升值和美元低息的環(huán)境下，優(yōu)秀房企的境外融資成本更低，自然會(huì)把握機(jī)會(huì)境外融資。

　　不過，不同企業(yè)上市前景不一樣，在香港上市的房企中也有估值相當(dāng)慘淡、無法融資的。

　　目前來看，房企境外融資趨勢(shì)沒有大的改變，2009年開始就有很多企業(yè)去香港上市發(fā)債了，接下還是會(huì)有房企會(huì)選擇去香港上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？您如何理解房地產(chǎn)的新力量？

　　杜麗虹：在改革的大環(huán)境下，城市化已經(jīng)過了高速發(fā)展階段，對(duì)住宅的需求會(huì)降低，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、以及養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑、文化等方面的需求會(huì)增加，持有型物業(yè)的占比會(huì)上升。房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，只是方向上會(huì)有轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的，模式上也會(huì)有調(diào)整。

　　對(duì)于企業(yè)來說，前進(jìn)的動(dòng)力永遠(yuǎn)是利潤(rùn)和股東回報(bào)驅(qū)動(dòng)的，如果企業(yè)不追求股東價(jià)值就不是企業(yè)了。所以，在變革的市場(chǎng)中，地產(chǎn)企業(yè)也總能找到新的力量。